处于“保本保命”的那个时期已然过去，然而呢，却还是尚未抵达能够激进扩张，可并且还能大肆进行买地的这般阶段。
在1月30日召开的业绩说明会上，该业绩说明会是2025年度的，老牌港资企业恒隆集团作出上述判断，恒隆集团的股票代码是00010.HK。恒隆地产也作出上述判断，恒隆地产的股票代码是00101.HK。作出上述判断的是恒隆集团及恒隆地产董事长陈文博。他表示，内地办公楼市场持续承压，全球不确定性上升，面对这种情况，恒隆选择放缓发展节奏，将风险控制置于首位。他还说，“我们当前最优先的任务是尽量偿还一些债务。”。
1月30日那天，恒隆集团以及恒隆地产公布了2025年一整年的业绩，由企业提供图片。
2025年，恒隆交出一份成绩单，这份成绩单在行政总裁卢韦柏看来是“稳中求进”，自第二季度起，那种业务已出现较为明确的复苏迹象。
在这段时期内，恒隆达成了收入为104.14亿港元的情况，和上一年相比下降了11%，这主要是受到物业销售收入大幅下滑83%，降至2.64亿港元的影响；整体营业溢利保持在了68.36亿港元，和上一年同一时期基本处于持平状态。
到2025年岁末的时候，恒隆的债项股权比率处在这样一种状况，也就是总负债除以股东权益，其数值是35.3%，跟去年年末相比较而言降幅为2.6个百分点。不过呢，在这个时候，出现了可用现金显著减少的情况，在期末阶段现金以及银行存款的结余数额是67.92亿港元，跟同比相比下降幅度为37.21%，这体现出了恒隆在偿债以及战略投资方面存在现金支出的压力。
应对市场出现的波动状况，恒隆同样是处于评估阶段，评估的内容是怎样在保持稳健的这个基础之上，寻觅到新出现的增长空间。
陈文博表明，内地商业地产当下正迈进供给呈现相对过剩这样的阶段，其中同质化的问题显著地突显出来，所以，集团的重视要点并非在于毫无头绪地进行扩张，而是在于进一步尽力去放大已经存在的具备优势的项目的价值。
我们所要去做的事情，便是使得现有的已然成功的项目变得更加成功，就算仅仅只是增长了1个百分点，然而其规模也已经是相当可观的了。
内地6个写字楼租金收入下降
就算整体租赁收入稍微下降了些许，然而恒隆凭借优化租户组合以及差异化布局，内地商场呈现出稳健态势，同时办公楼市场却遭遇周期性压力。
图源：图虫创意
在报告期这个时间段内，恒隆集团当中物业租赁所获取的收入出现了下降的情况，下降幅度为2%，最终达到了98.53亿港元这样一个数值。把人民币兑港币贬值这样一个因素计算进去之后，内地物业组合租赁收入，按照人民币计值出现了下跌，按照港币计值同样也出现了下跌，下跌幅度大约为1%，而香港物业组合租赁收入则记录到了3%的跌幅。
在内地，恒隆商场组合的整体租赁收入，同比增长了1%，达到了48.71亿元，租户销售额，按人民币计值，出现了4%的上涨，年末租出率，相较于上一年，提升了2个百分点，达到了96%。
卢韦柏宣称，2025年的时候，内地零售市场先是在第一季度出现下滑态势，下滑幅度为7%，处于低谷状态，而后在第二季度的时候，跌幅有所收窄，收窄至1%，到了第三季度就恢复到了正常水平，再到第四季度，出现了大幅增长，增长幅度为18%，并且创下了恒隆历史上第四季度的最高销售额纪录。
关键推动力是高出租率以及活跃的新租赁交易，卢韦柏介绍，2025年之际，大部分商场的出租率快要接近95%，新签租赁交易相比于2024年增长了15%，并且引入了大约200个城市首店，以此来吸引更多的客流。
在具体项目表现这一方面，多数商场实现了增长，然而，天津恒隆广场，其收入下滑了3%，武汉恒隆广场，收入下滑了31%，沈阳市府恒隆广场，收入下滑了36%，这是因为区域竞争加剧所致，从而抵消了一部分涨幅。
