好了，那这次房贷利率下降到底能给全上海人省下多少钱呢？
我想，到目前为止没有一个上海的自媒体好好算过这笔账，
众多自媒体往往仅停留在信息传递者的层面，你所阅读的关于昨日政策的解读内容，大致情形如下：
标题：重磅！存量房贷利率下降帮你省钱了！
正文部分先贴一些存量房贷利率下降的新闻，
然后告诉你利率的具体变动规则，
再以一个房贷利率调整的实例来阐述，譬如，若你在20xx年x月x日购置了房产，当时适用的利率为xx%，而如今利率将调整为XX%，假定你的贷款剩余金额为xxx万元，那么每月可节省的费用将达到xx元。
最后恭喜你又省了一大笔钱，全文完。
建议如果是这样的文章你就可以直接取关了，真的太没水平了，
若你继续深究，那么，作为一项普照众生的政策，它究竟能让整个上海的居民节省多少开支？又能进一步激发出多大的市场需求呢？
他们是不知道的，因为百度上搜不到。
因此，作为一位资深的金融从业者，我打算依据自己丰富的从业经历，向各位分享一种思考方式。
大家都知道，房贷利利息=贷款余额*房贷利率，
实际上，若想了解节省的利息数额，只需对比利率调整前后的利息差额即可。
然而，问题在于，近年来上海地区的房贷总额持续发生变化，同时，房贷的利率也在持续波动。
你要想相对准确的计算这个数据还是比较复杂的，
那咱们就一步步来拆解！
首先，这些年，上海的房贷利率到底是怎么变的？
在分析过程中，为了便于计算，我们主要参考首套房贷利率。这是因为在上海，由于第二套房的首付比例相当高，因此第二套房的贷款余额在整个贷款余额中所占比例并不大。
大家都知道，现在上海的房贷利率规则是：
首套房贷款利率，即LPR加35个基点，计算得出为4.2%加上0.35%，合计为4.55%。
购买第二套住房，贷款利率为LPR基础上加105个基点，计算得出实际利率为4.2%加上1.05%，总计达到5.25%。
该房贷利率在全国范围内均属较高水平，更别提在四大一线城市，更是位居顶端，因而成为了众人纷纷抱怨的对象。
但是就在2年前，上海的房贷利率之低，几乎是全国羡慕的对象！
2021年9月，我国推出了5年期LPR，初始设定为4.85%。那么，你们能否推测出当时上海地区的房贷利率水平是多少呢？
竟然是4.84%，比LPR还低1个基点！
大家看下下面这张图就知道了：
随后，首套房的贷款利率进一步降至4.65%，并且这一水平保持了相当长的一段时间；与此同时，在全国其他地区，房贷利率却经历了一场激烈的“上浮”过程。
当时普遍的利率水平大致在5.5%，而对于首套房购买者，如武汉等地，其利率甚至可上升至25%至30%，使得利率直接攀升至6.3%以上。至于上海，其利率之高，在全国范围内堪称极致！
我给大家整理了一下这些年上海房贷利率变动的时间线：
至于为什么是上面这些时间，咱们接着往下唠！
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我们从房贷利率计算公式不难看出：
房贷利率=LPR+银行加点，
为了准确掌握房贷利率的波动情况，我们必须明确LPR调整的具体日期以及银行加点操作的实施时间。
在过去五年间，五年期LPR经历了七次调整，具体时间为：2019年11月、2020年2月、2020年4月、2022年1月、2022年5月、2022年8月以及2023年6月。
我们需要关注上海发布的关于首套商业性个人住房贷款利率自律的下限规定，以了解银行加点的具体变化，具体详情可参考下方的图表：。
是不是看不懂？没事，咱们直接说结论：
此次调整存量房贷利率是以贷款合同签署时间为依据，不论你的房贷利率目前处于何种水平，均可降至以下范围：
该贷款合同的签订时间为2016年3月26日，终止于2019年10月7日，其利率有下调至3.78%的余地。
该贷款协议的签订时间为2019年10月8日，终止于2019年11月20日，其利率有下调至4%的余地。
该贷款协议的签订时间为2019年11月21日，终止于2020年2月20日，其利率可降至4.05%。
