实际上，关键不在于所谓的“制度”本身，而在于能否让民众感到满意，让每一个人都能体会到成就感和满足感。
最近关于楼市的消息有些多。
7月16日，国家统计局发布了关于6月份全国70个大中城市住宅销售情况的统计数据。从数据中可以看出，房地产市场呈现出双拐点的走势：一二线城市的房价得到了有效调控，其中一线城市房价涨幅首次出现平均下降的趋势；与此同时，房价上涨的城市主要集中在三四线城市。
7月17日，广州市公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，其中明确指出，符合条件租户的子女将享有便捷入学等公共服务权利，以此确保租赁与购房享有同等权益。
在高房价的压力和普遍的焦虑情绪中，哪怕是楼市中微小的变化，也能轻易触动人们那根敏感的神经。
近期，上海市住房和城乡建设管理委员会与市物价局共同在官方网页上发布了《关于强化商品住宅及其相关地下车库（停车位）等设施销售管理的通告》（以下简称《通告》），其中明确规定，对于新房和车位销售必须执行“明码标价”的规定。该政策自7月21日开始正式实施。
下面划重点：
开发商在出售房产、停车位等配套设施时，必须依照已备案的价格进行交易，严禁收取电商服务费、团购优惠费、茶水服务费等额外费用或款项。
不得通过捆绑销售、附加条件等限制手段，迫使购房者接受商品或服务的定价。
房价及车位费用均需提交给政府进行登记，若价格设定失当，相关政府部门有权责令“房地产开发企业重新提交登记材料”。一旦登记完成，若需调整价格，亦需获得政府部门的批准。
商品房与车位等配套设施的出售均实行“价格承诺”制度，要求在销售现场清晰标注价格信息（包含价格及其有效期限），并对外公布价格承诺书。
一旦发现开发商违规操作，将立即暂停其网签权限；若情节恶劣，将逐步降低直至剥夺其房地产开发资质，并将其纳入本市失信企业黑名单。若涉及犯罪行为，将移交司法机关依法处理。
业界人士指出，上海正式推出“一价全包”政策，此举旨在进一步堵住漏洞，强化调控措施。此举不仅切断了开发商的退路，同时也切断了政府自身的退路。
众所周知，近期楼市调控政策持续加强，各大媒体纷纷报道了一线城市及部分实力较强的二线城市房价出现下滑的现象。然而，面对这些报道，众多购房者对此表示质疑，普遍认为这些信息并不可信。
这种情况为何会出现？其背后的原因并不复杂：开发商对价格进行了拆分。以某住宅项目为例，2016年10月推出的首期产品，当时每平方米的平均售价为2万元。然而，到了2017年7月，开发商宣布第二期产品仍维持2万元每平方米的价格。表面上看，房价似乎并未上涨。然而，开发商进一步说明，第二期房屋将包含装修，而装修费用需在购房时额外支付，每平方米的费用为7000元。实际上，装修费用仅为每平方米2500元，而那超出部分每平方米4500元的费用，实则反映了房价的上涨趋势。
开发商采取捆绑销售车位的方式，车位价格高达六十万甚至一百万，这实际上也是一种价格提升的手段。更有甚者，他们可能会通过中介，向购房者收取数万甚至数十万的所谓茶水费等费用。
开发商的这一做法，许多地方的相关管理部门都心中有数。然而，他们对此持乐观态度，认为这样做既不会损害开发商的销售热情，又能让购房者迅速购得新房，同时还能为地方政府带来丰厚的税收收入。
问题是房价并未真正得到有效遏制，反而悄然持续攀升。如此行为，不仅会让地方政府失去民众的信任，还可能引发一连串的腐败问题。
坦白讲，自2017年起实施的房地产市场调控中，北京和上海确实充当了引领者的角色，两地均推出了切实有效的措施以控制房价。例如，北京对学位房和商业办公物业的打压力度相当显著。在实施限价政策后，上海成为首个恢复新房销售抽签制度的城市，且整个过程由公证机构进行监督。此次推出“一价清”政策，尽管并非首创（如重庆、西安等地已实施过类似举措），然而其力度之大，实属前所未有。
是否敢于推出“一价清”政策，已成为检验地方政府是否真正致力于调控房价的关键。此政策不仅切断了开发商的退路，同时也堵住了地方政府在调控过程中可能出现的“暗地放宽限制”的途径。
最早的“一价清”概念，是重庆在2007年左右提出来的。
当时出售房产，其目的在于给人以价格较低的错觉。举例来说，标出的房价可能是每平方米3000元，然而在交付房屋时，还需额外支付诸如水、电、气的开户安装费，以及一户一表安装费、闭路电视安装费，还有办理产权等众多相关手续的费用。
