7月伊始，一个重要规定开始执行最新版本——
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》, 以下简称《文件》, 正式进行了实施, 它是截至当前最新版本的建工司法解释文件, 是这样的情况。
北京金诉律师事务所的主任, 王玉臣, 告知凤凰网房产, 最高院的《文件》, 主要针对建筑工程、施工单位、总包分包公司等, 进行了定义、权责的划分以及细节规定, 严厉打击招投标里的“暗箱操作”与“先行谈判”, 否定资质出借行为, 全面加强对农民工等建筑工人权益的保障。
就此而言, 针对建筑工人的相关权益, 最高院文件予以了进一步保护, 对应普通购房者相应权益, 最高院文件同样进行了进一步保护。
建筑工人增加底气：
工资保底线，讨薪更硬气
对于从事建筑工程的那些所谓“打工人”而言, 首要的是得留意, 文件清晰明确地规定了, 诸如挂靠公司这类情形是不被予以支持的。
然而, 随着招投标更趋规范化, 将工程价款优先受偿权适用范围予以细化, 再对行使条件加以细化, 普通工人薪资保障程度有可能会有所提高。
与此同时, 《文件》清晰确定具备刚性特征的三条保护规则, 以此稳固筑起农民工工资保障的底线。
若建设单位也就是开发商, 没能按照规定时间把工程价款足额拨付, 进而直接致使农民工工资出现拖欠情况, 那么在这种状况之下, 开发商需要在其所欠付的工程款范围里边, 先行处理垫付农民工工资这件事。
施工总承包单位要先行清偿农民工工资, 在包工头、实际施工人出现失联、跑路或者没有能力支付工资的情况下, 以对此情形进行兜底, 但然后后续可依法对存在过错的那一方的过错方进行追偿。
要是存在违法发包的开发商, 还有出借资质这类违规行为的总承包单位等过错主体, 引发了那农民工欠薪的纠纷情况话, 这个过错主体就得直接去承担工资清偿的责任。
此外, 要是下游分包单位监管存在拖欠农民工工资的情况, 那么极有可能得先行进行清偿, 而且责任更为重大, 更为繁重。
王玉臣指出, 那就是说, 开发商、总包以及分包, 共同对农民工等建筑工人们的工资负责, 任何环节一旦出现问题, 都有明确的责任主体来进行兜底。
购房者的三大利好：
工抵房、控烂尾、产权更安全
需要留意《文件》中的这一条, 若要凭借“以房抵债”的方式去行使优先权, 那么得让四个条件同时被满足。
①承包人施工的工程质量合格；
②建设工程可以折价；
第一, 发包人支付工程价款逾期了, 第二, 承包人催告之后仍没有支付, 第三, 在合理期限内依旧没支付。
④折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。
换而言之, 要是建筑单位打算通过拿房来抵债, 那么是需要先达成以上所提及的四个步骤的。
对于那些有购房需求的人而言, 要是在当前市面上碰到了所谓的“工抵房”, 那么最为妥当的做法是, 首先去搞明白究竟是哪一家单位将此房子售卖出来, 这家单位所具备的资质是不是齐全完备, 以及涉及到用作抵押房屋的相关工程是不是已经顺利完成了质量合格方面的验证。
换个角度而言, 鉴于《文件》对围标串标、阴阳合同、违法转包挂靠等情形予以严厉打击, 如此从根源上减退了“因违规致使资金链断链诱发的烂尾”。
与此同时, 将建设工程价款优先受偿权行使规则予以细化, 明确其范围不包含停工窝工所造成的损失, 并且着重强调, 商品房消费者的“生存居住权”会受到特别的保护。
这表明, 那些已经支付完全部或者大部分房款, 并且将其用于居住使用的买受人, 他们所拥有的权利依旧要优先于承包人所具备的优先受偿权, 当房屋处于被查封进而被拍卖的状态时, 购房人能够提出执行异议以此来排除强制执行。
