楼市政策，很少像今年这样密集出现过。
今年伊始至今，全国各地楼市调控措施接连不断。到目前为止，已有超过110座城市实施了购房限制的放宽方案，相关的调整动作也累计达到了150余次。
整体而言，无论是放宽购房和售房限制，还是银行信贷环境变得宽松，或是增加住房公积金贷款的上限，以及中央银行近期对首付款贷款利率的正式通告，其根本目标都是为了稳定房地产市场，增强市场参与者的信心，并且始终遵循房子是用来住的而不是用来炒的原则。
公积金贷款额度提高
昆明楼市吃下“定心丸”
距离《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》发布已满一月，该文件包含八条二十五项具体内容，昆明楼市调整举措主要涉及规范商业地产领域，而新住房公积金政策的实施，对于稳定市场信心起到了关键作用。
政策的出台，向购房者释放出更多的利好。
四月份十六日，昆明市公布的规定第十九条对公积金贷款办法作出了指示：要增强公积金对首套住宅、升级类住宅等合理置产需要的援助，适当提升公积金贷款的上限，减少购买第二套房产的首期付款额度，从而终止了持续四年的公积金贷款规范。
两天之后，昆明住房公积金的新政策开始实施，依据修改后的规定，昆明市参加公积金缴纳的家庭，其中只有一个人工作的，最高能够贷款的金额从三十万元增加到了五十万元，两个人都参加公积金缴纳的，最高能够贷款的金额从五十万元提升到了八十万元。
此外，针对第二套房产的公积金贷款，即便第一套住房贷款已经还清，其最低首付款的额度也由原先的百分之五十减少为百分之三十。至于购买首套住房的情况，首付款比例维持原状，依旧设定为百分之二十。
依照要求，修正后的公积金贷款适用范围为购入首套个人住房以及第二套改善性普通住宅的群体。凡是在云南省内缴纳公积金，于昆明市购置商品房住宅，同时满足其他相关要求的个人，只要达标即可申请公积金贷款。
房贷利率方面，首套房的贷款利率按照基准利率来执行，具体来说，贷款期限在一年到五年之间，利率是百分之二点七五；如果贷款期限是六年到三十年，利率则是百分之三点二五。对于第二套房，贷款利率是基准利率的十一折，期限在一年到五年之间，利率是百分之三点零二五；期限在六年到三十年之间，利率是百分之三点五七五。
根据修改后的公积金上限八十万元、三十年的还款期限来估算。以目前商业贷款四点九的年化利率计算，采用等额本息还款法，总共需要偿还七十二万八千五百元，每月需还款四千二百四十五点八一元；如果选择公积金贷款，三点二五的基准利率使得总利息减少到四十五万三千四百元，月供也降低为三千四百八十一点六五元，每个月可以节省七百六十四点一六元。
业内专家指出，此次公积金贷款额度有所增加，其政策导向非常清晰，主要面向首次置业者以及希望改善居住条件的首次置业者。通过调整公积金的授信额度，能够为购房人群在资金层面给予支持，所以现在是入手的好时机。
4月30日，昆明市住房公积金管理中心也公布了《关于公积金个人住房贷款政策调整的通告，其中说明，如果职工已经开户满6个月，并且连续6个月以上都正常缴纳住房公积金，那么就可以申请住房公积金个人住房贷款。能够申请住房公积金贷款的人员，是那些购买首套自住住房或者第二套改善型普通自住住房的缴存职工。
我们联系了昆明市公积金管理部门，他们告知：当前昆明公积金的贷款规则是依据贷款记录和房产情况来判定，首套和二套住房可以申请公积金贷款，而三套住房则不允许使用公积金进行抵押。另外，即便贷款额度在提额之后达到了八十万的上限，申请人也必须具备优良的信用记录和足够的经济实力，才能够成功获得这笔贷款。
政策确实在认真贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”这一宗旨，全面实施房地产长效机制，着力满足基本和提升型住房需求，推动房地产市场保持稳定发展。
西福路某知名房地产公司的人士表示，在多项扶持措施的推动下，他们售楼中心的客户到访人数出现了一些增长，每天大概能接待十五个家庭单位上下，这些政策确实起到了稳定市场预期的作用。根据市场观察，此类积极信号会逐步渗透，不可能一蹴而就就能产生显著效果。
楼市“利好”多
置业正当时
巧合的是，一个多月后，中国人民银行又公布消息，个人住房贷款的利率也进行了降低。