当中，上海恒隆广场对于高端奢侈品的需求呈现出稳健态势，商场的收入出现了上升，幅度为1%，租户的销售额同样有所 rising，比例是4%，到年末的时候租出率为96%；无锡恒隆广场的收入实现了增长，增长幅度是10%，主要是受到租金上调以及餐饮、时尚生活板块的带动作用，这得以抵消高端零售销售额出现的微跌影响，进而推动租户销售额上升了3%。
陈文博指出，过去，我们把奢侈品当作增长龙头，然而到了2025年，非奢侈品板块像是餐饮、运动品牌成了主要增长动力。所以，自2025年起，恒隆内地物业组合不再把商场划分成“高端”“次高端”类别。
办公楼租赁市场继续承压，尤其是上海等核心城市。
财报明确指出，恒隆身处内地的6个办公楼项目，其收入全部呈现出下滑状态，整体收入跟去年同期相比，下降了7% ，降至12.23亿元，年末出租率降低了4个百分点，变为80%。在此当中，上海恒隆广场的两座甲级办公楼，由于市场处于疲软态势以及供应过剩情况，单位租金有所下调，收入下降了11% ，年末出租率下降5个百分点，达到82% ；上海港汇恒隆广场办公楼收入下降3% ，出租率下降2个百分点，降至89%。
卢韦柏作出预计，有这样的情况，市场压力在往后还会持续下去，持续的时长是18至24个月，不过呢，从中长期的角度去看，核心城市当中那些优质的项目依旧是具备价值的呀，当前出现的价格调整主要是属于周期性的，并非是结构性的这种情况。
恒隆内地办公楼项目收入及出租情况，图源：恒隆集团财报
“让现有的成功项目更成功”
“2025年，我们已然达成了‘稳’的状态，与此同时，仍旧得去寻觅新的增长动力，”陈文博这般说道。
基于此，恒隆在2025年9月公布了最新战略——“恒隆V.3”，这意味着公司正式跟“V.2”时期的大规模重资产扩张作别，由开发导向转变为精细化运营以及存量优化。陈文博讲称，“以往买地开发没准要用100亿元，此刻仅需1/10的投入就可以了。”。
恒隆V﹒3策略重点围绕内地核心城市高潜力商场项目展开，同时对现有物业组合进行优化，目前已在上海、杭州、无锡、昆明等城市落地，这是时代财经所了解到的。
在2025年年初时分，昆明恒隆广场承接了尚义街提升改造项目，此项目不仅对商场内部予以优化，借此引入了多元化的餐厅以及商店，而且其中不乏众多为首店的情况，之外，还对周边街道进行美化工作，增添了打卡点，最终显著地推动了客流的提升，这个项目在期间内，收入增长了9%，租户的销售额增长了7%，到年末时出租率达到了99%。
在2025年7月的时候，恒隆耗用超过33亿元，获取了杭州百货大楼20年的经营权，其打算在2029年完成翻新，之后分阶段进行开业，到那个时候，杭州恒隆广场总的零售面积将会提升将近40%，达到15万平方米。
2025年12月，恒隆先后宣告获取无锡恒隆广场扩展项目，以及上海南京西路核心商业项目，亦即梅龙镇广场的20年租赁权。无锡项目会把总零售面积提高约38%，达到16.9万平方米，还会引入80多个精心挑选的餐饮以及时尚生活品牌。而当南京西路项目完成升级之后，将会增加约9.6万平方米楼面面积，总面积进而达到31.2万平方米，以此进一步巩固上海高端商业地标地位。
陈文博讲道，“恒隆V.3”所具备的核心优势是，能够大幅度地提高资金回收的效率。传统的开发项目，从购买土地开始，直到收取第一笔租金，一般情况下需要六至十年的时间。然而，“恒隆V.3”这个项目，在那些已经存在商场的城市当中，可以迅速地达成收益，并且能够充分地运用现有的资源。
恒隆于财报里表明，从中期来看，集团租赁收入出现增长，这将会被杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目以及一系列“恒隆 V.3”策略项目予以带动。
