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哪些地方的楼盘呈现热销态势，哪些地方的楼盘处于滞销状态，哪些项目为达成业绩而给出了高额佣金，这些相关资讯他们都能清晰知晓 。
他们太知道市场的惨烈
更知道一些市场惨烈的原因
这里的原因背后，是在向我们传达，事实上某些地段的价值，已然拉扯响了一级预警警报了 。
特别是一些近郊区域
好多时候，众人针对市中心是极为放心的，针对某些郊区是万分焦虑的。
对于近郊的位置有点模糊
但是这一块却是现在出现问题比较多的地方
不过，令人感到错愕的是，那所谓的价值隐患，其背后所涉及的，都并非是什么用来装逼的高大上的词汇。
都是因为一件又一件具体的事情叠加，从而产生的结果
之所以会有一些地方需要注意
就是因为现在特殊的行业情况
每个板块都要对区域内的需求要有非常充分冷静的认知
一个极为关键的判断，对于任何一个板块而言，不要再怀有那种会有极其充足的跨区购买力的期待 。
在当下的周期内，最稳健的板块一定是板块内部有充分的需求
我们已然看过数目众多的近郊项目，也看过数目众多的远郊项目，几乎不再存在太多由外区而来客户的导入了。
板块越来越收缩，客户越来越集中
这种认知的模糊就是风险出现的开始
有几种情况的出现就会导致这种可能
以下内容都是渠道朋友的体感，不那么客观，但是可能会表明一二
01
区域在最近两年内，当有一手房出现时，且这是连续的三个，每个为500套小区供应的 。
那么第四个项目出来的时候就要非常小心了
就一个板块来讲，一个新开盘的楼盘，其本质所吸引的，正是区域内部的具备品质且有改善需求的客户。
这种客户在区域内是非常稀缺的
一年也就出现500个
而且都是要通过置换才能产生的购买力
两年如果超过1500套的供应，新的需求要长出来，那就难了
第四个项目如果要上，必须要通过导入外区客户才能解决问题
这个时候渠道开始介入，价格打折就开始发生了
很多时候房价不稳定的苗头就来自于此
固然更为恐怖的是，往后这些新建房屋差不多在同一时刻交付，同一时刻变成二手房 。
这对于板块内的二手房价是一个巨大的考验
你们要清楚，对于一个板块而言，尤其是处于近郊这个区域位置，其品质改善方面的需求呈现出稳定的态势，然而却又是不充足的。
以前新房不多的时候，往往那一个最好的楼盘可以卖出天价
但是如果有四五个新盘同时出现，那就会对二手房价有影响
次新影响之后影响老破小
这都是一系列的
02
还有一些地方
一些集中规划土地集中出让的区域
这些区域要去看整体的出让节奏
第一，看土地市场出让的快不快
土地出让其实是个技术活
尽管能够明白这属于财政关键构成部分，我们所做的判断同样是，要是小板块当中一年内出让了三块土地，那么接下来一手市场的竞争压力将会变得尤为巨大。
然而，土地出让的数量仍属于次要方面，重点在于查看，是否存在针对面积配比，有着强行性的要求 。
如果所有地块都规定了小户型为主导
这个就需要特别注意
首先，在需求侧，针对面积方面要求小的需求存在，然而对于品质要求高的这种需求状况，其本身数量是非常少的 。
这本身就不符合常理
这件事如果再叠加几个项目的同时出让
都知道上海的预售证一个区域内价格都是差不多的
这会致使地段相近的项目，产品相近，房价相近，在相近时期以差不多的样子面向市场 面市。在相近时期以差不多的样子面向市场 面市。
这个时候就容易出现踩踏
如果大家都扛得住还行
唯恐有一家房地产企业按捺不住，欲迅速实现现金流的快速回笼，进而渠道就此开始介入，如此一来价格的根基便开始处于不稳定的状态 。
与老片区相比，类似这样的新片区存在一个问题，即焦虑情绪易于从小户型延伸到大户型 。
从而对整个片区产生怀疑
老小区无论如何都是存在原住民的，短期内不太好过一两年信心终究会提升的，然而新片区这个周期会比想象的慢许多，
03
过去刚需板块内一直没有长出改善需求的片区
上海因为过去20年的楼市发展，出现了一段时间的需求分工
有的地方就主打刚需年轻人
