上海别墅区的悲哀：真的“绷不住”了！
上海别墅区的不幸：快要“撑不住”了！
上海别墅区之殇：已经“绷不住”了。
上海别墅区：遭遇不幸，“绷不住”了！
上海别墅区不幸之事：实在“绷不住”了。
在上海，佘山别墅区堪称是最不幸的别墅区。
房地产市场地位显著下降，房价水平大幅回落，流通性也遭遇严重下滑，整体形势正面临崩溃边缘。
十年前，世茂佘山庄园中一栋占地612平方米的住宅，其交易价格已经超过了十万元每平方米。
当下，那些全为精装修且面积更大的房子，其单价反倒更低了。
位于上海的佘山别墅区，曾经是这座城市首屈一指的富人居住地，同时也是上海唯一一个聚集了价值亿元以上豪宅的区域，但如今却与大盘的发展拉开了很大的距离。
更为棘手的是，佘山的别墅极难售出，即便想要脱手也无法实现。
佘山为何被主流的豪宅购买力所摒弃呢?
佘山往昔极为出众，在过去属于上海富人区里排名居首的行列。
在当年的豪宅评估体系里，佘山在众多方面均显现出显著优势，因此它具备登顶的实力。
就地段而言，在那个时期，即便是在市区里那些被称作优质地段的区域，也鲜有特别出众的住宅（那些如今被大众视为豪宅的房产，大多是在2008年之后才崭露头角），而且这些住宅的分布相对零散，并未形成集中的富人居住区。
那些富有的人们所居住的住宅，往往更像是位于郊区的宽敞别墅，而连片的别墅区也显得更加纯粹。
在众多郊外别墅群中，佘山别墅区独占上海唯一的一座“百米”高峰，其资源稀缺性在全市范围内独一无二。
需明白，昔日众多别墅在推广宣传时，普遍以“比弗利山庄”与“香港半山”作为衡量标杆。但观诸这些别墅区，真正拥有山脉的唯有佘山一处。
在产品领域，佘山的别墅在产品定位和产品价格这两个关键维度上，均展现出明显的优势，遥遥领先于其他同类产品。
佘山区域分布着七个典型的住宅小区，这些小区的平均容积率仅为0.195，绿化率高达68.9%，堪称庄园级的高品质别墅区。
位于佘山的这些别墅，均为建造面积广阔且庭院宽敞的庄园式住宅，主要服务于上海社会金字塔尖端的少数顶尖富豪。
若仅以容积率这一数值来表述，恐怕难以充分展现其直观性；若能换算成具体的数据，大家便能更好地理解。
0.3的容积率意味着，在占地1000平方米的区域内，最多只能建设出300平方米的住宅面积。
若你拥有一套面积达到三百平方米的住宅，那么其庭院的面积大致将超过一千平方米。
如果是0.2容积率呢？
该别墅的建筑面积高达三百平方米，庭院的面积更是达到了一千五百平方米，堪称一座宽敞的庄园。
定位若是足够高，就必须要有足够强劲的配置。
世茂佘山庄园
佘山的别墅群基本上是上海率先开始建设，拥有石材立面、法式园林等顶级奢华设施的别墅区域。自2003年至2008年间，这里便开始搭建石材墙面，并引入了欧式雕塑、法式园林景观以及恒温泳池等设施，在当时这些元素均处于行业领先水平。
佘山别墅区的价格，从一开始就注定处于顶级水平。
2003年，上海紫园8号别墅占地面积达12000平方米，其售价竟高达1.3亿。这一价格使得上海豪宅总价上限攀升至新高度，进而引领了全国亿元豪宅的潮流。
当时，上海市中心的新房价格大体维持在5000至15000元每平方米之间，而佘山的房价却呈现出一种急剧上升的趋势。
产品相当牛，总价也足够高，这使得佘山有了非常强劲的噱头。
那些资产达到一定高度的成功人士，多数会前往佘山瞧瞧房子。
说到底，拥有一座属于自己的城堡，这是多数人质朴的梦想。
在那漫长的岁月里，佘山的别致居所总是弥漫着一种莫测的氛围。每当人们揣测那些显赫人物在上海的奢华住所时，佘山之地总是频繁出现在他们的猜测名单之中。
时光不仅使人逐渐老去，也会让房子变得老旧。
佘山别墅区面临的不幸之处在于：
往昔让佘山引以为荣的优势，如今却使它被众人摒弃。
当佘山别墅区着手进行规划与开发工作时，上海的城市规划正处于一个包含一城九镇的阶段。
以当今视角审视那座城市下辖的九个镇及佘山的整体布局，概括而言，其核心可以用四个字来总结。
格局小了。
在以往人们的普遍观念里，上海市区即便是开发外围区域也显得相当棘手，而像江桥这样的地方，如今已划归近郊范畴，却已开始规划建设大型居住社区。
于是，“一城九镇”这一概念涵盖了对于一座新城以及九个小镇的规划布局，其规划思路可以概括为：
在上海，市区的开发范围难以拓展至如此之远，因此，在郊区建设一些具有特色的城镇便已足够，市区是不可能进一步开发至那个区域的。
郊区的这些小镇在规划上与现今的五大新城截然不同，后者常常规划出数百万方的宏大规模，而小镇的核心区域，其实际建设规模普遍较小。
