在房产市场上，打造热门楼盘、制造高人气认购的现象，早已成为买卖双方默契共认的普遍现象。
那些在新建时备受追捧的热门楼盘，一旦步入二手房市场，是否还能维持其价值上的“热门”属性？
不被追捧的冷盘成为二手房后，又是否会继续被冷眼相待？
[id_418012836]
毕竟当新房交付的一刹那，它就成了二手房。
洞察房产市场的冷热程度，他们更渴望了解其背后深远的价值传递，那才是他们亟需知晓的真相所在。
那么，那些过去因红盘效应而备受关注，或是被贴上“滞销”标签的住宅项目，目前的价格状况又是如何的呢？
文章中对于红盘的定义是：在开盘后的15日之内，该楼盘的网签进度需达到80%以上。
为了更公正地审视，我们特别设立了“冷盘”这一数据集作为对比依据，其定义标准为：在开盘后的15天内，网签的进度不超过20%。
01
8年，151个红盘和507个冷盘
根据一房一万数据中心的统计，从2018年开始到目前，上海市共迎来了1014个全新的住宅项目开盘。
该地区孕育出了151个备受瞩目的热门红盘，同时还有507个较为冷门的冷盘，而剩余的356个则处于冷热之间的状态。
从比例角度分析，红盘出现的几率仅为14.9%，相对而言，冷盘的出现几率却达到了50%。
从现今的视角回顾往昔，我们不难发现，市场上绝大多数的股票并未成为炙手可热的明星，多数情况下，它们的知名度仅属普通。
然而，我必须指出，一个楼盘在15天内完成超过80%的网签进度，这本身就是一个相对严格的评价准则。
说个对比数据，大家也许会明白。
通过对全市新房网签进度的持续关注，我们发现，在过去8年中，项目开盘后15天的平均网签比率大致维持在39.6%左右。
[id_24460231]
爆款，真的很偶尔。
具体到各环线，哪里更容易生产爆款，哪里又更容易遇冷？
先看红盘概率：
外郊环间的比例（36.4%）高于中外环（19.2%），而内环内的比例（18.5%）又超过了内中环（14.6%），最后郊环外的比例（10.6%）则是最低。
再看冷盘概率：
外郊环间的比例（43.2%）高于郊环外（28%），内环内的比例（11.6%）又高于中外环（9.7%），而内中环的比例（7.5%）则相对较低。
结合楼盘的具体数量来看，基本可以把环线划分为三个冷热等级：
遇冷高风险较高，但机遇并存：外郊环间。
遇冷风险最高：郊环外。
稳定度相对较好：外环线以内。
这些环线概率无疑可以作为众人购房决策时的一个参考依据，然而，我们亦能观察到上海房地产市场中的另一维度——
地段对楼盘的冷热有比较大的影响，但也并非是决定性的条件。
地块位置优越自然有助于获得良好的起点，然而，开发出符合当地市场及消费者需求的高品质产品，才是确保项目成为热销楼盘的决定性因素。
这一点在下文第三部分的楼盘名单中就能得到佐证。
自然，前面提到的数据只是针对新房领域，而大家最为关注的焦点则是这些房产进入二手房市场后，其价格走势究竟如何展现。
02
到了二手，红盘更胜一筹，但有例外
我们对上文1014个盘做了进一步追踪。
该数据表明，在二手房市场中，共有418套房源加入，这一比例达到了总楼盘数量的41.2%。这一现象主要归因于2021至2023年间新楼盘的集中供应，导致许多原本应进入公开二手交易的限售房源尚未流入市场。
这当中，二手红盘51个，二手冷盘367个。
我们看看两者的分布。
我再次对它们的二手房交易价格与最初开盘时的售价进行了比较（此次统计仅限于公寓类房产，别墅价格并未包含在内）。
二手基价≤开盘均价，我把它定义为房价破发；
二手基价＞开盘均价，我以二手溢价的高低做了区分。
结果有点情理之中，意料之外。
先看红盘进入二手市场的情况，房价破发率：27.5%。
换言之，在那些新房销售阶段异常火爆的楼盘中，大约每十个当中，就有将近三个在转手进入二手房市场后，遭遇了价格下跌的困境。
大多数红色股票在二手交易市场中仍能维持一定程度的增值，其价值的安全边际更大。
观察环线分布，红盘破发现象主要发生在外环之外区域，具体而言，外郊环附近有6个，而郊环以外则有7个。
整个外环线以内目前尚可，仅出现1例破发红盘。
令人感到安慰的是，在溢价区间内，大约有超过半数的楼盘，即52.9%，依然保留了10%以上的溢价空间，这使得它们处于一个相对安全的价值区间。
