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这是良哥的第1篇原创
大家好，我是良哥。
历经约两年的选房过程，到了2025年3月，良哥成功在上海购置了一套住宅。
先前人们常常谈论在上海购房时“摩擦成本”相当高昂，而当我亲身经历了购房过程后，对此有了更为深刻的感受。
买房的摩擦成本，个人是这样理解的：它不仅包括房产本身的价格，还涵盖了在购房过程中必须额外支付的各种费用，例如中介服务费、各类税费以及贷款相关的手续费等。
下面分项介绍：
一.中介费
在上海的房地产市场，不同中介机构或房产服务企业对于中介费用的收取标准各异，一般介于1.5%至2.5%之间，通常这个比例等同于房屋价值的2%。以300万元的房产为例，若按照2%的比例计算，所产生的中介费用将达到6万元。
二.税费
在上海购置房产时，需要承担的税费种类繁多，并且这些税费的具体数额会因卖方和买方所拥有的房产数量及持有时间而有所差异，例如“满五唯一”等规定。以买方首次购买住房为例，他们需要缴纳的税费包括：
契税征收标准如下：对于面积在140平方米及以下的房产，其契税税率为合同价格的1%；而对于面积超过140平方米的房产，契税税率则提升至合同价格的1.5%，且这部分税费由购房者全额承担。
2.个人所得税（个税），免税或按公式计算，可能由买家承担。
观察卖家是否真心出售房产，若房东真心出售，一般由卖方负责相关费用。若该房屋备受追捧，卖方可能要求买方分担。从买方的立场出发，在协商过程中应着重提出“各自承担税费”，力求避免承担个人所得税的缴纳。
该情况适用于满足满五唯一条件，即房屋为业主的唯一房产，并且持有时间达到5年，此时可以享受个人所得税的减免。
若未满足“满五唯一”的特定要求，便需承担个人所得税，其征收方式包括核定税率和差额税率两种。
核定征收：即（核定价减去增值税）乘以1%。此增值税由卖家承担，与买家并无关联。
差额征收:（核定价-买进价-增值税）x20%
3.房产税，免税或按公式计算，一定由买家承担。
享受税收优惠：持有上海户籍的居民在购置首套住宅，或者在上海持有居住证已满三年且该房产为其唯一居住地，均可免除相关税费。
购房之际，良哥尚未完成户籍迁移（现已完成），并且他的居住证明尚不足三年期限，因此必须依照既定公式来估算并缴纳相应的房产税。
本年度需缴纳的房产税，系依据每人均摊建筑面积60平方米的标准，对超出该面积的部分进行计算，然后乘以新房子的单价，再乘以70%的比例，最后根据税率（0.4%或0.6%）得出。
* 新购房单价≤94446元，税率为0.4%
* 新购房单价＞94446元，税率为0.6%
即便已经支付了房产税，持有上海居住证的朋友们仍有机会在未来进行退税。以良哥为例，他的居住证已经连续满两年，那么他只需再等待一年，即居住证满三年时，就可以提出退税申请。
除了提及的这三种税费之外，在购置房产的过程中，还需支付过户当日的手续费等费用，然而这些费用仅是区区几十元，故此处不予详细说明。
三.贷款手续费及其他
目前，银行从事信贷业务的员工业绩不足，此次贷款并未收取任何手续费。另外，房屋购置之后，很可能会对房屋进行一些必要的修缮，同时也会购买一些新的家用电器，这些费用大致在几千到几万元之间。
总体而言，购房过程中，中介费用以及各类税费构成了摩擦成本的主要部分，并且这部分费用相当可观。在商议房价时，这些成本因素同样需要被纳入考量范围之中。