佘山别墅区是那个时代规划的结果，但同样面临一个严重的问题，那就是整体规划的范围过于狭窄。
佘山片区总共有九个别墅社区，其中包括佘山三号和吉宝佘山，总计房屋数量超过1700套，这样的规模最多可以满足一千七百多户家庭的需求。
实际上，诸如上海紫园、东紫园、曼荼园等地，其中部分住宅尚未被售出；即便是在那些已经成交的别墅区，入住的居民数量也并不算多。
位于佘山北侧与赵巷交界地带，原本是规划为一片别墅区的土地，却最终被调整为一片大规模的动迁区域。
佘山后续开发的项目，其最高级别仅限于类似于上坤樾这样的，源自市区外溢需求的刚需型别墅。这种类型与佘山顶级豪宅在阶层范畴上，完全不在一个级别。
这情况进而引出了一个疑问，板块的主要消费对象是那些迫切需要购房的群体以及普通的中间收入阶层，而其周边的配套设施，也就是与这些居民需求相契合的常规社区商业和郊区的学校。
若富人群体规模不够，便无法形成与富裕阶层相匹配的、仅针对富人的专属设施。
西郊的对比十分显著。
西郊地区囊括了泛西郊范畴内的徐泾，这两个区域均为人口密集的富裕社区。区域内遍布着十余所国际学府，同时，这里还拥有众多消费水平高达数千甚至上万元、风格低调的餐饮机构和高端会所。虹桥经济技术开发区内坐落着尚嘉中心等一类顶级奢华的商业综合体，而在该区域的上游地带，更是分布着众多产业园区。
每个中国人都怀抱着一个退隐山林的愿望，但这不过是一个遥不可及的幻想。毕竟，人类是群居的动物，不可避免地需要与社会保持联系，同时，也必须依赖日常生活中的诸多便利设施。
佘山在这方面可以说是毫无亮点，整体评价几乎都是负面的。
佘山一直将比弗利山庄和半山别墅作为其参照，而其所参照的“山”这一珍贵资源，在公众逐渐认识到两者之间的差异后，其真实性也遭到了质疑。
他们的住宅坐落在山巅，相比之下，我们的住所位于山脚，若想攀登至山顶，需购买门票，即便是前往邻近的月湖公园，同样需要购票。
尤为关键的是，经过上海城市发展的多轮演变，购房者的普遍观念已经发生了显著的转变。
进入存量发展阶段后，上海这座城市的增长模式发生了调整，它已不再处于“不断将郊区纳入市区范围进行扩张”的阶段，而是进入了“确保郊区性质不变，持续保持其郊区身份”的新时期。
在之前的那个“不断将郊区并入市区范围的过程中”，一个普遍认同的观点是上海将无限制地向外围延伸扩张。
彼时，环沪地区已被整合进上海的房价体系，共同享受着上海房价的上涨红利。
在这个坚持“确保郊区维持其原有风貌”的理念盛行的时代，上海所需的各项资源纷纷向城市中心聚集，因此，大众普遍认同：
郊区将不断走向衰落，购房时应尽量选择靠近中心的区域。
在选购豪华住宅时，务必优先考虑市中心的物业，即便是那些散布在周边的区域性豪宅，也逐渐被富裕阶层所舍弃。
在众多别墅产品中，唯有那些能够与城市置换体系相融合的别墅，才能与整体市场的发展步伐保持一致。
其具体界限十分清晰，涵盖了西郊及其周边的徐泾华漕地区；至于浦东，则无疑是包括联洋、碧云在内的东郊别墅区及其进一步拓展的东郊地带。
位于远郊的剩余别墅，基本上已经转变为与市区房价体系不相衔接的“度假型别墅”。
我们向众多别墅业主提供了我们的服务，他们的共同目标都非常清晰：
若预算介于三四千万之间，那么徐泾便成为考察的重点；若预算升至五六千万，东郊与西郊便应纳入考量范围；至于预算超过8000万，则需关注那些具有显著标识性的（即拥有知识产权的）项目，而佘山则基本不再被考虑。
在房地产市场中的置换网络里，佘山别墅区实际上应被视为徐泾与赵巷别墅区下游的一部分，其主要功能是满足“外溢度假”这一特定需求。
从楼市鄙视链的角度分析，佘山的房价总价上限理应略逊于赵巷与徐泾，其大致定位在3000万元这一价位区间。
佘山面临的另一大巨大厄运在于：
佘山别墅当初上市时定价颇高，而且每套的面积都相当宽敞，但在现今的房地产市场价值评估体系中，佘山的大部分别墅都遭遇了不匹配的问题。
那么开篇所提到的情形自然就会发生：
十年前，投入了数千万资金购买了一座宽敞的豪宅，并对其进行了全面而奢华的装饰，然而，在持有十年之后，如今重新上市出售的价格竟然比当初的购买价格还要低。
将持有成本纳入考量的话，轻轻松松就会亏损一两千万。
更为棘手的是，根本无法售出。
结语
不单单佘山别墅区如此，其余远郊别墅区也都有相似的状况发生。
别墅产品种类繁多，涉及诸多因素，如房屋的外观、设计风格、流通性以及可改造的空间等，这些都会对产品的价值评估产生重要影响。
由于篇幅受限，若有具体的问题，欢迎与我们详细交流。
