处于广州中间极为繁华地段的石牌村，是历史最为悠久的城中村，也是面积最大的城中村。南方日报记者李细华摄。
在上周的时候，天河区公布了方案，该方案正式宣告，筹划了 20 余年的石牌村改造，最终是以拆整结合的方式来进行。整个石牌村首期改造存在范围，其范围是 29.77 公顷，其中存在拆除新建范围，该范围是 4.08 公顷这种情况，面积占用仅仅约 14%左右，除了两个改造地块以外，拆除之后新建的部分主要是为了满足消防安全需要的环形道路。
这种改造方式是大部分保留整治、小部分拆除建新，它让石牌村走出了一条跟目前中心城区其他城中村全然不同的改造道路。官方资料表明，除石牌外，番禺的柏堂村、南沙的塘坑村也都采用了这种拆整结合的方式，它们背后的共性是靠近重点发展区，亟须拆旧建新引入新功能，然而大部分建筑因历史或经济等诸多原因拆不了，只能保留整治。
源于上述所具备的特点，往后广州那块儿其他有待改造的城中村，要是同样有着相似的特性，极有可能也会采用一部分予以保留一部分实施拆除这样的改造方式来加以推进，那种拆整相结合的改造方式说不定也会在中心城区的其他城中村再度出现。
石牌公布改造方案时机成熟
自从去年年中，天河区陆续地把石牌村改造相关资料进行公式，之后，改造方案的大致内容就已经渐渐地明晰起来，只等着最终落地。今年年初，马场地块经过200多轮的竞价，成功出让之后，出于区域联动开发的考虑，则宣布石牌村改造方案正式公布的时机已经成熟。
按照此次公布的《天河区石牌村城中村保留提升改造项目改造方案(首期)》，项目采用“整治提升”之方式开展，改造范畴以石牌村属用地作为主体，涵盖周围紧紧相邻且急需改造之手边角处其他国有用地，总用地面积达29.77公顷，其中拆除新建范围用地面积是4.08公顷，仅仅占据总面积的14%左右，拆除建筑面积为10.49万平方米，主要是广保丰田地块与河阳楼这两个地块，复建安置总量为10.93万平方米。如下这般，局部拆除并新建的那一部分，是要由属地街道，或者要为由属地街道会同村集体，去引入国有企业来组建项目公司，以此作为改造主体的，而剩下的那些不拆除的部分，已然被纳入了天河区“百千万工程”石牌街道村改居社区整治提升工程之中。
主要考虑交通和经济因素
即便此次天河区发布的公告，未曾详尽阐释石牌村选用拆整结合改造方式的缘由，然而，联同先前的资料以及当下最新的楼市变动情况来看，交通方面的因素与经济方面的因素，是最为主要的两个因素。
因黄埔大道这条主干道车流量饱合呈这样一种状况，再加中山大道此主干道车流量也饱合是这般情形，石牌村内部建筑密度极高到了这种程度，要是实行全面改造，会造成建筑面积大幅增加，还会致使交通压力大幅增加，在周边区域没有条件对主干道进行扩容的限制存在的状况下，强硬改造必将超出整个片区交通承载力，进而影响区域功能。
而经济方面，高昂的改造成本是全面改造难以克服的难题。以早前天河区公布的数据作为例子，石牌村的用地面积是29.5公顷，其现状总的建筑量为111.6万㎡，总共是3199栋，其中现状村民的住宅面积是93万㎡，涉及2991栋，现状集体物业面积为18.6万㎡，有208栋，按照当下周边地块的拆迁补偿标准，住宅补偿是6万每㎡，商业补偿是13万每㎡，整体的改造成本预计会超过海珠康鹭片区的300亿，鉴于石牌村的整体用地面积仅仅是康鹭片区，也就是约110公顷的四分之一，在全面改造的模式之下，为了消化高昂的成本，地块的容积率将会高到让人难以接受，显然是不具备可行性的。
在此次公布的拆整结合改造模式当中，整体项目的改造成本大概在11亿左右，两个新建地块的规模都不算大，其中广保丰田复建地块的用地面积约为1.40万平方米，河阳楼复建地块的用地面积约为0.54万平方米，整体复建安置的总量是10.93万平方米，里面涵盖村民住宅6.58万平方米，市政基础设施以及公共服务设施0.72万平方米，集体物业3.63万平方米。
特别是针对本次改造里，那属于新增的，而是集体物业范畴内的商业功能，前期的时候，市规划部门所给出的公示资料表明，此处将会建造限高为130米的商业综合体，当下市场也普遍有着这样的预计，大概会与马场地块的高端商业功能构成互补以及联动的态势，进而为整个区域的核心商务功能给予更为完善的载体支撑。
焦点
哪些城中村可能选择拆整结合?
