买受人在“带租拍卖”未明确租金归属的情形下，能否要求原出租人返还预收租金呢？近日，重庆市第四中级人民法院审结了一起不当得利纠纷案，法院在二审时维持了一审判决，判决某物流公司向买受人邓某返还预收的租金14.8万余元。
2022年6月1日，有某物流公司在这一日，与易某订立了《门市、仓库租赁合同》哟，此合同约定呢，该某物流公司会把它自己的门市以及仓库交给易某拿来使用哒，租赁的期限是从2022年6月1日起始，一直到2027年6月1日才截止哟。此外，租金已经缴纳到2025年6月1日的啦。
《门市、仓库租赁合同》被签订之后，某物流公司的案涉门市、仓库所对应的土地及其建筑物，因法院的其他案件被查封，进而被予以拍卖，法院于司法处置期间，就标的物所拥有的租赁状况展开说明，进行公示，在司法评估期间，以不把案涉土地及建筑的租赁权的影响纳入考量范围作为前提来开展估价，邓某于拍卖期间竞拍得到了前述土地以及建筑物，在2023年8月7日时，法院作出裁定，前述土地使用权以及附属建筑物的所有权以及其他权利归属买受人邓某所有，权利自从裁定送达于邓某的时候开始发生转移 。邓某在2023年8月9日的时候，签收了该裁定书，在2023年9月12日，邓某取得了案涉土地使用权的产权登记。
邓某持有这样的看法，某物流公司预先收取了案涉门市以及仓库在2023年8月9日往后的租金，这构成了不当得利，于是邓某把某物流公司当作被告，将易某列为第三人，向法院提起诉讼，请求判定某物流公司、易某返还租金157051.62元。
2023 年 8 月 9 日，邓某取得案涉房屋所有权，重庆市黔江区人民法院一审认为，取得该所有权后其理应享有收取案涉房屋租金的权益，某物流公司预收的 2023 年 8 月 9 日至 2025 年 6 月 1 日的租金属于不当得利，应依法予以返还，遂判决某物流公司返还邓某 2023 年 8 月 9 日至 2025 年 6 月 1 日的租金 148415.89 元。
庭审一审宣告判决结果之后，某从事物流业务的公司其内心抗拒便发起了向上一级法院的诉求，期望能改变现状。重庆这个地方的第四中级人民法院针对此案件进行了再次审理，在审理之后得出一种认为的观点，那就是在关于该房屋拍卖的公告里面在告知当中提到了这个涉及案件的房屋是存在租赁这种状况形势的，仅仅只是明确了这个拍卖的物品东西是那种带有租赁关系房产的情况形势状态，并不是明确地清晰地说明白了在拍卖会成功交易之后的租金到底其归属是属于谁什么情况。要是在这个拍卖公告里面对于这个租金的归属没有那种特别的约定这种前提条件情形之下，那么这个成功买得拍卖物品从而获得其所有权的人从取得这个拍卖物品所有权那一个时刻时间点开始就享有了对于租金的收益权利权益。综合上面所说的这些所有情况情形，二审法院做出了判决判定结果驳回了这个公司的上诉请求，维持原来一审的判决判定结果。
【法官说法】
人民法院经常会使用司法拍卖这种执行方式，带租拍卖的时候，依据“买卖不破租赁”规则，拍卖财产上面原本存在的租赁权以及其他用益物权不会因为拍卖而遭受消灭，租赁合同对于买受人依旧具备约束力，买受人对原租赁合同的权利义务进行概括承受，承继原出租人的权利和义务，拍卖公告中明示拍卖财产上附属有租赁关系但却没有明确拍卖成交之后的租金归属的，买受人自取得拍卖财产所有权的时候开始，依法享有租金收益权。在本案当中，法院作出这样的认定，拍卖公告仅仅是告知了案涉房屋存在租赁的状况，然而却并没有对租金收益的归属作出约定，买受人是在自取得拍卖物所有权的时候开始享有租金收益权的，这一情况在一定的程度上破解了“带租拍卖”以及“以租抗执”的执行难题，对于维护债权人的权益是有利的，同时也能够保护买受人的利益。
（人民法院报）
