自2015年起，上海房地产市场步入了一段波澜壮阔的快速发展阶段。仅2015年，上海新房成交面积便达到了1500万平方米，这一数字超过了2014年的50%以上。众所周知，上海近年来的新房销量大约维持在十万套左右，若以每套100平方米来估算，那么2015年，上海全市共售出了15万套新房。
众多媒体倾向于将2015年上海房地产市场的起涨势头称为“需求改善”。在此，我想提及与2015年市场双峰行情相呼应的两大标志性事件：“330新政”与“大宁金茂府”。之所以特别提及这两件事，是因为它们均发生在去年年初，自此之后，上海房地产市场便从局部蔓延至整体，房价上涨的势头如同自动挡一般启动。
事件一：2015年3月30日，中央发布三大房地产政策
政策规定：对于已拥有一套住宅且尚未还清购房贷款的家庭，若再次购买二套房，其最低首付款比例必须达到或超过40%。
政策二规定，对于首次使用住房公积金贷款购置普通自用住房的购房者，其首付比例不得低于20%；而对于已拥有一套住房且已还清贷款的家庭，若再次申请住房公积金用于购房，首付比例则需达到30%。
若个人持有普通住宅超过两年（含两年）并予以出售，将无需缴纳营业税。
事件二：2015年4月18日，大宁金茂府开盘
备受瞩目的大宁金茂府一经开盘，便在上海引发了抢购热潮。仅短短1小时内，便实现了21.2亿元的销售佳绩，首批推出的房源几乎全部售罄。
330新政具有划时代的意义，它在你面临房价上涨之际，提高了你的贷款比例，并且为你减免了税费。紧接着，3月30日晚上6点20分，搜房网发布的新政一出，随即进行了829份问卷调查，结果显示超过80%的受访者预测上海未来的房价将出现上涨。在这些受访者中，有62.11%的人表示他们将会加快购房步伐。
当时，仅凭对政策的解读并不能启动上海房地产市场的强势发展。毕竟，有多少人在过去十年里懊悔没有购置房产，“330”新政颁布之后，仍有众多持观望态度的人，即便是智慧如牛顿，也需要苹果的撞击才能觉醒。真正激发房地产市场活力的，绝非仅仅是枯燥的政策解读，而是实实在在、充满血泪的成果。在此，不得不提及第二个标志性事件：大宁金茂府。
金茂府地处内环之外，却成为了一个非同寻常的地王，引来了众多人对其冷嘲热讽。人们常说，地王会促使开发商更加卖力。金茂府的高昂地价早早地决定了其必须保证的房价，而这个房价也早早地将项目的定位从周边的二手房中分离出来，直接将其推向了“豪宅”的行列。
金茂府在上海楼市2015年的地位举足轻重，它彻底改变了以往依赖面粉成本来推算面包价格的惯例。自它问世以来，一个区域的住宅档次直接从基本需求或升级需求提升至豪宅级别。试问，一只全新的爱马仕手袋与一只二手的coach手袋，它们之间能相提并论吗？显然不能。
自此，市场全面复苏，金茂府犹如砸在2400万上海市民头顶的一颗璀璨大苹果！金茂府成功奠定了一次对上海一手房价上涨上限的突破！它创造了一个全新的房价推导模型，该模型以投资需求和杠杆倍数为依据。在此，传统的面包和面粉成本法已完全失效，未来也将持续失效。
此处不容忽视的另一现象，便是2015年上海二手房市场的爆发式增长。从专业分析来看，这一现象与一手房价格高昂促使需求转向二手市场并无直接关联。二手房交易的激增，实则源于资金短缺，人们不得不出售二手房，以此作为首付，进而通过加杠杆的方式购买一手房。
然而，若仅以此点断定上海房地产市场需求已转向以改善型为主，那便是一种颠倒主次、片面夸大的主观主义错误观点。实际上，在探讨这一问题时，众多媒体及专业人士竟连思考“若所购房产不涨价，是否依旧追求改善”这一基本问题都缺乏，便匆忙构建了一个无法准确衡量、仅停留在表面、缺乏实质内容的所谓“改善需求”理论依据。此刻，那些不知不觉附着于房产之上的“放水”、“贬值”等预期保值功能，又该去往何方呢？
上海房地产市场已步入地王时代，其根本原因在于宏观经济与货币政策的双重影响，这些因素共同促进了上海楼市投资属性的增强。在不动产领域，金融属性逐渐超越了居住属性，成为更为显著的特征。众所周知，价格的形成受供需关系的影响。然而，许多人并未意识到，影响房价的供需关系并不仅限于居住属性所体现的部分，金融属性所反映的供需关系同样至关重要。
因此，上海的房地产市场现已迈入由投资需求引领的新时代。同时，众多投资者秉持一种观念，即只要资金量超过预期，优质的投资项目总会被过分估值。他们敢于放大杠杆，原因在于看涨预期。不仅居住体验更佳，而且价值看涨，这无疑是一种愉悦的体验。
上海，乃至北京、深圳的房产，已经完全演变成为了城市股票。
经过十几年的职业生涯和市场调研，我深刻认识到房地产行业极为复杂，有时甚至难以用具体数字衡量，或依据市场理性进行预判。尽管许多市民试图通过数据分析来量化，但若连关键变量都无法完整收集，或者数据不准确，这样的定量分析又有何价值呢？此外，在当前的房价预测模型中，不同区域的杠杆率就是一个信息不透明、难以准确估算的变量。
