上海的房价是一本糊涂账。
新房不完全是市场定价，二手房都是网签价，都有些鸡肋。
能大概反映市场情况的还是头部中介的成交价。
环线收集了该中介机构近年来的全部交易数据，经过区域划分后进行统计，得出的结果令人震惊。
各区差距实在太大。
这个数据为什么重要？
看似是房价涨幅排名，其实是资产涨幅排名。
中国居民的主要资产就是房子。
头部中介在金山、崇明市占率不高，数据不是特别精准。
这两个远郊大幅跑输市区却是事实。
意味着两区居民的资产大幅缩水。
所以环二反复讲，2025年可以不买房，但是一定要换房。
将住宅置换至具有发展潜力的地段，便能够分享时代带来的收益，至少可以减少资产价值的下降幅度。
其他区域头部中介市占率比较稳定，数据相对准确。
按照5年涨幅大致分三档。
黄浦、青浦、徐汇为第一档，还算有些涨幅。
长宁、虹口、普陀、静安、闵行为第二档，只剩账面涨幅。
其他区域，账面亏损。
总体而言，市区跑赢了郊区，符合环二2020年的判断：
贵的地方越来越贵，便宜的地方越来越便宜。
2020年4月环二推文截图
如今听起来似乎毫无意义，但在2020年，人们并不这么认为，因为在此之前，上海的房价普遍呈现上涨趋势。
现在数据出来了，大家才普遍认同。
当然也有例外，杨浦区算市区，房价也不便宜，竟然下跌了。
跌幅跟奉贤差不多。
实际上，并非杨浦区在竞争中落后，而是整个北上海区域，包括虹口、普陀和杨浦区，它们的综合表现都不及黄浦、徐汇和长宁这三个区域。
静安也被闸北拉低了涨幅。
房子不会卖，价格不好谈
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北上海的问题环二讲过太多次，房价跑输在预料内。
由于历史负担沉重、地域劣势突出、多次错失发展良机，经济长期处于落后状态。
2024年的数据不太准，2023年之前北区基本都是跑输的。
赚钱少，房价凭什么涨。
房价炒作也跟区域开发有关，北区开发速度也慢。
中央活动区是建成区代表，北上海很少。
而且仅有的几个区域都不是最近建成的。
不夜城90年代就开发，近10年动作很少了。
四川北路历史地位高，给了CAZ的名分，其实下滑很严重。
北外滩划进去了，是租界时期就奠定的底子。
东外滩已被纳入规划，但实质性的开发水平尚显不足，至少截至目前，它尚未满足CAZ区域的规范要求。
真正最近建好的CAZ都在南部。
北上海连房地产搞得都不好，至今没有顶级豪宅区。
居民区建设也是提高地段价值的一部分，经常被我们忽视。
其实很多地段都是通过建豪宅抬高了价值，比如董家渡。
经济发展慢、城市开发慢、社区建设慢，北上海能跑赢才见鬼。
虹口和普陀区成功守护了市区的形象，虽然涨幅并不理想，但与市区相比，它们的表现还是要好上许多。
只有杨浦，竟然跑输了郊区。
杨浦的朋友们别骂环二了，不是故意黑杨浦，数据就在这里了。
杨浦跟奉贤跌幅一样，首先两个区很像，都是内生客户为主。
嘉定、青浦、松江都有不少市区客户，奉贤几乎都是本地人。
嘉定区的南翔、青浦区的徐泾以及松江区的九亭等地，其房价均不便宜，这主要是因为市区内的刚性需求外溢，进而推高了当地的房价。
奉贤一地，其西渡、肖塘、金汇等区域价格并不高昂，唯独奉贤新城的核心区域价格颇高，主要由当地居民购置。
徐汇和长宁的房价上涨显著，这主要得益于大量郊区居民的置换需求，他们纷纷将青浦、闵行、松江的房产置换到了长宁和徐汇。
杨浦就没这个优势，区域闭塞，主要是本区人买。
之前新江湾开发时不少宝山人买过来，杨浦涨了一波。
宝山区的游客明显减少，杨浦区显得愈发寂寥，或许只有东外滩附近还能吸引到一些陆家嘴的客户。
以内部客户为主要消费群体，其购买力与当地经济状况紧密相连，而杨浦区正面临经济不景气的问题，连续多年排名靠后。
尽管有美团、字节等大厂过来，经济增速还是太慢。
奉贤的经济增长速度略逊于本地区，然而本地区的地理位置相对更佳，综合考虑两者的优缺点，房价的上涨速度大致相当。
