房地产市场回暖是事实。
最新数据显示，2月份，上海二手房销量达到1.93万套，位居全球二手房销量第一。
二手市场的抢房热潮已经开始，热销的新房也出现了千人抽奖的壮观场面。
例如静安红银里，共有333套，认购率近400%。
中国一线城市上海，房地产市场的小阳春正式来临。
今年的复苏与往年一样吗？
小阳春是上周新周期的开始吗？
你现在想上车吗？
许多问题继续引起潜在购房者的神经。 今天我们就从房地产入手，谈谈楼市的真正复苏以及未来的走向。
1、三四线楼市也回暖？
3月2日，58同城、安居客平台发布的2023年2月全国住房指数报告显示：
2023年2月购房者信心指数为106.7，环比上升2.3%。 52.5%的购房者认为2023年3月楼市调控政策走势将保持稳定，约40%的购房者认为2023年3月楼市成交量将环比小幅增长。
购房者对大规模房地产消费的信心又回来了。
股票市场就像房地产市场。 只要有信心和预期，交易就能回升。
目前的预期数据体现在“找房、看房”上。 我们来看以下数据：
2月份，全国重点城市新房搜索量环比增长92%；
其中，一线城市新房搜索量环比增长102.8%；
上海、广州、深圳找新房热度环比增长一倍多；
二线城市新房搜索环比增长91.5%；
重点三四线城市新房搜索量环比增长86.4%。
这是否是全国购房信心的复苏？
现实并不像数据所反映的那么乐观。
真实的情况是，一线楼市确实刮起了暖风。 然而，其他城市的重点项目和核心房地产项目正在等待救助资金的注入。
金融机构也根据国家政策频繁发债。 开发商收到钱后，就开始建设，进行宣传，花钱吸引一些中间人来参观看看情况，同时带客户到案例现场。
但不少三四线，除了少数地段优越的成熟楼盘可以少量出售外，很多地方只定价不上市，房源过剩。
2月份，新建房和二手房价格环比下降的城市分别降至45个和68个，几乎全部集中在三四线城市。
而且，房地产行业最大的优势就是人口。 三四线城市人口不断外流。 这是因为小城市经济产业条件一般，就业机会少，工资低，高层次的年轻人不可能离开。
没有民众的支持，三四线城市的房价就很难保持稳定。
这将进一步刺激炒房者的撤离。 如果没有炒房者带动的投资动力，三四线将变得更加悲观。
因此，三四线城市一直处于放松房地产市场调控政策的最前沿。 各种政策激励不是靠产业发展而是靠居民债务，通过透支来挖掘剩余购买力。
在没有“城”的三四线“楼市”，即使地方政府提供各种支持，也无能为力。
市场不能总是依靠行政干预来维持其存在。 这只会带来更大的居民债务风险。
总体来看，现阶段房地产市场和房价走势正在加速分化。 一二线城市逐步复苏，三四线城市持续承压。 房价被行政措施暂时“名义锁定”，但真正的趋势是继续下跌。
2、一二线楼市的复苏也有着与以往不同的“不寻常特征”。
以上海、广州为代表的一线城市月度销量增幅明显。
但同时上涨的还有二手房挂牌数量。
也就是说，一线城市的“二手热潮”也在同时发生。
2022年2月，广州二手房挂牌量突破10万套。 今年2月最后一周，二手房挂牌量突破13万套。
短短一年时间，二手房挂牌数量激增3万套。
显而易见，广州二手房业主已经开始感受到市场的回暖。 在卖房情绪转乐观的同时，他们也在积极缩减资产负债表。 这与1月份居民银行存款增幅相同。
买家和卖家同时入市，交易活跃度上升的同时，一线城市的房地产资源正在重新分配。
2月第三周，广州二手房周成交量高达3000套。 2月短短19天成交6500套，人气迅速攀升。
数据来源：壳牌研究院广州分院整理 数据来源：壳牌研究院广州分院整理
连中介都表示：今年一个月的交易量就相当于去年一季度的交易量！
不过，目前广州二手市场的买家热情主要来自于2022年被压抑的需求的释放，而房源的增加只能说明居民变得更加保守。
