近期，在温州，部分市民在交易二手房时遇到了难题，他们无法完成房产过户，主要原因是土地使用权已达到法定期限。若要继续使用土地，需支付相当于房价三分之一以上的土地出让金。同时，所谓的“必需居住房屋”仅限于满足被执行者及其抚养家属基本生活需求的范围内，若房屋面积超过这一标准，相关机构将有权进行强制执行。
温州近期出现了一些市民在交易二手住宅时遇到的问题，他们无法完成过户手续，主要原因是房屋所占用的土地使用年限已经到期。若想继续使用该土地，必须支付相当于房价总额三分之一的高额土地出让金。
既定的难题终将浮现，关于我国土地制度中住宅用地使用权到期后应如何处理，这始终是个未解之谜。然而，关于续期的问题，法律上并未给出明确的依据。
在1982年，宪法在悄无声息中实现了城市土地的国有化。紧接着，1990年5月，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》正式颁布并付诸实施。依据此条例，个人和企业在支付相应费用后，能够购买和出售建设用地的使用权。此外，居住用地的出让期限最长可达70年。
《中华人民共和国城市房地产管理法》在2007年8月进行了修订，明确指出，当土地使用权年限到期时，必须提出续期申请。若土地因公共利益需要被收回，国家将无偿进行回收。若非公益需求，续期申请一旦获得批准，申请人需按照规定缴纳土地使用权出让金。换句话说，无论是申请还是续期批准，均需履行相应程序，并且批准后还需支付相应的土地出让金。
然而，仅仅两个月后，即2007年10月实施的《中华人民共和国物权法》第149条第1款明确指出：住宅用地的使用权在期限届满后，将自动得以延续。相较之下，该法条的第二款规定：“非住宅用地的使用期限届满后的续期，需依照法律规定进行处理。”由此可以看出，“自动”二字意味着无需任何条件即可实现续期。在制定物权法的过程中，立法者对住宅用地续期是否需要缴纳费用的问题进行了深入思考，并最终得出结论，即现行的法律体系并不适宜对住宅用地的续期收费作出规定。
这表明，之前的相关法律对于续期所设定的任何限制或附加条款均不具备法律效力。除非全国人大颁布新的立法来明确收费标准，否则任何行政机构对费用的收取都将缺乏法律支撑。
因此，温州市相关部门在住宅用地续期时征收土地出让金的做法，缺乏法律依据。然而，客观而言，以某种方式继续缴纳费用，实际上是一种不可避免的趋势。
这主要是因为，现行法律并未对永久转让土地使用权作出明确规定。此外，征收房地产税在众多国家已成为一项普遍实行的制度。若按年缴纳房地产税，其70年的累积金额未必会比一次性支付的土地出让金低。当然，这里暂且不考虑国外房产税可能带来的诸如免费教育等额外福利。
如果真要续交，该如何交？
拥有70年的房产所有权，就如同生命终结一般，尽管这一道理众所周知，但大多数人并未将其视为交易的核心条件。实际上，在房产交易过程中，70年的产权似乎并未受到足够的重视。在当前的房地产市场里，不同房屋的建成年份可以相差高达30年，按理说其价值应当有显著区别。然而，在实际情况中，除去因房屋质量引发的价差，新居与旧宅在市场上的售价往往相差无几。老百姓实际上把房产当做了可以永久无成本的拥有。
广大民众的内心想法是，执政者不得不面对这一客观事实。换言之，任何关于继续缴纳土地出让金的举措，都将面临强烈的反对。更不用说，此次温州相关部门规定需按照房屋估价的1/3续缴，就算是以50万元的房价为例，续缴金额也将达到15万元，对于众多家庭来说，这样的续缴确实存在不小的经济压力。
五十年或七十年间，一个家庭的经济状况可能经历天翻地覆的变迁，曾经有能力购置房产的家庭或许已沦为城市贫民。若严格按照市场价重新支付土地出让金，在我国高住房自有率的情况下，众多人的资产可能在一夜之间化为乌有，甚至让一些无力承担出让金的人直接陷入无家可归的境地。对于那些付不起或不愿支付的人来说，他们又将面临何种困境？关于这个问题，现行的法律并未作出具体规定，然而，部分法规在内容上却展现出某些相似性。
自2005年1月1日起正式实施的《最高人民法院关于人民法院在民事执行过程中对财产查封、扣押、冻结的相关规定》第六条明确指出，对于被执行者及其抚养的家庭成员日常生活所需的住宅，法院有权进行查封，然而，不得将其拍卖、变卖或用于偿还债务。此规定的适用条件是，该住宅尚未被设定为抵押物。
然而，“必需的居住空间”与人们通常所说的“唯一住宅”之间存在显著差异，不能简单等同对待。
