实际上，在此之前，关于中介内部的传闻已有流传，而且近期成交的一些小区中，确实显露出了银行评估价格上升的迹象。
若消息属实，对于有意购房的消费者而言，无疑是一个极佳的购房良机。然而，鉴于这仅仅是网络流传的消息，我们仍需依据确凿的数据信息进行核实。
我特地联络了那家二手房屋中介，目的是为了核实那套二手房的银行评估价格是否已经上升至原价的80%。
实际上，人们常提及的核验价格，在专业领域内指的是银行评估价值。关于这一点，我们接下来将继续以银行评估价值为话题进行讨论。
01
“我们最近成交的一套二手房，银行评估价是现在市场价的7成”
从我们二手房部门最近一套成交网签的房源开始说起
从倩倩那里得知，6月19日签订的那套二手房，价格几乎达到了市场价值的七成。
金地格林世界森林公馆是小区的名称，其房屋相对较新，始建于2010年，坐落在南翔板块。在6月19日成交的该套房源，其挂牌总价达到了543万元，而这套户型面积为88平方米的小型住宅。
倩倩把该小区的历史交易记录也发给了我，这正好让我可以梳理出这套房产的银行估价是如何波动的。
起初，该小区的房源面积大约为88平方米，去年12月份的评估价格达到了300万元。到了今年6月之前，银行的评估价格在300万至320万之间波动，这一价格区间大致相当于市场价值的六成左右。
该小区去年的银行评估价格大约在每平方米3.3万元，因此我们当时向客户提供的银行评估价大致介于3.3万至3.6万元每平方米之间。
倩倩透露，6月19日她所签订的那套房产，其网签价格为340万元，这在当时的市场中算是相对较高的价位。
令人惊讶的是，7月8日银行公布的评估价高达382万元，较之前直接上涨了42万元，这使得单价逼近了4.3万元每平方米。这一价格几乎占据了当前市场价值的七成左右。
因此，近期成交的该套房产，在6月20日附近，银行对其评估价值发生了显著变动，具体表现为：单价从3.3万元每平方米上升至4.3万元每平方米，这一涨幅达到了1万元每平方米。
经过计算，购买一套88平方米的住宅，首付款项能显著减少，从而在短时间内大幅缓解了经济压力。
为了核实银行评估价是否上涨只是个别情况还是普遍现象，我再次访问了链家网搜集了相关数据。
02
我在链家核实了30个小区，银行评估价最高确实涨到了82%
我再次前往链家了解各区域的真实状况，分别在内环以内、中内环、外中环以及外环以外，共计探访了约三十个不同类型的小区。
在16个不同板块和30个不同小区中，我随机进行了咨询，普遍得到了一致的反馈，近期二手房的银行评估价格确实出现了上升的趋势。
得到的最新数据反馈如下：
小区数量显著增加至26个，这表明在调查涉及的区域内，大约九成的小区银行评估价值均出现了上升。
评估价普遍在市场价的七成到八成左右
观察涨幅最大的住宅区，发现其中价格上升至80%的有9处，换言之，大约三分之一的住宅区，其二手房在银行的评估价值已经上涨至80%。
其中涨幅超过市场价80%以上的小区有4个
部分小区的涨幅有所增加，但并未达到八成之高，其涨幅介于70%至80%之间；而其余小区的涨幅则相对较小，即便是涨幅最低的小区，其涨幅也从60%上升至大约68%。
从这个数据其实我们可以推断出
银行评估价上涨的趋势其实已经是一个普遍现象
以往贷款计算时需先减去约六成折扣，而近期则多是在折扣达到七至八成之后进行贷款计算。
以浦东内环内的滩坊八村小区为例，这里有一套面积达48平方米的住宅，其总价为439万元，折合单价为9万元每平方米。该房源的原银行评估值为6.3万元每平方米，这一价格大约相当于市场价值的70%。
目前的价格相较于以前有了显著提升，评估价达到了7.5万元每平方米，这相当于市场价格的82%。根据这段时间的实际交易情况来看，该小区的每平方米价格已经上涨了大约1万元。
涨幅从七成上升至八成，这一变化亦表明先前广泛传播的图片并非完全虚构，其真实性得以证实。
在这些被咨询的小区中，所选的参照小区近期成交数量显著增加，同时，经过审批的银行评估价格也有所提升。
不过，银行最新评估时主要依据的是各个小区的实际交易状况，而这些小区的情况各有差异。若某个小区在6月或7月间尚无交易发生，实际上并无可供参考的具体数据。