比广州业主更着急的还有杭州、济南、深圳、北京等一二线城市。
以杭州为例，2月1日至18日，杭州新挂牌二手房超过1.6万套，其中2月份新挂牌的占8%。
但同期的成交量也只有3000多套，根本不是一个量级的。
还有首都北京，2月份二手房挂牌量突破10万套，创历史新高。
在深圳，二手房挂牌量连续四周增加。
每一个挂牌房产的背后都有一位急于出售的业主。
还有上海。 进入2023年2月，上海二手房挂牌量突破17万套，较去年2月至5月3.5万套的平均水平增长485.7%。
虽然2月份上海新房和二手房市场回暖，但仔细观察，上海楼市的回暖首先是去年被压抑的需求得到释放； 其次，是由于战争对上海抢人的持续影响。
如果你经常刷抖音、看头条，你一定会看到人才落户上海的广告。
上海抢人工程的推进和实施成效显着，人口流入创近九年来最高纪录。
请看下面的图表，这是上海近九年的户籍人口增长图。
2020年，上海落户政策是全国四所985大学的应届本科生和全国双一流大学的应届硕士生可以落户上海； 此时人口大幅增加，比2019年增加了40%；
到2021年，落户政策继续宽松——在新五城、新自贸区就业的上海应届毕业生可上海落户。 直接导致新增登记人口相当于原来的2-3倍；
2022年，新定居人口将与2021年基本持平。
上海抢人潮已持续三年，新登记居民人数超过近六年登记居民总数。
而且上海的还是年轻人，是刚毕业的985大学生、研究生。
这些人拿到户口后肯定会买房、结婚生子，而且还会拿高薪，为上海贡献税收。
有了这群人口的支撑，上海楼市想不火爆都难。
而且，2020年是上海城市改革元年，这意味着2020年上海将开始疯狂拆迁。
回顾2016年郑州甩钱的疯狂转型，当时房价几乎翻倍，上海现在却极度克制。
要知道，近三年来，上海共拆迁8万多户，其中80%以上是货币化安置。
也就是说，上海这个一线城市，始终有着巨大的隐性购买力。 这样的“货币安置机会”，可以带动一个五县小镇的房价飞涨。
所以，上海复苏也是源于前三年疫情抑制需求的历史原因。
至于楼市后续走势，大概率会继续回暖，但上海已经不能再作为一线城市楼市复苏指标的观察目标，因为它已经“货币化棚户区改造”专项积累。
因此，现在说一线城市市场正在复苏还为时过早。
尤其是一线城市的二手市场，能否真正回暖，还要看后续的市场行情以及二手房的价格走势。
3、最后我们需要关注一个指标。
那就是提前还贷的浪潮，而且还在持续。
尽管舆论热度有所下降，但政府还是出面叫停“房贷代商”，并发出各种风险提示。
但现实中，全国银行仍需要面临越来越多的提前还款申请。
与此同时，3月7日还有一个重磅消息，那就是银保监会被撤销。 该部门不再存在，直接设立国家金融监督管理局，由国务院直接管辖，对金融机构行使各项监督管理权。
我们常说“产业转型从金融开始”。
房地产业作为民族支柱产业的历史使命已经到了转型时期。 金融监管部门的调整，意味着后续银行资金的流动，特别是此前存在的“从现实中消失”、“在金融体系中空转”、“监管套利”等痼疾将被根除。被消除或以其他方式受到影响。
现阶段，房地产能否保持稳定，取决于资金注入的力度以及央行释放的救助资金去向。 监管机构一直对此负有责任。 如今“握鞭子、指方向”的人变了，房地产行业的走向还需进一步观察。
事实上，政策方向非常明确：2022年末，我国M2同比增长11.8%。 今年1月，M2同比增长12.6%，增速创六年新高。
如果有足够的水管来拯救市场，关键是何时以及有多少到达开发商手中。
高层一直在想尽一切办法来分散这笔钱。
去真正缺水的实体经济、科技企业、中小民营企业，或者去房地产。
这要看下一步的监管和落实情况。