现在不少地方已经成为上海人口基数最为密集的地方
不论是轨交还是商业或者其他的，肯定是最为拥挤的那种类型
这些地方现在要去看什么
要看这里最近五年有没有长出改善需求
有没有出现一两个品质二手房能够实现明显的价格跳跃
如果一个项目都没有，那这个地方的地段价值就非常有问题
第一，这表明了在这儿奋斗的年轻人，在变得有钱以后，他们立马就作出了逃离此地的选择 。
这背后一定是基于对于区域一些问题的不满
其次，从资本层面来讲，在这五年的时间跨度里，没有任何一个开发商会有意愿在这个地方去进行改善以及品质提升的相关操作 。
本质上在供给侧也说明了这里的价值不高
这样的地方，在好多人眼中，就呈现为房价多年处于不变状态，并且二手房市场极为不活跃 。
因为后入者看到这样的局面，哪怕是新刚需也会犹豫要不要买这里
而这里的二手房如果想要卖掉，本质上就只能以价换量
04
第四个，那些只有规划没有落地的区域
也是挺坑的
最近去了一些地方，发现一件很魔幻的事情
就是五年前我去看到的那些规划利好，现在来看还是那些利好
唯一的区别就是五年前说五年后落地，现在去看还是说五年后落地
时间就像冰封了一样
这种地方本质上说明了片区发展的执行力非常的羸弱
对于房产而言，要相信区域规划，也同样要相信区域规划会打折
这就是在执行过程中出现了偏差
甚至很多地方就没有执行
上海很多地方就是这样的
那么在那里的房子也没办法，只能一遍一遍的说着很古早的规划
与此同时，也不要高估规划的力量
不要相信规划可以改变片区的底色
这是以前楼市高峰时期养成的习惯
拿一个最为直观的实例来讲，在二零一五年，处于楼市最为疯狂之际的时候，众人都在谈论着往后崇明之地的相关发展 。
何种轨交通行过往，前往陆家嘴金桥上班极为便利，哪般崇明欲引入何种商业，区域之内存有怎样的产业升级。
现在十年过去了，我们再来看看崇明
什么都没有改变
其实，那些规划是对的，那些利好也是对的，然而，规划利好并不至于致使区域内的居住属性产生本质性变化。
比如崇明就是打旅居的，规划再好以后也还是旅居
你期望大家，那些有刚性需求的人们，或者年轻人，去购买房产并在那边生活，然而这样的事情，是不切实际的，也是根本不存在的。
一个地段的成熟周期比想象中的要久
一个地段的规划力量也没想象中的那么无所不能
当下，我们要努力尝试去忘掉往昔楼市曾出现过的某些画面，而那些画面自身是决然不会再度重现的。
05
最后一个，也是最近几年上海楼市出现的很特别的现象
当中存在一些被我们认定为老地方的区域，这些区域既不存在土地出让的情况，同时也没有什么信号，然而却突然出现了声称可以售卖的一手房 。
这样的产品其实要特别注意
这些一手房本身其实就是这个城市的“存量资产”
比如，一些属于私人性质的企业项目，捂了相当长的时间，再看如今楼市呈现出不好的态势，便准备将其拿出来了 。
或者说一些被处理的不良资产现在重新流入市场
还有，提及一些曾经用于租赁的房屋，如今将其收回，进行统一装修后，再投放市场售卖。
这些房子的风险在于几个
首先，人们普遍认为买家在精明程度上比不上卖家，而这些人之所以出售这些房子，究其原因是他们对该资产并不看好 。
故而作出选择，要进行快速脱手的行动，对于接盘的人来讲，务必要去评估，其价格自身究竟是不是合乎道理 。
第二，更为关键的一点是，这些产品的规划，其本身， 均为上个时代的、关于产品规划的理念 。
别小瞧这个维度，当下诸多二手房市场处于艰难状况，其中一个极为关键的缘由便是产品已然没法跟上这个时代了。
不论房龄多新或者装修有多好，大家都要看清楚本质
究竟应不应该为他支付更高的溢价呢，不要仅仅因为觉得周围的二手房价格是那样，就认定一手房也会是如此这般了，句号。
06
今天这篇文章，不提及具体的板块名字，只说逻辑和道理
因为哪些地方的好坏都是动态的，包括都要结合各自的需求
至于具体在哪里，你们自己随便猜
猜对了就是你们厉害
猜不对，大家也假装自己猜对了
希望大家能够对任何产品有自己的预判能力
另外，把内容发给你们正在看房的朋友，这才是最重要的。