该贷款协议的签订时间为2020年2月21日，终止于2020年4月20日，且利率有降低至4.1%的余地。
该贷款协议的签订时间为2020年4月21日，终止于2021年7月23日，其利率有下调至4.2%的可能。
自2021年7月24日起签订的贷款合同，利率可降至4.55%。
现在，我们终于能够更准确地掌握上海房贷利率的变动趋势，只需在原有的利率变动表格中新增一栏，记录下调后的房贷利率即可。
知道了利率变动的情况，那么接下，
第二步，我们要找出上述对应时间上海住房按揭贷款的余额，
我们选取了中国人民银行上海总部每月发布的上海货币信贷运行状况报告中的附加表格资料。
完整的数据报表大概是这样的：
在那些被标注黄色的居民中，他们的中长期贷款额度基本上等同于房贷的总数，当然，其间或许还包含了一些中长期的消费贷款以及其他类型的贷款，但由于这些贷款的总额相对较小，我们几乎可以将其忽略不计。
因此，到了8月底，你应当明白，上海现有的房贷总额大约达到了2.67万亿元。
我们成功获取了与该时间段相对应的每一期个人贷款的余额信息。需要注意的是，人行上海总行并非每期都会公开数据，对于某些月份，我们只能获取到接近该时间点的余额数据。
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最后，该算一下整个上海这次房贷利率调整究竟能省下多少钱？
我们通过将每期的贷款净增长额与利率变动相乘，以消除贷款净减少量对数据的影响，并将最终结果调整为零，从而得出了以下结论：，，，。
我们直接聚焦那个醒目的红字，207.76亿！上海全市在这一轮房贷利率下调的背景下，全年的支出有望减少超过207亿！
然而，实际上，鉴于2019年至2020年期间上海房地产市场正处于上涨阶段，新增贷款数额显著高于归还的贷款金额，这致使净新增贷款的数额可能远超之前的预估，因此，实际节省的金额很可能会超过300亿元。
好家伙，直接降出了1000套云锦东方出来！
2020年2月，余额比较显示贷款总量有所下降，然而具体分析报表的细节，我们发现个人中长期贷款在同期内较年初增加了143亿元。
那么这样的量级对于当下的市场有多大的影响呢？
众人皆知，自今年第二季度起，上海的房地产市场整体呈现下滑趋势，交易价格与数量不断刷新历史纪录。尽管8月份由于“认房不认贷”的新政策引发了一波交易量的增长，但近期市场却显现出一定的疲态。
因此，我们通过分析相对客观的7月成交数据，发现7月份上海的一手房和二手房总计成交面积约为55.26万平方米，平均成交价格为每平方米6.47万元，整体成交额大约达到了350亿元。
这笔节省下来的房贷若投入房地产市场，几乎可以抵得上一个月的总成交额；当然，若将这些资金作为本金并借助贷款的助力，那么对当前楼市的推动作用将更为显著！
这次我们应当是全网率先，精确核算出全上海市降低房贷利率后究竟能节省多少利息的媒体平台。
然而，降低房贷利率是否能够立即激活市场活力，市场是否能够迅速触底回升，这一切还需观察未来的市场走向。
毕竟节省下来的资金，每个人具体如何消费尚未可知，然而这一点已不再关键。
关键在于，此次利率下调彰显了我国立场，确实意图惠及民众，确保百姓切实享受到实际利益。
只有当大家的荷包充实起来，普通民众才敢于进行消费和投资，这说法您认同吗？
对了，不知道大家有没有从上面额报表中发现一个重要的数据，
就是8月我们上海的居民总存款余额是5.62万亿，
上海市民普遍认为购房无望，然而他们所持有的储蓄却意外地达到了5.6万亿之巨，这一数字相较于年初增长了5269亿元。
这才是未来楼市反弹最大的杀器！
降低利率只是初始举措，后续还有诸多政策储备，正如之前所言，对政府有信心，它将持续施策，直至你深信不疑。
若你在购房过程中尚存疑问，不妨于今晚20时莅临我的直播空间，我们共同探讨交流。
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