一处房产，对于众多海外人士而言，在澳大利亚购买极具吸引力，一次理想投资，能够收获颇为丰厚巨大回报。
可是，在澳大利亚那儿，国外的人去购置房产时，得严格依照当地的法律规定去做。澳大利亚的外国投资审查委员会，也就是FIRB，对着外国人在当地购置住宅房产这件事，定下了严格的规矩。
海外人士是否允许在澳大利亚购买房产
可以，外国的居民，以及临时居民，还有短期签证持有者，能够在澳大利亚购置投资物业以及住宅房地产，条件是他们获取到外国投资审查委员会的许可，也即FIRB Approval。
因此，在海外人士同地产商进行合约签订之际，首要之事便是要取得FIRB申请许可。
海外人士可以购买的房产类型
1️⃣ 新宅：
之前未曾当作住宅售卖，且之前未曾被占用过的房产，倘若开发商售出了投资物业，那么它必定未曾被占用超出12个月。
2️⃣ 空地：
房产需在批准日期起的四年时间以内进行建造，一旦施工完毕，就必须于30天之内向FIRB提交证明。
3️⃣ 二手房：
条件是外国投资者计划重新开发该物业，进而增加住房数量，在此情形下，他们能够购买已建成的住宅。
他们打算把现有的房产推倒，以此来进行替换，在那片土地之上增添一个或者多个住宅，得以重建的条件是一定要增建超过一个以上的房产。
时间限制同样存在于重新开发之中，拆除、重建以及新房产的建设，这一系列行为都得在FIRB批准之后的那四年时间里去完成，而且还得在建设完成之后的30天这个期限内，向他们提交能够证明的相关材料。
临时居民（持有临时居留签证）购买澳大利亚房产。
属于临时居住的居民，有申请购买二手住宅物业用以居住的资格，不过其条件在于，一旦他们离开这个国家，那么就需要将该房屋予以出售。然而，要是临时居民转变成为公民或者永久居民，那他们就不需要出售该住宅了。
比如说，那种持有超过一年时长的学生签证的人，是能够去买一套用于自己居住的二手别墅或者公寓的，然而，必须要在这个学生签证到期之前的3个月之内把它卖掉才行。除此之外，对于陪读父母的签证，当孩子年满18岁之后它就会失效，要是房产写的是陪读父母的名字，那么这套房产同样得在签证失效之前卖掉。
商业地产。
相比住宅而言，FIRB通常会准予商业投资被批准，像农场呀，仓库呢，葡萄庄园这类的。
总结：
关于（新房）的楼花以及期房的购置事宜，FIRB没有规定海外人士签证到期后就一定要卖掉。然而，在二手房住宅物业方面，FIRB规定海外人士签证到期离开时就得将该房屋售卖出去，可以吗？
海外人士购买住宅类房产需缴纳的费用
1️⃣ 购房前：
FIRB申请费
海外的买家，在澳洲进行购房行为的之前，务必要向那个被称作FIRB的，也就是Foreign Investment Review Board又或者澳洲海外投资审查部门的机构，去提出相关的申请，除此以外，还需支付海外投资审理的费用。
2022年FIRB的价位依据所要购置的房价区间进行分级：
这项费用，每年都会出现上调的情况，对于海外买家而言，把它交给购房律师，让律师代为申请就行，从开启审批，一直到通知结果，整个流程，一般是在40个工作日以内完成结束的。
印花税与附加海外印花税
不管是海外买家，还是当地买家，均得要缴纳印花税，印花税又名”戳记税捐“，然而各个州的印花税的计算方式不一样，举例来讲，新州的印花税是百分之四，维州的印花税则是百分之五点五。
对于海外买家而言，在此印花税的基础之上，还需另外缴纳海外附加印花税简称为Surcharge，各州所对应的税率情况如下：
海外买家得在交换合同以后的 3 个月之内去缴付印花税，要是房屋交房在这 3 个月当中出现，那么印花税就得在交房之前予以支付。
