为了让广大读者能够更深入、更直观地掌握上海楼市新政实施后的市场动态及购房相关知识，老金荐房团队精心汇编了2025年上海购房知识宝典。
第一、上海最新限购政策
第二、上海购房贷款政策
第三、上海新房/二手房交易流程
第四、上海购房税费明细（含退税政策）
第五、上海新房摇号积分政策
第六、上海新房摇号积分制常见问题
第七、上海直系更名/赠与/继承政策
第八、公司名义购房相关政策及税费
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5月27日，上海出台了自近8年以来力度最大的房产调控政策。在购置房产之前，必须先核实自己是否具备“购房资格”。那么，上海的限购措施具体是怎样的呢？
自2024年6月21日开始，上海市的新房销售信息将不再通过集中公示的方式在房地产网站上发布。
自2024年7月22日开始，上海地区在购买新房或二手房时，无论是首次购房还是二次购房，其贷款利率都进行了相应的调整。
自2024年8月21日起，临港地区对落户政策进行了优化，主要变化包括：将居住转户籍的年限从7年缩短至3年，新片区的就业年限要求也从不少于2年降低至不少于1年。此外，对于在新片区工作并居住的人员，持有居住证可享受专项加分政策，满一年即可累积2分，累积最高可达20分。
自2024年8月27日起，上海实施了长达18年的“70、90”住房政策宣告结束，此前规定下的70平方米至90平方米的小户型新房将不再生产，而新的执行标准则调整为100平方米、110平方米和120平方米。
2024.9.29上海楼市新政再落地！
对于非本市户籍的居民家庭以及单身者而言，若他们计划购买位于外环以外的住房，那么在购房时，他们需要提供的社会保险或个人所得税缴纳记录，应确保在购房前连续缴纳至少满一年。
对于持有《上海市居住证》并且积分达到规定要求的、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税三年以上的非上海市户籍居民家庭，在购置住房的数量限制上，可以享受与本市户籍居民家庭相同的购房待遇。
首套房贷的最低首付款比例提高至至少15%。对于二套房贷，最低首付款比例上调至至少25%；在实施差异化政策的地区，二套房贷的最低首付款比例也相应提高至至少20%。同时，住房公积金贷款的二套房贷最低首付比例也将做出相应的调整。
（四）对增值税征收年限进行优化调整，将个人对外销售住房的增值税免税期限由原先的五年缩短至两年。
根据国家的工作安排，迅速撤销了关于普通住宅和非普通住宅的分类标准，旨在降低住房买卖过程中的费用，从而更有效地满足居民对于改善居住条件的期望。
2024年10月16日，上海市公积金管理中心发布了《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》，规定购买第二套住房的最低首付款比例提升至25%（在差异化区域则调整为20%），而购买首套住房的最低首付款比例保持不变，仍为20%。
自2024年10月21日起，我国央行对房屋贷款的LPR进行了25个基点的下调，调整后的最新利率为3.6%。
五年期及以上的首次购房贷款利率为LPR（3.6%）减去45个基点，计算得出为3.15%；而五年期及以上的二次购房贷款利率则是LPR（3.6%）减去5个基点，得出的利率为3.55%。
商用房贷款的利率为LPR（3.6%）加上60个基点，计算得出总利率为4.2%；而公积金贷款的首套房利率为2.85%，二套房的利率则为3.325%。
五年期以上二套贷款利率在临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等地区执行LPR下调25个基点，具体利率为3.35%。
自2024年11月13日开始实施：在契税政策上，将目前享受1%低税率优惠的面积限制从90平方米提升至140平方米，针对个人购置的首次家庭住宅以及家庭第二套住宅，只要房屋面积未超过140平方米，均需按照1%的税率缴纳契税。
在增值税政策上，随着城市对普通住宅标准的取消，对于个人所售出且持有超过两年（包括两年）的房产，将不再征收增值税；同时，原先仅对北京、上海、广州、深圳四地个人出售持有超过两年（包括两年）的非普通住房征收增值税的规定亦将废止。
在土地增值税领域，对于那些已取消普通住宅与非普通住宅区分标准的城市，针对那些纳税人所建造并销售的增值额不超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，仍将延续免征土地增值税的优惠政策。
2025年4月28日，上海市住房公积金管理中心宣布，凡年满16周岁且未达到退休年龄的市民，无论其户籍地、工作单位或职业状况，均可自行缴纳住房公积金。缴纳金额的基数设定在最低270元至最高8860元之间。该政策自2025年6月1日起正式实施。
自2025年5月7日开始实施：调整个人住房公积金贷款利率，下调0.25个百分点；五年期以上首次购房贷款利率从2.85%降至2.6%，而二套房贷利率则从3.325%降至3.075%。在五年内，首套房贷款利率为1%-5年分别为2.10%，二套房贷款利率为2.525%。
