花185万买的顶楼复式
却因电梯“瘫痪”近一年陷入困境
业主意见不一、责任界定模糊
依云小镇电梯停摆事件
揭开了“空城”楼盘遇上“超龄”设施的普遍难题
有哪些办法能打破僵局？
PART 01
185万顶楼豪宅，困于“瘫痪”电梯
此前有过报道，郑女士投入185万购买了顶楼复式，原本打算安然放心地进行装修然后入住，然而却被已经停摆接近一年时间的电梯给浇了一头凉水。
进行申请以启用维修基金，鉴于存在部分业主持有不同意的态度，致使参与表决的专有部分面积未能达到规定的三分之二，进而造成无法启用的状况。并且，业主之间所提出的自筹方案，也因为各方意见存在分歧，长时间以来始终没能谈拢，使得维修进程陷入到了僵持不下的局面之中。
郑女士称，他们与其他业主取得了联系，然而人家并不愿意予以配合。我们这3户的建筑面积加起来总共才1140平方米，因而没办法达成三分之二的要求。另一位业主刘先生同样满是困惑地表示，这么多业主都交了维护费，可是电梯却无法正常使用，这实在很奇怪。
PART 02
律师建议：
责任怎么分？维权有哪些路径？
维修电梯的费用，究竟应该由谁来承担？
针对电梯故障这一情况，律师表明，首先要把其中的责任归属梳理清晰，要是电梯出现故障是因为物业服务企业在平常的管理里，于原本应尽的维护保养责任方面没有做到位而致使的，那么物业企业同样需要承担对应的责任。
蔺存宝律师认为，首先得去核查物业服务企业是不是尽到了日常维护保养方面的义务。“就算电梯不使用，那也得定期去保养、维护，还要不定期地运行，运行过程当中要是发现了问题就得及时去处理。”要是电梯出现故障是因为物业没有尽到维保责任而导致的，物业就得承担相应的责任；要是排除了物业的责任，只是设备正常的折旧老化导致的，那就需要启用物业维修基金。
律师与此同时进行提醒，物业费相关问题是这样的情况，应当是要做到“一码归一码”的。要是业主觉得物业服务企业没有去尽到相关职责的话，那么应该是要借助法律法规这类途径去维护自身权益的，而不是使用拒交物业费这种方式来进行处理的。特别是针对于那些入住率处于比较低水平的楼宇而言，物业企业更加应该主动地去履行定期实施检修、开展巡查保养之类的责任，要及时地去排除存在的安全方面的隐患。
律师蔺存宝：
物业维修基金的使用，依照法律规定，《物业管理条例》也规定要达到法定人数，实行多数表决制。在无法表决通过时，法律设有兜底条款：要是这个物业或者相关设施需维护维修，且不维护维修会产生安全隐患，也能够直接向政府申请使用维修基金。再有一点，电梯是用于使用的，既然有人入住了，其他业主一味反对，有无正当理由呢？要是没有正当理由，这个要求启用维修基金的业主，能够以其他反对的业主为被告。
PART 03
学者分析：低入住小区的几大难题
部分老旧小区，由于入住率比较低，致使电梯等住宅公用设施的维修，常常陷入到困境之中。
佛山大学法学院，担任党委副书记一职的同时还身为院长的王继远作出分析，这背后呢，主要存在着几个方面的原因：
拿电梯来说，维修费用虽说会进行公示，却老是并不够详细，业主极易怀疑物业存在“多报费用”或者“挪用资金”的情况，进而致使信任产生危机。与此同时，低使用率电梯的保养是不是到位，责任归属是谁，也常常缺少明确的标准。
PART 04
破解之道：多方合力打破维修死结
面对“费用难筹、责任难分、信任难建”的局面，该如何解决？
有学者给出建议，其一，要将维修基金使用程序加以简化。而对于空置率颇高的小区，能够借助业主群之类的线上途径来进行表决。其二，需把费用分摊规则明确下来，既要兼顾公平，又要注重灵活，促使小区维修基金管理公约得以制定，把空置房怎样分摊、责任怎样划分等具体方面的内容予以细化 。
01
优化表决与费用机制
依据表决难这一状况，能够推行电子化表决行径，借助业主群等诸多线上渠道去收集相关意见，以此降低低入住小区的表决门槛。与此同时，应当于物业服务合同里清晰明确低使用率电梯的维保周期、维保内容、维保费用标准以及故障发生之后的责任分担情况，防止出现推诿扯皮现象；推动制定小区维修基金管理公约，将空置房费用分摊、责任划分等具体内容予以细化，妥当兼顾公平与灵活。
02
拓宽资金补充与保障渠道
探究“维修基金与保险相结合”的全新模式，借助维修资金所产生的收益去购置电梯维修保险，达成“及时进行维修、主动开展维修”的目标。与此同时，参考上海部分小区的经验做法，把诸如电梯广告之类的公共收益归入专项账户，专门用以电梯的维护保养，从而减轻业主需要分摊的压力。对于确实存在困难的业主，能够协调社区给予政策方面的支持。
03
强化透明监督与基层协调
搭建起“线上进行公示再辅以社区监督”这样的双渠道，按照一定周期公布电梯维保的相关记录以及费用明细，以此来保障业主所拥有的知情权，进而化解可能存在的信任危机。社区方面需要主动去搭建起沟通的平台，对业主与物业之间出现的分歧加以协调，促使问题能够得到高效的解决。
04
依托政策红利简化流程
需要予以关注的是，佛山市自去年11月开始施行的新维修资金管理办法，为解决难题给予了政策支持，其一是设立应急使用通道，构建“事先约定、事发即用”快速机制，其二是搭建全市统一维修资金信息查询系统，所以业主能够随时查看资金使用状况，其三是创新引入保险机制，进而进一步完善了设施维修保障体系。
要破解困局，这需要智慧以及合力。先是完善制度设计，接着探索创新模式，然后强化基层协调，惟有多方面都不再“推诿”，一起担责，这样子才能够真的化解房屋维修决策困难、维修不及时这类难题，进而促进“应修尽修”。