举例来说，要是您于悉尼购置房产（新州），那么您就得交纳4%和8%相加等于12%的印花税；要是您在墨尔本买入房产（维州），那您就要支付5.5%与8%之和为13.5%的印花税。
购房律师费
所有人于澳洲购房之际，都需要去委托购房律师，或者委托过户师，以此来确保购房流程依照法律程序推进，进而保障买卖双方公平开展交易，以及作为保障法律权益的一关键环节。
此时的澳洲，华人所需支付的律师费，处于大约一千美元至一千五百美元的幅度范围之内，这是按照律师所具备的经验，以及服务的具体项目，还有案件自身复杂的程度来确定的。
2️⃣ 购房后：
土地税
房产税按年去缴纳，按照房屋所有者所持有全部土地的总计价值予以计算，对于自住的房屋是实施免征的政策。
要是不是本地买家，每一个个人或者家庭就不能仅以一处房产当作自住，除此之外所以拥有的土地要是不低于起征点，那就得缴付土地税。
对于那些大量拥有土地（别墅）的海外买家而言，这所产生的影响是比较大的。然而，对于持有公寓的海外买家来讲，影响相对较小，毕竟公寓自身所带有的土地价值较低。
市政管理费
市政管理费是一种金额，它被当地政府去征收到对区内每个业主，这种征收是统一性质的，而且不会区分是当地的买家，还是海外的买家，最终形成费用。
市政管理费，于各个区而言，有着不一样的收费标准，这还和不同的房屋占地面积存在关联，其平均值处于一年1,000到1,500澳币之间。
房屋空置税
要是海外买家买下物业之后，既没有进行任何出租行为，还没有让任何家人或者亲友居住其中，致使其在一年的时间里处于空置状态且超过了183天，那么澳洲税务局就会加收空置税（Vacancy Fee），而这个税额跟FIRB的费用大体相一致。
然而无需担忧，房屋空置税能够被豁免，只要在以下条件里，任何一条达成超过半年时候，或者满足其中两到三条的总计时间超出6个月，就能够豁免空置税：
3️⃣ 售房阶段：
海外居民资本增值预扣税
海外居民资本增值预扣税，也就是称作FRCGW的那个，自2016年7月1日起开始生效，其税率是12.5%。截止到如今，这种税仍然被应用于合同价超过750,000澳币以及以上金额的不动产交易中。
不过呢，海外买家无需忧惧，FRCGW它就是一种预扣税，这并不意味着是最终要缴纳税金的那个数额。
自2017年7月1日起，倘若房产售价高于$750,000，那么交易里的买方，要把原本付给卖家的购房款中的12.5%，交付给澳洲税务局。卖家在向税务局报税之际，能够将之前买家交给税务局的12.5%中扣完税的那部分领回来。
资产增值税
就资产增值税（Capital Gains Tax）而言，按其字面意思来讲，一旦海外买家所售房屋的成交价款高于其当初的购买价格，那么这高出部分的卖价便属于资本增值范畴，鉴于此交易涉及许多与之相关的房产费用的抵扣情况，所以必须要由专业的会计师来帮您进行计算以及完成缴付操作。
案例：
那位身在海外的名为John的买家，于2012年的时候，在悉尼买下了一套价值达到$600,000澳币的全新的公寓房，而到了2018年，又把它以$800,000的成交价格卖给了CoCo。
税费算法如下：
交房时刻，CoCo会把成交价里的百分之十二点五（FRCGW），这相当于十万美元（八十万乘以百分之十二点五等于十万美元）交付给澳洲税务局。
因为此房实际增值的金额是$200,000，并且John在澳洲境内不存在任何别的收入，按照海外人士税率来计算，得到该增值部分需要缴纳的税额是$71,685。
所以，John实际需要缴纳的税款是$71,685，能够向澳洲税务局退的税款为$28,315澳币 ，因为100,000减去71,685等于$28,315，其最终实际得到手的收益是：200,000减去71,685等于$128,315澳币。