2025年5月20日，上海地区五年期及以上的首套房贷款利率为LPR加3.5%，减去45个基点，计算得出为3.05%；而五年期及以上的二套房贷款利率则是LPR加3.5%，减去5个基点，最终利率为3.45%。
五年期以上的二套房贷款，在临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等地区，执行的是LPR下调25个基点的利率政策，具体利率为3.25%。
No.1 上海最新限购政策
外地户籍居民在上海拥有的唯一住房，若在2024年5月28日之后进行交易并完成网签，那么在后续购买新房或二手房时，将不再受到社保缴纳和个税缴纳的限制，同样也不受环线区域的限制，从而能够自由购买全上海的房产。
外地户籍人士若在崇明区购置房产，无论是长兴岛还是其他区域，都必须在崇明区缴纳社会保险和个人所得税。
什么是限购政策中的“多子女家庭”？
本市或外地户籍的居民家庭，若其成员中拥有两个或更多孩子，并且其中至少有一个孩子未满十八岁，这类家庭将被视为多子女家庭。例如，一对夫妇，若他们有一个成年子女和一个未成年子女，那么他们及其未成年子女就构成了限购政策所指的“多子女家庭”。
拥有多个孩子的家庭，在遵循本市规定的住房购买限制数量之后，还可以额外购置一套本市房产（以本市户籍居民家庭为例，若该家庭名下已拥有两套本市房产，根据多子女家庭的购房政策，他们将有资格再购买一套房产）。
非户籍单身可以在全市购买一套二手房
非户籍单身可以在外环外S20以外购买一套新房或二手房。
No.2 上海购房贷款政策
1.商业贷款
2.公积金贷款如下
3.商业/公积金/组合贷款如下
No.3 上海一手/二手房交易流程
No.4 上海买房税费明细（2025年）
个人所得税特殊情况
1.免征的情形
(1)继承土地、房屋权属,免征个人所得税
(2)夫妻更名 夫妻房屋财产分割,免征个人所得税
直系亲属之间进行的赠与行为（不包括在获得新的产权证明之后随即进行转售的情形），可以享受个人所得税的豁免待遇。
直系或非直系亲属在继承或赠与房屋之后，若再次将房屋出售，个税的计算方法需遵循特定规定。
若卖方是通过继承或赠与方式购得房产后转手，且其交易不满足个人所得税免征的相关规定（即不是满五年且为唯一住房），则其需按照20%的税率缴纳个人所得税；在此情况下，不得采用按全额1%或2%的比例来计算个人所得税。
个人所得税退税政策
自2024年1月1日起，至2025年12月31日止，对于在规定时间内将自有住房出售并在一年内（具体计算至每一天）重新在市场上购置住房的纳税人（须遵循先卖后买的原则），将对其已缴纳的个人所得税进行退还，并享受相应的税收优惠。
若新购房产的支出不低于现有房产出售所得，则已支付的个人所得税将全额退还。
若新购置的房产价值低于现有房产的出售价格，则将根据新购房产价值占现有房产出售价格的比例，退还已缴纳的个人所得税。
契税免征和减征情况
法定继承者（涵盖配偶、子女、父母等人）在继承土地及房产所有权时，可享受免缴契税的优惠政策。
仅对第一顺序的继承人享有土地和房屋所有权继承权予以免税，若存在第一顺序继承人，则第二顺序继承人的继承将不再享受免税待遇。
2.夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税;
在房改房（包括售后公房、房改售房、已购公房）交易完成后的12个月之内（以网签合同签订日期为依据），若出售人的家庭成员、父母或成年子女购买房产，则可提出申请享受契税的减免优惠。
计算方式如下：首先，需减去新购入住房的税务核定价与出售住房时的发票价格；其次，再减去新购入住房所应缴纳的增值税；最后，将上述结果乘以新购入住房应缴纳的契税税率，即可得出新购入住房需要缴纳的契税金额。
(若购房的税务核定价低于售房的发票价格，则购房的契税全免）
上海市居民在拆迁后，若使用补偿款项购置新居，可享受减免契税的待遇，这一优惠同样适用于拆迁户的直系亲属。需要注意的是，所购新房的网签时间必须晚于动迁协议的签署日期。
计算方式如下：首先，从新购入住房的网签价格中减去拆迁补偿的金额，再减去新购入住房应缴纳的增值税；接着，将这个结果乘以新购入住房的契税税率。值得注意的是，如果新购入住房的网签价格低于拆迁补偿价格，那么契税将予以免除，且差额部分仍可继续使用。
(3)(4)可同时使用
上海最新房产税标准
No.5 上海新房摇号积分制政策
No.6 上海新房摇号积分制常见问题
No.7 上海直系更名/赠予/继承政策
自2024年5月27日起，对住房赠与的相关政策进行修订，今后已赠出的住房将不再被纳入赠与人所拥有的住房套数统计之中。
No.8 公司名义购房相关政策及税费
除上述情况外公司购房政策不变:
（注：政策实时调整更新，具体以交易中心为准）
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