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2025年上半年已经走到了尽头。在整理数据的过程中，我们发现了一个显著现象：今年中环区域的“新上海家庭”购房者的数量显著增加，其比例已经超过了67%。
今天和大家简单聊一聊这个话题。
Part.1
“新上海家庭”占比
从约60%猛升到约67.5%
首次对新房认购大数据展开系统分析是在2018年。
当年，上海房地产市场迎来了56093次的新房认购。特别引人注目的是，通过身份证前六位的信息分析，新上海家庭购房者的比例高达约51%，这一数字超过了“310”的占比，使得他们一跃成为新房市场的购房主力。
这标志着市场格局的一次巨大变革，同时也深刻展现了上海“海纳百川”的城市理念——无论是城市风貌还是消费能力，这座城市始终以开放和包容的胸怀，热情地接纳着来自四面八方的追梦者。
新上海家庭的比重持续上升，至2024年已达到约63.66%，而到了2025年，这一比例进一步增至66.82%，较前一年增长了大约3%。
但论占比，这还不是提升最显著的一项。
“中环内”区域在新上海家庭中的比例增长最为显著。该区域地理位置优越，房价也相对较高，长期以来一直是上海本地居民改善居住条件的主要选择地。正因为如此，新上海家庭在中环内的比例始终未能突破60%。
2023年中环内，新上海买家占比约58.96%；
2024年来到59.97%；
然而到了2025年，数据呈现出显著增长，达到了67.48%，这意味着“新上海家庭”的买家数量是“310”这一数字的两倍以上。
若对身份证的发放地点进行进一步细分（此信息并不代表现居住地），接下来我将与大家分享两组相关数据。
首先，“310”这一类别之外，大家普遍认知的是江苏的“32”和浙江的“33”历来是购房市场的核心力量；然而，在24至25年间，江苏和浙江的富豪买家比例出现了“一增一减”的现象，尽管整体变化并不显著，但基本是相互抵消的。
其二，值得注意的是，那些身份证签发地并非“上海、江苏、浙江”的买家比例，已从24年的33.9%显著上升至42.3%。这一显著变化明确指出：不仅江浙地区的富豪们对上海的核心资产抱有信心——事实上，全国范围内的高净值人群也在加快步伐，纷纷涌入上海楼市，展开他们的投资布局。
上海中环内的市场正逐步演变为全国高净值买家争相角逐的“战场”，各地买家对其的青睐之情，恰好反映了这座城市“海纳百川”的强大吸引力以及其资产的稳固价值。
Part.2
四大原因解析
这一数据转变的道理其实狠简单。
首先，供应结构与本地需求的阶段性饱和是一大因素。
自2020年以来，市区中环以内的住宅供应量累计达到了约57296套。经过多年的市场吸纳，那些具备置换能力的上海家庭，多数已经实现了居住条件的提升。与此同时，市场的需求焦点也悄然发生了变化。
其次，二手房市场的深度博弈也推动了购房趋势的变化。
尽管近期二手房的月均交易量已超过两万套，然而库存量依旧保持在一个较高的水平，维持在十一万套的高位。这种状况使得卖方之间的竞争愈发激烈——房东们必须积极调整自己的定价策略，才能在竞争激烈的市场中占据有利位置。根据链家提供的数据，目前二手房的平均成交周期已超过120天，二手房的流通速度并不快，这也对改善型换房的速度产生了影响。
第三，新房市场的价格重构改写了游戏规则。
2025年，上海的新房市场开始逐渐恢复至合理价位，尤其是位于核心区域的房价，呈现出持续上涨的趋势：黄浦区与徐汇区的某些项目，其单价已逼近20万元每平方米，而总价方面，起步价普遍在4500万元左右。
该价格区间不再局限于一般性的改善需求，相反，它已经演变成为全国范围内高净值人士进行资产配置的热门选项。
从顶豪认购数据中更能直观印证这一趋势：
进一步细分来看，不同区域的项目呈现出差异化特征：
康定壹拾玖项目中，“310”系列买家的比例大约为44%，这一比例在豪宅市场算是相对较高的，这一现象与老静安地区深厚的地域情感紧密相连，这一点很容易理解。
古北99项目中，“310”系列与“非310”系列的比例大致相等，这一现象同样可以追溯到区域内居民对地缘文化的强烈认同感。
第四，上海这座都市，因其卓越的发展潜力、周到的公共服务、丰富的文化积淀以及开放包容的城市气质，始终散发出巨大的吸引力。同时，不断放宽的户籍政策，也为怀抱梦想的高素质人才提供了在上海安家落户的便利途径。
众多人才纷纷选择扎根上海，与这座城市融为一体，他们不仅怀揣着在此地实现自我价值的愿望，更将购置房产、安家立业的梦想寄托在这片土地上。这种强烈的归属感，使得“新上海人”的行列日益扩大，同时也为上海的繁荣发展提供了源源不断的动力。
我们后台已多次接到有关“子女毕业后在上海安家，家长协助购置房产”的咨询，这一现象充分证明了这一点。
最后，我想强调的是，上海在上一年度的新房和二手房交易总量达到了大约27万套。而今年上半年，中环区域的新房供应量大约为5700套。如果将这个数字除以去年的总成交量，即5700除以270000，再乘以2，得出的结果大约是4%。此外，还需考虑外环以外的别墅和高端豪宅市场。
简单来说，你们所购买的，无疑是上海房价排行前茅的顶尖5%之列！你们，实乃上海2400万居民中的——
—— 专注高净值人群 ——
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