五月十五日，中国人民银行与中国银行保险监督管理委员会公布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（简称为《通知》）该文件对首套住房商业性个人住房贷款利率下限进行了调整，这是自贷款市场报价利率改革以来首次下调首套房贷款利率下限。
有消息透露，2016年至今，国内首套住房贷款的利率持续攀升，2021年部分银行曾一度将利率设定在6.15%。不过今年以来，房贷利率出现了回落，在央行以及银保监会公布相关文件之前，昆明市首套房的贷款利率与LPR保持一致，具体为4.6%，而二套房的贷款利率则介于5%到5.4%之间。
依据《通知》内容，针对以贷款方式购置普通住宅的居民，首套商业性个人住房贷款利率的最低标准调整为，要高于相应期限贷款市场报价利率减少二十个基点，二套商业性个人住房贷款利率的最低标准则依照当前的相关规定执行。
按照现行五年期以上贷款利率4.6%作为参照，减去20个基点，那么首套住房的最低利率就会是4.4%。
根据粗略估算，参照贷款50万元、30年期限、等额本息还款的情况，如果房贷利率下降20个基点，那么平均每月的还款额会减少大约60元，在30年期间总共可以节省大约2万元的利息费用。很明显，降低房贷利率能够有效降低购房的总成本，从而减轻购房者的经济负担。
另外，《通知》还具体说明了在整体贷款利率基准之上，中国人民银行、银行保险监督管理机构的相关分支机构依照“因地制宜”的思路，指挥各省级市场利率决定组织，依据各地房地产市场状况的演变以及地方政府的调控政策，自行设定本区域首套与次套住房的信贷利率基准。这无疑赋予了众多城市里各家商业银行，更加灵活的房贷利率决定权限。
昆明当地多位银行工作人员透露，接下来房贷利率会依据“因城施策”的思路来执行，同时参考中央银行的相关规定，并且会根据各银行的实际情况进行变动。不过现在，详细的实施办法和正式执行的时间还没有确定，还需要更多时间来讨论，最终的信息要以各家银行正式公布的通知为准。
去年下半年房贷政策紧缩以来，一些购房人表达了关于贷款申请和发放的担忧，认为手续繁琐且周期漫长，一位银行工作人员指出：这种情况并不存在，现在昆明对于首付款的审核标准没有变动，而房贷的审批程序和效率持续得到优化。
另外，那家金融机构个人信贷部门的员工严肃地告诫众人，务必爱惜个人信用档案，一旦形成贷款拖欠的不良状况，会波及到个人住房贷款的审批，即便是再优厚的房贷优惠措施，也必须具备良好的个人信用记录才能获得。
政策之下
房住不炒依然是基本底色
整体而言，无论是针对“意见”的公积金政策放宽，还是全国范围的首套住房贷款利率下限变动，都体现了一种意志，是中央银行对房产市场的意志，更是对整体经济的意志。
专家指出，无论是昆明公积金政策的调整，还是近期贷款利率的降低，都是在遵循房子是用来住的而不是用来炒的原则，运用金融工具对房地产市场进行管理，目的是维持市场稳定，在市场表现不景气时，传递出正面的信息。
与以往情况对比，金融政策上两项有利措施的结合，使得购买自住房屋和寻求改善居住条件的两大群体收获最大，特别是首套住房贷款利率最低下调二十个基点的规定，无疑为购房人群创造了优越的机遇，对于增强市场信心，效果更为显著。
然而，关于房地产市场的未来走向以及民众购房意向，尽管有好消息频传，但还是要给予市场相应的期限和余地。
滇中新区某房地产公司一位负责人透露，政府出台的扶持措施效果显著，购房人群反响热烈。不过，购房决策的基础是具备相应经济实力。现阶段以首次置业者为主力的购房大军，内心仍存有诸多顾虑，诸如房价波动情况、基础设施完善程度、房产增值潜力以及未来交易便利性等。所以当下市场参与者普遍持观望态度，整体购买意愿或许尚未完全释放，预计需要更长的周期来评估形势。
呈贡那家知名房地产公司的领导也透露，确实有积极因素，不过现阶段，作用还不是很显著。必须要有耐心，还得继续等待。
从不同角度来看，公积金政策放宽，对昆明房产市场无疑是一个正面信息传递。特别是符合要求的购房人群，公积金贷款额度提升，能显著降低购房后的每月还款金额。据掌握的情况，公积金政策实施以来，昆明某金融机构商业贷款转公积金贷款的申请数量大幅增加，政策所产生的正面效应正逐步体现出来。
自2022年起，昆明方面持续采取措施，逐步放宽房地产调控政策，具体包括增强购房支持、减少首付款门槛、提升公积金贷款上限等，而中国人民银行降低贷款利率，是对当地一系列行动的完善和强化，能够进一步增强购房者的信心，满足合理的居住需求，推动房地产市场平稳健康发展。