市区中杨浦比较突出，郊区突出的是青浦。
这跟环二的推荐不太一样，环二没怎么推荐过青浦。
环二终于被打脸一次。
其实核心还是结构问题，青浦的别墅区极大的拉高了涨幅。
青浦新城、大虹桥一带其实没跑赢。
青浦新城最核心的位置，次新房2020年单价4万左右。
近期成交只有3.7万，其实跌幅也有5%了。
淀山湖大道那一圈次新房跌幅也不小。
大虹桥仁恒西郊花园在2020年初的成交价格大约在5.8万元，时至今日，其价格依旧保持在5.8万元，既未上升亦未下降。
这些都是次新房，青浦还有不少老房子，跌幅更大。
拉高平均涨幅的是赵巷、徐泾的大别墅。
口罩事件后对别墅的需求迅速增加，大家被憋疯了。
2020年徐泾西郊九溪十八岛435平独栋卖了3280万。
2022年解封之际，价格迅速攀升至5100万。相较之下，2020年西郊紫郡公馆的成交价大致在2000万上下，而到了2022年解封之后，这一数字已飙升至3800万。
臻水岸苑项目由李嘉诚打造，在2020年的交易中，其成交价略超1000万元；而到了2022年，该项目的挂牌价更是攀升至1400万元以上。
这波别墅价格大幅上涨后，回调幅度并不大，而臻水岸苑至今仍能以1400万元的价格成交。
其他小区有些回调10-20%，整体还有很大涨幅。
很多人说松江、嘉定也有别墅啊，怎么不如青浦涨幅高。
论高端小区，松江、嘉定、奉贤绑在一起都不够青浦打的。
套均5000万小区数量，青浦仅次于浦东、闵行、黄浦、长宁。
套均3000万小区数量，青浦比徐汇、闵行都多。
青浦地区拥有众多1000至3000万级别的小区，数量相当可观，而徐泾和赵巷的别墅区更是面积广阔。
重固、白鹤等地较为偏远，当地头部中介的参与度不高，这从青浦的平均房价上就能看出其相对的吸引力。
其实仅看五大新城核心区，青浦新城确实不如嘉定、松江。
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讲到这也补充了杨浦的一个问题，高端小区太少。
虽然是市区，但是杨浦以老房子为主，涨幅上肯定吃亏。
最近能交易的次新房几乎都在新江湾，东外滩这里没几个。
新房都是最近开发，还没交房，没统计进去。
新江湾涨幅其实还可以，唯二的问题是不够高端、不够大。
新江湾前二豪宅是中建大公馆、新江湾城首府。
中建大公馆主力户型是类独栋，总价基本4000万以内。
新江湾城首府主力是260平大平层，也是改善产品。
旭辉江湾墅之类的小区太小，不成气候。
东郊碧云、大虹桥地区的纯别墅住宅区，这些混合型公寓和叠加式产品，在档次上始终略逊一筹。
新江湾地区房龄比较新的小区一共也才36个。
规模不够大，对均价拉动作用有限。
但是杨浦的老房子很给力，跌幅领跑上海。
原因环二讲过，大家可以看旧文（《为什么又是杨浦领跌？》）。
杨浦老房子给力的另一点是，实在是太多了。
杨浦区20年以下房龄的住宅小区仅占8.3%，而大多数小区均为老旧建筑，这无疑对房价的上涨产生了抑制作用。
这张表值得思考的地方实在太多了，讲不完，根本讲不完。
黄浦、徐汇最牛叉举世公认，没什么好讲的。
举世公认没潜力的长宁竟然也能领跑。
长宁区虽常因病房年久、缺乏开发区域以及无学区资源而受到批评，但其房价涨幅却依然远超那些拥有开发空间的区域，如普陀、杨浦以及众多郊区。
开拓新领域固然关键，然而最核心的还是消费者的购买力。长宁经济持续蓬勃发展，不断为市场输送新鲜血液。
长宁地区优质住宅众多，诸如中山公园、天山、古北等地，均为统一的商品住宅区。
均价上长宁仅次于黄浦、徐汇、静安，好房子多保值性就强。
当然这些区域房龄都有些老了，爆发力肯定不如徐汇、黄浦。
闵行与浦东的数值大致与全市平均水平持平，这一点易于理解，因为这两个区域本身就是市区与郊区的各占一半。
全市范围内的房价走势分析仅能概括出大体趋势，而关于各个区域房价的潜力，我们诚挚邀请各位莅临环线办公室进行面对面交流。
也欢迎大家参加沙龙，一次把区域格局讲清楚。