03
上海二手房银行评估价比较高的房子，都是哪些
在30个随机样本里，我把评估价上涨的小区按产品类别看了一下
在这些住宅区中，价格低于300万的、介于300万至500万之间的、500万至1000万区间的，以及超过1000万的小区，均出现了银行评估价值上升的现象。
也就是说这一次其实各个总价段的小区都会有上涨的现象
那么，银行评估价有变动的都是哪类小区呢
其实，我在选择样本的时候也是按照内环到外环不同板块来分的
这些小区中涨幅最大的分布在徐汇滨江、虹口北外滩、静安大宁等地，其中大多数均坐落于内环线以内，如闵行区的华漕板块等。
根据中介的反馈信息，不同板块的走势各有差异，其中某些板块内的小区价格有所上升，而另一些小区的价格则保持稳定，并未出现上涨。
据中介机构所述，具体来看，北外滩区域整体呈现上涨趋势，而华漕板块内的各个小区价格亦普遍上涨。
张江、江桥、金桥等板块的部分住宅，其银行评估的单价每平方米涨幅已达到约一万元，这个价格已经相当高了。
观察这些小区的建造年代，其中银行评估价值提升至80%的十个小区中，大约在2000年建成的有八个，因此，那些大约20年房龄的住宅占据了80%的比例。
样本数量有限，故无法断定近期银行评估价上涨的必然是这类住宅。于是，我向几家链家地产中介咨询，得到的答复是，
无论是老旧的住宅区还是新建的住宅区，房价均呈现出显著的上升趋势；然而，由于某些小区缺乏成交记录，因此无法提供确切的数据作为依据。
观察中介近期促成交易的小区，可以发现，那些品质稍高的小区，在价格调整前，其银行评估价值就已经略高于周边的其他小区。
多数住宅小区先前所接受的银行评估价值大多位于房产市场价格的五成至六成区间，而自上个月20日即6月20号起，这一评估价值已普遍上调至市场价值的约八成。
其中，新小区涨幅明显
近年来新建小区的房价有所上升，而那些建于2000年的老旧小区虽然也有涨幅，但价格上涨的小区数量相对较少，不同区域的情况存在一定差异。
除了观察到评估价格持续攀升这一动向，还有一个值得注意的现象。那就是，随着评估标准的放宽，近期一些板块小区的二手房交易量也有所上升。
这也意味着在二手房银行评估价持续攀升的推动下，二手市场的成交量也随之增长。
最终，我们选取了调查中涨幅最大的小区进行观察，分析银行评估价提升后，购房者的首付款比例大约能减少多少。
据中介介绍说，滨江小区银行评估价从6月20日就开始涨了
近期成交的一套约60平方米的住宅，原先银行给出的估值约为5.2万元每平方米，但如今价格已直接攀升至6.5万元每平方米。较之先前，涨幅已从65%飙升至当前市场价格的80%。
依据当前银行的评估价值波动，我仔细计算了一番，一套价值480万元的房产首付款额的变动情况。
若按65%的比例计算，首付款应为480万元减去312万元乘以65%，即277万元；若首付比例提升至80%，则首付款需为480万元减去384万元乘以65%，即230万元。
首套直接少了47万，首付等于减少总房款的10%左右
如果按照这个算法，二套虽然会少一点，但也能减少21万
通常情况下，银行给出的评估价格大约是市场价格的六成，而目前某些小区的房价已上涨至八折上下，这表明对于首次购房和首次贷款的购房者来说，首付款的比例已经从原先的六成减少到了大约五成。
因此，对于首次购房的消费者而言，当前购房能够有效降低数十万元的购房首付款要求。这相当于减轻了购房者的首付款负担，无疑是一项十分有利的好事。
04
调查中，我也大概了解到了一些真实的情况
当前，在上海的二手房市场上，所谓的银行评估价，亦或是核验价，明显呈现出一种上升的态势。
从中介对市场的了解来看，七月份之后，评估计上涨的会更加明显
近期有购房意向的朋友们，不妨利用空闲时间多逛逛楼盘。或许你会发现，你心仪的小区在购房首付方面的要求已经相较于以前有了显著降低。
特别是刚需客户，购买首套的首付压力可以减轻很多
总体而言，二手房在银行进行的评估价值提升，对有意购房者而言，无疑是一个积极的信号；这直接导致购房的首付款要求有所降低。
这对首套刚需来说，是一个不错的消息，七月之后可能还会更好
