作者声明：该图片由AI生成
西岗老城突然"吐"出一块地，这件事本身就够写头儿了
从事大连地产观察好些年了, 有一种直觉, 西岗划拨土地, 与中山东港调整规划相比, 更为少见。
你看呀, 西岗现在啥状况呢一般人都清楚, 它可是位于大连主城核心区, 还是主城四区当中面积最小的那一批, 并且其开发饱和度已然近乎达到天花板位置了。中山那边正忙着推动东港商改住的事情, 沙河口也正在着力经营机床厂旧改的项目, 然而唯独西岗, 安静得仿佛就像压根没参与这场竞争似的简直太安静了。
于是, 在6月15这一日, 大城（2026）8号以及9号之处, 也就是胜利东路南侧, 还有松花街两侧A/B那两个双地块, 当挂牌公告呈现出来之际, 声声的首个反应变成了这般:
"西岗这是把“压箱底”的存货摸出来了。"
7月15日, 该宗地将会进行揭牌, A地块与B地块共同构成出让用地, 其面积总计为33181.86㎡, 计容总建面为52806㎡, A地块的容积率是1.33, B地块的容积率在1.85以下, 二者一同进行报价, 即意味着两个地块是一起出让的。
1.33容积率于市中心而言是怎样的一种概念呢 , 中山主城近5年出让的宅地 , 其中容积率先是没有一个是低于2.0的 , 东港那些所谓“低密”情况 , 其容积率也都被卡在1.8至2.2这个范围。西岗此次直接将A地块容积率按照1.33给出 —— 这般状况可不是简单的“低密” , 而是老城当中洋房的那种绝版“入场券”呢。
一, 稀缺性, 并非是那种“主城少有的情况”, 而是西岗在最近7年的时间里, 都未曾出现过如此完整的牌的状况。
此宗地块, 称得上是主城中极为难得的连片住宅用地, 真可谓是在一城之中难以寻觅到——这话听着好似套话, 然而去核对一番西岗近些年来的土地出让记录, 才发现这句话竟然完全没有夸张之处:
声声想要表达: 中山区域的绝版之作是“东港海景绝版”这一项, 西岗区域的绝版之作是“低密洋房绝版”这一情况。前者售卖的是海景资源, 后者售卖的是“住在城市完整生态里”这种居住方式。
贰｜学区这张牌：红岩+34中，西岗家长的"硬通货"
学区是地块最大的加持点，但也最容易被人云亦云带偏，
声声判断：
34中、红岩小学, 这样的组合, 于西岗家长圈而言, 则如同“准一线双学区”, 其含金量, 毋庸置疑。
34中处于啥样的段位呢? 大连初中的升学率在常年都是全市第一梯队的水平。红岩小学虽说并非西岗那一最顶尖的存在, 然而在和34中进行“双学区绑定”之后, 其流通性直接就被锁定了——西岗老旧小平房里“34中学区”所产生的溢价, 在过去5年里相较于中山、沙河口同档次的学区房而言还要更稳定一点。
该地块去往34中、红岩的步行距离均处于500米以内, 孩子上下学无需跨越区域来回折腾行走——对于西岗改善家庭而言, 这一情况是个令人头疼的难题: 众多西岗家庭居住的是90年代建造的家属院, 在此居住的孩子们若要奔赴学校上学, 就不得不跨越区域去租赁房屋或者进行房产置换来解决上学问题, 而这块土地就好像是“在原本的位置上实现了升级”。
三、说到居住价值, 主城呈现出已经达成所期望全部状态的情形, 新区则处于描绘美好前景却未落实的状态, 而这才是西岗真正具有保护作用的屏障。
好多人剖析地块时, 仅仅是目不转睛地瞅着诸如“商圈”、“学区”之类那般罗列配套的情况——这般情形是没有差错的, 然而却并未精准地触碰到事物的根本实质之处。
声声把大连主城四区的"完成度"排个序：
这片土地所具备的居住价值, 其本质在于, 名为“劳动公园 + 绿山”的城市绿肺, 被西岗老钱区环绕, 被 34 中红岩学区环绕, 被双商圈环绕, 还被医疗配套环绕, 形成了一个包围圈。
透过窗户能够看见那呈现绿色的山峦, 行走着到达一片园林区域, 这般一套所谓的“主城山水”, 在中山的价格等同于东港那里, 但对于西岗此次A地块的定价大致的可能性而言呢, 嗯, 并进而无法否定其不会处于低价却也绝对不会呈现出东港那样的价格态势。
再加两个规划层面的彩蛋：
肆｜该地块本身的"算账"，一并报价，房企出手真的很值
把规划指标摊开：
几个关键预判：
A地块, 1.33这个数值, 等同于6至7层洋房的标配, 在大连主城, 近5年都未曾出现过同样档次的情况, 若做成“西岗主城区定制款”, 或许会出现以140至180㎡为主的洋房户型, 其流速不会快, 不过溢价能够提升上去。
B地块, 其1.85的相关情况对应着11至14层的小高, 或许会打造100到130㎡的户型, 改善型与刚改型都能“通吃”, 负责实现走量目标。至于A地块则用于养品牌, B地块用于养现金流——这样的组合对于房企的产品功底而言是一种考验, 所以声声认为出手去摘地的房企, 应当是具备多维度产品开发经验的, 而且是拥有主城核心要地开发经验的。
开发商的友好程度真的是达到了极致: 商业与住宅的比例极低, A区域仅有400平方米的商业面积, B区域更是只有100平方米。公共建筑也都是类似物业、便民服务这样的常规项目, 既不需要兴建商业街, 也不用引入超市, 完全就是纯粹的住宅社区, 房地产企业专心致力于打造产品就可以了。
伍 | 7·15揭牌预判：谁会拿？值多少钱？
1. 谁会拿？
一线央企/房企联合体是大概率事件。
如今民企所算之账计的是“流速”以及“回款”, A地块1.33洋房尽管溢价颇高, 然而其流速将会趋缓, 资金沉淀相对而言较为长久, 民企并无这般耐心, 反倒是一线央企或者房企联合体这类“品牌形象项目”用以稳住大连市场的存在之感。
2. 值多少钱？
若是按照西岗当下的土地价值情况来看, 楼面价有很大的概率会落在大约12000元每平方米这样的一个区间范围之内。
这种价格, 相较于周边楼龄较长户型较小的老旧住房（价格范围在1.8万至2.2万之间）, 贵出了30%到40%, 不过产品具备跨代的特性。西岗区有改善居住需求的家庭, 缺少的并非这100万资金, 缺少的是他们乐意为之付款的产品。
（图片为概念图，最终效果以官方实际规划效果为准）
声声讲, 西岗宗地进入市场, 这可不单单是售卖土地, 而是给大连的房地产市场注入了一针能起到振奋作用的药剂, 没错, 就是在打这样一剂“强心针”。
时隔五年，土拍视野重回主城区。
这种土地所表达的意义是这样的: 它向市场传达出, 大连最为优质的资产, 依旧是在主城区, 依旧呈现处于那些存有烟火气息, 存有绿山公园, 存有顶级学区的往昔区域之中。
如果这块地被做成同质化的刚需盘，那是糟蹋了1.33的指标。
假设它被打造为向大连西岗主城核心区域的“明星产 品相致敬、具备温度的作品样式。那么它会成为大连在2026年首个呈现出的现象级地块。
7月15日，揭牌。
这不仅是西岗的闪耀，更是大连主城居住理念的一次完美回归。
【互动】, 你认为这一宗地的楼面价会拍到何种价位呢? 倘若A地块的洋房是以2.9万每平米作为起始价格的话?