我们再来看流入二手市场的冷盘表现。
根据数据统计，在二手市场流通的367个冷盘中，有一半以上的楼盘，即占比达到了50.1%，其价格已经跌破发行价，这一比例远超红盘的27.5%。
在剩余尚未售罄的住宅项目中，溢价超过10%的比重达到了36.8%，这一比例略逊于热门楼盘的52.9%。
观察可知，一个楼盘一旦步入二手房市场，其价值走向其实并非毫无可循的迹象。
早在新盘阶段，就已暗暗藏下伏笔。
深入思考后，我们发现那些在新房销售阶段就能迅速获得客户果断青睐的楼盘，必定拥有其显著而突出的价值特色。
为了在特定市场领域树立良好的声誉，确立了自身的典范地位，从而使得品牌价值得以更持久地传承。
诸如过往的宁金茂府项目，瑞虹新城等地，它们不仅在新房市场大受欢迎，而且与所在区域形成了紧密的联系。
而且，大家是否注意到，无论是红色板块还是蓝色板块，在二手市场的价格分布上，均呈现出一种明显的“极端分化”现象——
房价破发和10%以上高溢价这两部分，占比明显更高。
鉴于市场经历了两年的泡沫消退，当前的价格已几乎触及该楼盘的实质价值。
这种马太效应的显现，对于那些渴望拥有购房安全感的年轻人来说，显得尤为关键。
03
破发红盘vs逆袭冷盘
我们回到楼盘本身。
在红盘与冷盘、破发与否的界限上，人们普遍最关注的情形主要包括以下两种：
一类是“红盘+破发”，另一类是“冷盘+逆袭”。
这便如同那些平时成绩优异的学霸，在关键时刻却发挥失常，亦或是寻常百姓突然逆袭，让人不得不重新审视。
这次的数据统计依据网签速度进行，考虑到2020年以前，由于系统、规范等方面的限制，某些楼盘的网签速度可能不及近年，因此，为了确保楼盘名单的准确性，我们选取了2020年以后新上市的楼盘信息进行统计。
先来看红盘+破发这一档的。
上榜的十多个楼盘全部位于郊区板块。
其中情况最严重的区域，没错，临港。
这四个入选的临港地区破发红盘，其开盘时间主要集中在2020年至2022年这一时间段内。
这个一二手倒挂现象极为火爆的市场，结合临港地区备受瞩目的超高规划前景，使得这些项目在开盘仅15年后，签约率已超过80%。
在经济繁荣的时期，以至于众多人未能察觉到其致命的弱点：地处偏僻，基础薄弱，抵御市场风浪的能力尚显不足。
它也是无数郊区板块依赖强规划的典型缩影。
与之形成鲜明对比的是，开盘时的热度平平，然而在随后的日子里，却以一种不温不火的状态实现了高溢价。
关于这份名单，我有几点想说：
第一：郊区和市区基本上五五开。
在市区板块中，西藏北路区域（包括苏河湾与中兴路）凭借4个楼盘的强势表现，荣登榜首，而老西门、徐汇滨江、金虹桥、前滩等地也各有3个楼盘表现亮眼。
在郊区区域，徐泾和周康两地各有三个项目脱颖而出（但需注意，这一现象与该区域过往的推盘量存在关联，故此信息仅作参考）。
若从二手房价增值的视角进行排序，从高到低排列，在前十位中，仅有唐镇的浦发檀府出现在第八位，其余位置均被市区的成熟区域占据。
大量郊区盘沉积在榜单的腰部位置。
市中心区域在冷盘的“价值重塑”上展现出的实力，显然远超一般水平，绝非微不足道。
第二：楼盘与板块，谁在成就（拖累）谁？
以目前排行榜上二手房价涨幅最大的尚汇豪庭三期为例，从头部中介APP的数据可以看出，该小区近一年的带看人数比周边其他小区高出82%，其平均价格更是显著领先。
漕河泾与田林区域虽然坐拥丰富的产业和教育等资源，却并非市中心最顶尖的区域。
可尚汇豪庭三期多数房源的挂牌价格位于17至18万元区间，而实际成交的价格则多保持在15至16万元。
某头部中介app
这确实颇具趣味，即便不是最顶尖的板块，也能稳固地维持着豪宅级别的价格水平。
这就不得不说楼盘本身的一些亮点了。
该社区容积率仅为1.48，呈现出低密度特点，电梯洋房错落有致，层高达到3.3米，堪比顶级豪宅，其干挂石材立面更显高端大气。
这些要素放在今天的市场上，也是很扛打的存在。
我发现，名单中频繁出现类似于次级板块与冷门产品高价溢价的现象。
因此，我们或许可以明白，为何当前的新房市场上，频繁出现那些“价格与区域不匹配”的住宅项目却异常畅销的现象。
这份名单或许引发了我们对于板块与楼盘如何相互助力、共同发展的思考。
随着泡沫的消散，我们或许能在本文中找到关于何为真正稳固价值的解答。