过去实行的“一价全包”，意味着所有相关费用都应包含在房价之中，交付房屋时不再额外收取与房屋基础设施建设相关的任何费用。
先前为何采取这种分阶段收费的方式？这主要是因为当时市场以买方为主导，开发商为了给人以房价较低的感觉，从而吸引消费者提前购买，而在消费者购买后，再逐步收取其他费用。
今日的“一价清”已大不相同，这主要是因为它处于卖方市场，开发商对于销售并不担忧，他们所忧虑的是价格受限，不知如何从其他途径再弥补一些损失。
业内专家指出，上海推出这一举措，反映出其对“备案价格下降”的现状并不满意，尽管实际房价并未下降。人们之所以未感受到房价的下跌，是因为尽管备案价格有所下调，开发商却通过其他途径将房价拉回原位。这种表面的价格降幅显然未能满足公众的期待。上海此举旨在强制压制房价，并确保其真正降至合理水平。
中原地产的市场分析师卢文曦指出，车位与房产捆绑销售以及收取茶水费的现象，已成为当前房地产市场的异常现象，并引发了购房者的强烈不满。《通知》的出台旨在堵住这些漏洞，强化销售过程的管理，使得销售环节更加公开透明。在最近的开盘摇号活动中，价格的公开以及信息的透明化，使得开发商进行舞弊的可能性大大降低。这一变化对于购房者来说，无疑是一大利好，有助于保障购房者的合法权益。房地产公司以往常将车位与房屋捆绑销售，甚至收取额外费用，其目的在于从房价下跌中弥补部分利润损失。然而，目前他们已无太多操作余地。若面临回款压力，唯有采取降价销售策略。
那么，政策日趋严格之后，房价会怎么走？
“一价清”将如何影响楼市
本次新政策的公布背后，揭示了上海房地产市场当前存在的诸多状况。自2017年初以来，上海房地产市场调控措施持续加强，开发商的定价申请遭遇了多方面的约束。
当前多数开发商面临一个难以抉择的困境，那就是在价格上受到限制。一方面，价格过高使得他们无法获得预售许可证；另一方面，价格过低又无法满足销售预期。于是，一些资金实力较强的开发商选择了“按兵不动”，保持观望态度，既不领取预售证，也不对外销售。
此类状况使得上海的新房市场持续低迷，买方遭遇“房源稀缺”的困境。
项目一旦进入市场，便迅速吸引了众多目光。其中，一些价格较低的楼盘更是成为了购房者的热门选择。为了填补与预期价格之间的差距，并提升利润空间，开发商们纷纷采取了各种手段进行变相涨价，例如收取高额的“茶水费”、强制捆绑车位销售、单独签订装修合同等。
这种行为对调控产生了不利影响，使得人们容易产生误解，误以为房价并未真正得到有效控制，反而可能在不为人知的情况下持续攀升。
因此，在这种背景下，上海住建委此次发布的新政策旨在坚决遏制此类行为，同时，旨在进一步封堵漏洞，强化调控措施，使销售过程更加透明化，缩小了开发商暗箱操作的可能，从而保障了购房者的权益。
实际上，郑州的楼市调控自去年九月起，尤其是近期，据媒体报道，一直在持续加强。无论是国家统计局发布的数据，还是市场反馈，都呈现出降温并趋于稳定的迹象。在这种背景下，也涌现出了一些变相违规的涨价行为。
作为一线城市调控政策的追随者，在这样的市场条件下，诸如郑州等城市是否会步上海的后尘，实施“一价清”的调控手段，这一点我们尚无法确定。我们一直期盼，在强化调控措施的过程中，政府能够强化对销售环节的监管力度，遏制“高价茶水费”、车位捆绑销售、独立签订装修合同等市场乱象，确保调控政策能够得到有效执行，从而使房地产交易市场变得更加透明。
自去年以来，我国已明确提出“住房应用于居住，而非投机炒作”的理念，并着手筹备构建“长效机制”。在博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会期间，住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出，房地产市场已步入新常态，这一变化主要体现在两个方面：一是效率得到提升，二是发展速度有所放缓。
也有观点指出，在诸如上海、深圳等人口大量涌入的大中型城市，未来住房的新增结构将迎来重大转变，公有制在住房市场的主导地位将不可避免地出现。因此，我们可以得出结论：住房市场正逐渐回归公有制。然而，公有制的主导并不等同于公有制全面负责，市场化的运作模式依然存在，二者可以共存。众多中小城市普遍面临住房过剩问题，市场力量依然占据主导地位；而大中型城市住房短缺现象严重，公有制则成为主导力量。
其实，什么“制”不重要，重要的是让老百姓满意，让大家都有“获得感”。