猎德、杨箕、三元里等城中村采取的是全面改造拆旧建新的方式，石牌的拆整结合改造方式与之不同，这种方式让该改造模式正式进入公众视野。石牌村之外，满足何种条件的城中村会采取类似改造方式备受瞩目。各区官方资料显示，目前确定通过拆整结合方式的还有番禺的柏堂村、南沙的塘坑村等项目，这些项目与石牌村有相同之处，即都位于重点功能区且现状功能亟须通过改造提升，然而一部分地块因种种原因不能拆除。
据番禺区所公布的资料表明，柏堂村所处的莲花湾片区，为广州活力创新轴的枢纽核心之地，此乃服务广州“两洋南拓、两江东进”城市发展战略的关键节点，凭借化龙镇周边的智能网联以及新能源汽车产业，还有高校科研资源，未来将会增添创业创新、科研、现代商业服务等功能。
在柏堂村那具有217.61公顷这种规模的改造总用地面积里头，划分确定了拆除新建的范围是119.73公顷，综合整治范围是77.03公顷，以及保留范围是20.85公顷，而其中保留的部分里头包含有南华电商园、南华汽配园等，这些产业园属于整个番禺的存在了的电商物流配送中心，其自身产业功能相对来说是比较完善的，当前的状况能够契合片区发展所产生的需要，所以在改造期间被保留下来不需要拆除。
相较于柏堂村有着“无需拆”的情况，南沙塘坑村拆整结合背后的缘由却是“拆不得”，塘坑村处于港湾街道西南侧，在明珠湾起步区的慧谷西组团，全村拥有超过650年的历史，是典型的岭南近海古村，是海洋文化与岭南文化融合的代表。塘坑村有广州地区最早期现代教育机构代表明德学堂，它是南沙文教传统的发源地，并且有着独具特色的古村传统风貌，以及“山 - 村 - 田 - 海”的自然格局，村内存在不可移动文物 11 处、历史建筑 1 处、传统风貌建筑 11 处、其他传统建筑 24 处、历史环境要素 14 处，这些丰富的文史自然资源在改造期间全都得以保留，不准拆除。
根据上述所提及之案例，能够发觉选择进行拆整结合改造的城中村大概存有三种类型，其一乃是由于经济方面的缘由以至于“拆不动”，其二是源于文史自然资源方面的缘故而“拆不得”，其三是鉴于现状功能契合需求故而“无需拆”，这些类型也基本上践行落实了2023年7月国务院所公布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》所提出的要求，即“从实际情形出发，在稳中求进、积极且稳妥的基础上，对于具备相关条件的城中村实施拆除并新建；对于不具备相应条件的不可强行去推进，而要开展经常性的整治提升工作，以此防控风险隐患；对于介于前面两类情况相互之间的则实施拆整结合”。
今年年初，天河区召开了全区城中村改造工作会议，南都记者留意到，会上提到，采用拆整结合、保留提升方式实施的项目，除石牌村外，还有燕塘的银河村。天平架水果交易市场、银利茶叶博览中心等银河村范围内的建筑，其现状产业功能较为完善，符合发展需求，类似番禺柏堂村的情况，所以未被列入改造范围。目前正在推进的东莞庄片区改造，将与东莞庄路拓宽工程一同推进。
于石牌村、银河村等样本已存在的情况下，能够预估拆整结合这种改造方式会在中心城区的其他区域持续涌现 ，部分建筑有着“拆不动”“拆不了”“无需拆”这些特征的城中村可能是最为具备可能性的对象。
声音
拆整结合改造方式风险低