必需的住宅空间仅限于满足被执行者及其抚养亲属基本生活需求的标准之内，若超出这一需求范畴，将可实施强制征收。该规定的第七条款明确表明，针对超出被执行人及其抚养家属基本生活需求之房屋与生活用品，一旦申请执行人提出申请，法院将依照此申请，在确保被执行人及其抚养家属维持最低生活水准所需的基本居住空间和日常必需品的前提下，可以对其进行执行。
因此，即便在名下仅有一套房产，也不能保证不会遭遇法院的强制执行。在司法操作中，那些欠债未还却居住在豪华住宅中的人，或是虽然名下仅有一套房产但并未亲自居住而是出租给他人的人，均可能面临法院依照法律进行的强制执行。
2015年5月发布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条款中明确指出，在金钱债权执行过程中，若被执行人因以下任一情形，以执行标的涉及本人及其抚养家属日常生活所需的居住房屋为理由提出异议，法院将不予采纳：，
被执行人负有抚养责任的相关人员，其名下若存在其他足以满足日常生活所需之居住房产。
执行依据生效之后，若被执行人企图躲避债务，便将其名下的其他房产进行了转移。
申请执行人需依据当地廉租住房保障面积的规定，为被执行人及其抚养的家属提供适宜的居住房屋，亦或同意在房屋变卖所得中，按照当地房屋租赁市场的平均租金水平，扣除五至八年的租金。
这些规定概括来说，意味着优质住宅将受到强制性的实施，并且最多可以提供为期五年的低成本租赁住房。
需要指出的是，这里的债务多源于公民间的经济矛盾，而土地出让金的支付则涉及公民与国家之间的联系。按照我国法律的规定，对国家及集体财产的保护力度远超私人财产。然而，强制执行所需付出的代价极其高昂，不难想象将会面临激烈的抵制。这样的做法涉及的社会成本极为庞大，可能对社会稳定造成影响，因此实施的可能性较小。
仅有的一种可能性是禁止房屋的转让与买卖，前提是不得售卖、土地出让金未续交。实际上，温州相关部门在此次事件中便是采用了这一策略。
土地使用权一旦到期，若未续缴出让金，业主便无法将房产转手，其财产权将受到约束，仅能用于居住，这与房改前国家向市民分配住房的情形相仿。在某种程度上，这便等同于回到了1990年5月国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的时代。该条例第12条明文规定，土地使用权一旦到期，国家将无偿获得土地使用权及其附属的建筑物和其他设施，然而，国家仍允许业主继续居住。
此方案亦为一选择，即每年需续缴土地使用费。然而，此举依旧会引发诸多困扰。
制度设计的明确预期构成了经济活动开展的关键条件。土地作为经济活动不可或缺的组成部分，其制度安排是众多相关制度设计的基石，它不仅是国民安居乐业、建造房屋以避风雨、从事各类经济活动的基础，而且，土地制度的构建直接关系到整个经济体系运行的稳固性。土地制度的模糊不清，必然会对相关制度的设计产生负面影响，诸如养老住房政策、遗产税、房产税等，以及房产的价值评估。
实际上，楼面面积所分摊的土地出让金，已占据房屋总价的一大部分。考虑到房屋已使用70年，损耗严重，亟待重建。若土地出让金继续以市场价计算，业主实则需以市场价重新购置一套房产。如此一来，房屋甚至不再被视为资产。在某种程度上，中国房地产历经多年不断攀升，甚至出现剧烈上涨，这一现象在很大程度上源于人们普遍认同房地产作为资产的观念。在日常生活中，民众早已将房产视为自身的固定资产，认为其具有长期持有、价值不会贬损的特点。然而，一旦需要续缴土地出让金，便意味着资产价值逐年递减，直至50至70年后完全折损。因此，所谓的房产增值和投资保值，最终都成了笑谈。
一次性收取三分之一的土地出让金，或是逐年征收（其性质几乎与房地产税相当），抑或是不允许转让，这些做法都将终结房产长期无偿拥有的错觉。一方面，这会直接提升每年持有房产的成本；另一方面，它还将对市场心理预期产生影响，从而对中国房地产价格造成影响。
我国土地价格高昂，居民收入水平相对较低。以上海为例，居民年平均收入仅为五万元，家庭年收入最高不超过十万元。在此背景下，内环区域已无低于两百万的房子可供选择。即便采取最温和的征收方式，每年按1%的比例收取土地出让金，一个家庭的开支也将骤增两万元。
显然，不论怎样，土地续期这一议题都将对当前房地产市场价格产生重大影响。同时，房地产价格的波动对中国经济乃至国家的稳定都起着至关重要的作用。
众多观点认为，中国的问题犹如击鼓传花游戏，而土地产权问题则是其中最为关键的一环，犹如绚烂的烟花，终将迎来一声巨响，无法继续传递。无论采取何种措施，都不可避免地对我国经济带来深远的影响。
