“巨无霸”综合地块以低溢价率成交
有个名为上地0702街区东地块的地方，其全称为“北京市海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目HD00 - 0702 - 18、24、23地块”，它的总用地面积是7.71万平方米，规划建筑面积为22.54万平方米，起始价为84.22亿元。它是一宗“巨无霸”综合用地，其规划总建筑面积约22.54万平方米，这里涵盖了两宗住宅用地，分别是（0702 - 18、24地块），还包含一宗多功能用地，即（0702 - 23地块）。
其中，0702 - 18地块属于住宅用地，其用地规模是2.2万平方米，容积率为2.2，建筑控高30米 ， 0702 - 24地块同样是住宅用地，用地规模是2.03万平方米，容积率为2.2，建筑控高30米 ， 0702 - 23地块是F3其他类多功能用地，用地规模3.48万平方米，办公建筑面积不低于占据总体的70%，容积率为3.8，建筑控高36米 。
该地块曾现身于北京2025年第八批拟供应地块项目清单里，从预申请开始直至正式挂牌，仅仅使用了4天时间。需要留意的是，此次挂牌出让的宗地在正式公告阶段设定了竞买资格预审环节，竞买人必须经由北京市海淀区人民政府进行资格预审。
到挂牌时间结束之时，这块地块有海开控股、北京建工这2家房企报名了！它们都是市属国企呢。在现场，经历了3轮竞价，最后海开控股以84.56亿元把它摘得。它的溢价率是0.4%，住宅楼面价大概是6.96万元每平方米。这种低溢价成交的情况，和之前业内所预期的激烈竞拍情形拥有明显差异之处 。
针对此情况，中指研究院土地市场研究方面的负责人张凯作出表述，上地0702街区东地块，虽说没有达到百亿的界限，然而凭借84.22亿元的起始价格，以及海淀区极为显著的区位价值，还是成为了2025年北京土地拍卖市场具有相当象征意义的“收官之作”。
从张凯的角度来看，这次土地拍卖只有两家国有企业参与其中，这一方面体现出临近年末的时候房地产企业的资金方面比较紧张，所以对于高总价的地块秉持着谨慎的态度。另一方面，这还和出让规则里“竞买人必须要通过海淀区人民政府审核”这样一个竞买门槛有关系。这个条件在一定程度上把部分潜在的竞买人给筛选掉了。即便处于这样的情况之下，在这双重条件进行约束的状况下，这块土地还是溢价成交了，这也证实了海淀核心片区的资产在现阶段所具备的市场抗压能力。
“小马拉大车”的条件抬高拿地门槛
要留意到，上地0702街区东地块，住宅建筑面积约9.3万平方米，商业办公建筑面积约13.23万平方米，如此一来，能看出其配建面积不少，既有商业服务设施，又涵盖托老所，还有老年活动设施，以及社区助残服务中心，另外有室内体育或者文化设施、社区管理用房等 。
土地出让文件明确了地块产业定位，此定位需符合中关村产业要求，聚焦智能健康、将其作为以人工智能为核心的产业应用方向之一，同时聚焦智能终端等产业应用方向，致力于打造国际领先的人工智能应用产业集群。
另外，土地出让文件表明，项目契合《海淀区新建住宅高品质建设指导意见》等商品住宅项目建设以及高品质住宅的相关政策规定。居住建筑那儿的外立面材质得采用石材、铝板这般的，风格要简洁、实用、美观，构造得安全合理，还得跟城市的整体风貌相互融合。
张凯称，对于开发企业而言，该地块要承担的配建面积为13.23万平方米，这还存在着不小的压力，并且办公面积占比要求不低于70% ，这种模式是“持有运营重于销售变现”，无疑对企业的资金沉淀以及综合运营能力提出了更高的要求 ，另外，两宗住宅用地被公建地块分割，其形状是南北狭长的，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间 。
就当前情形而言，市场大多猜测该项目会着重于一百一十至一百三十平方米的中小户型，凭借相对能够把控的总价去迎合科技人才那“学区改善”的需求。
北京，有个资深地产评论人叫泽龙，他也觉得，海淀区上地0702街区东地块的出让条件，是那种典型的“小马拉大车”模式。此处，9.3万平方米的住宅，其匹配的是13.23万平方米的F3多功能地块，并且起始总价超过84亿元。另外，再加上商办占比接近六成，而且商办部分的业态承担着中关村人工智能集群的定位要求，这样的出让条件，真不是一般的企业能够承接得住的，唯有海开控股，能在产业定位要求以及住宅匹配当中找到较好的平衡点。
未来如何杀出高端住宅红海重围？
仅就区域而言，上地0702街区的东地块处于五环与六环的范围之内，它挨着地铁13号线以及昌平线的换乘站点清河站。周边存在BHG Mall上地店，还有北京清河万象汇，另外有中发百旺商城，包括北京市上地医院，另外还有北京积水潭医院（新龙泽院区），也有上地公园，以及树村郊野公园等，其生活配套是成熟的。
