今晚20:00，
上海楼市逆风翻盘
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周末，虽然气温骤降。
但新房以及二手房的人气上来了。
这一切得益于上周四实施的三项关键举措，即调整普通住宅政策、降低首付款比例以及下调贷款利率。
故非上海房地产市场疲软，实乃购房者心思缜密，均在静候后续优惠政策的出台。
那我要提醒下大家，明年房贷利率可能还会往下降！
众人阅至此处或许会感到困惑，刚刚下调的房贷利率怎么又要进行新一轮的降低？这难道是在开玩笑吗？
你若心存此疑问，我敢断言，你或许对当前房贷利率波动的规律尚不甚明了。
接下来全是关于降息的干货，一定要仔细读一读！
我们现在的房贷利率都是由基准利率LPR和银行加点组成的，
房贷利率=LPR+银行基点，
在此次新政策出台之前，我们地区的首套房贷款利率为4.55%，那么这个利率是如何计算得出的呢？
该计算方式是基于五年期LPR利率（4.2%）与原有的银行基点（0.35%）相加得出。
上周四实施的新政实质上是对首套房贷利率的银行基点进行了调整，具体操作是将原定的“+0.35%”下调至“-0.1%”。
那么首套房的利率一下子就变成了4.1%，
同样，对于二套房贷的利率也有所降低，银行在原有基础上增加的利率从“+1.5%”降至最低“+0.2%”。
这次的降幅可谓非常大，连官方都出来喊话，
每月还款额可减少近千元，若以30年期限计算，总利息可节省近33万元！这笔钱几乎能购买一辆性能出色的家用SUV！购房附赠车辆，这几乎已成为调控政策的核心策略！
但是接下来的利好远不止这些！
现在的上海，买好房子难，卖房子更难！
您是否也在焦虑？痛苦？
要不要学习最先进的买卖房理念和实操方法
如果说这次的新政算是上海给自己开了个“小灶”。
那么接下来的降息才是“正餐”
明年，很可能5年期的LPR会再降10-15个基点！
上海的首套房贷利率有望进一步下调，可能从4.1%降至3.95%；同时，二套房贷利率也将有所降低，从最低的4.4%下降至4.25%。
我这么说绝对不是信口开河，原因有三！
第一，最高会议已经定调，未来一定会继续降息！
在刚刚结束的四季度的中央经济工作会议上，对2024年的经济走势及政策调整方向进行了明确部署，会议特别指出，实施稳健的货币政策时，需确保其灵活性、适度性以及精准性和有效性。
确保流动性充足且适度，使社会融资总额与货币供应量与经济增长及价格水平的预期目标相协调。
大家都知道最近我们的物价水平有点拉跨，CPI又掉到负值了，
如果一直这么下去可能真的会迎来通缩。
这是非常严重的。
因此，所谓的“目标匹配”必将借助降低利率和存款准备金率等策略，促使经济重返健康发展轨道。
第二，存款利息一直在降，银行有动力降息！
经过上述分析，大家应当能够察觉，管理层对于明年降低利率的意图是显而易见的；然而，要将这一决策真正实施，还需考虑到银行在实际操作层面的诸多因素。
银行通常通过存贷款之间的利息差额来获得利润，目前市场化的定价机制下，尽管政策层面呼声很高，但银行在计算成本后发现经营仍可能亏损，又有谁真心愿意降低利率呢？
那么，大家是否还记得，关于降低存量房贷利率的政策，其实从年初就已经有了相关的政策预告，但为何直到年底才正式实施呢？
大家或许已经注意到，近期存款利率有所下调，这一现象普遍存在，原因在于各银行正纷纷降低存款利率，目的在于为后续进一步降低贷款利率奠定基础。
第三，今年LPR仅下调一次，仍有较大下降空间！
自本年度起，五年期贷款市场报价利率（LPR）仅经历了一次下调，那是在今年的六月，从原先的4.3%降至4.2%，其下降幅度仅为10个基点。
但是反观2022年，5年期的LPR却降了3次！
从年初的4.65%一直降到4.3%，降幅达到了35个基点，
相较去年，今年的降幅实际上颇为有限；更具体地，今年8月份，1年期LPR实现了10个基点的下调；然而，令人遗憾的是，5年期LPR并未随之出现相同幅度的下降。
所以我认为明年很可能会有10-15个基点的降幅！
这样的降价幅度并不言过其实，实际上它仅仅与今年一整年的LPR以及去年五年的LPR降幅相当。
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因此，大家不妨拿出计算器来计算一番，假设此次基准利率再下调10至15个基点，那么每月又能节省多少费用呢？
谁也没料到，上海的房地产市场在年底竟然酝酿出了一个大动作，然而，更出乎我意料的是，上海的购房者对这一政策的反应竟是如此之快！
就在刚过去的周末，我们分析师和选房师几乎是全员出动。
我谈谈自己的直接体会，按常理推断，本周末气温应当有所下降，而且天气异常寒冷，若是在过去，大多数售楼部恐怕会显得格外冷清，人迹罕至。
然而令人惊讶的是，众多新项目的售楼部访问人数和成交数量竟然是平常时的两到三倍之多。
众多销售人员向我反映，大多数客户之前只是几个月前曾来参观过房产，之后便没有了音信，他们似乎都在等待时机，打算暂缓购买，然而这个周末，他们却纷纷重新前来，目的是为了再次考察并签订合同。
我得知某些住宅项目原本设有优惠政策，然而面对当前局势，开发商似乎在考虑撤销这些优惠措施。
我之前不就提到过，我们销售团队这个周末几乎忙得无法应对客户的接待了吗？
我周日也特地去几个中介去转了一圈，
都11点多了，还有很多人在打电话跟客户谈业务。
新政策实施后的首个周末表现卓越，周六共成交662套房产，而周日成交数更是高达736套。
任何市场行情，只要通过实实在在的降价都能得到有效解决；若存在无法通过降价解决的，那就持续降价直至问题得以解决。
升学如何选地段学区好房？置换如何选优质抗跌产品？
接下来这种大礼包还会不会继续？
我想强调的是，此次利率下调仅仅是将上海的房贷利率调整至了市场普遍水平。
要想楼市企稳回暖只有再加大降息的力度！
贝壳研究院的数据监测表明，在11月份，我国全国范围内的一线城市首套房贷款的平均利率为3.87%，而二套房贷款的平均利率则为4.43%，两者相比上个月均有所下降，降幅均为1个基点。
直至12月14号之前，诸如上海等一线城市，首套房和二套房的贷款利率普遍维持在4.38%和4.88%，创下了全国最高水平。具体来看，上海的首套房贷利率为4.55%，而二套房贷利率则为5.25%。
拉高一线城市房贷利率的就是上海！
目前，北京市首套房贷款利率的下限已从4.75%下调至城六区4.3%，非城六区则降至4.2%；而对于二套房贷，利率下限也从先前的5.25%调整至城六区4.8%，非城六区则降至4.75%。
广州和深圳地区首套房贷款利率最低可达4.1%，而二套房的最低利率则为4.5%。
大家是否注意到了，上海此次下调利率后，其房贷利率水平仅仅与一线城市持平。
与全国首套房贷平均利率3.87%以及二套房贷平均利率4.43%相比，我们仍有较大的差距，下调的空间依然存在。
如果明年LPR能如期下降，大家的首付和房贷压力进一步减小。
明年的“小阳春”值得期待。
亲爱的朋友们，若在购房或换房的过程中遇到任何问题或需求，不妨留言与我沟通，我定会立即为您答疑解惑。
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