内环区域租金为12万元，内中环为10万元，中外环为7万元，而外郊环则是5万元，至于郊环之外，仅需3.5万元。
这在上海的新房市场上，价格体系分明等级森严，且不容许有任何还价的空间。
这个价格体系宛如一座巍峨的山峰，沉重地压在每个渴望在上海购置房产的人肩上，同时也驱使他们去探寻群山深处可能存在的房价“低谷”。
在位于上海北部的宝山区，确实存在这样一个区域，从环线划分来看，它隶属于中外环区域，然而，今年该区域新房的平均成交价格仅为5.3万元每平方米，这一数字明显低于中外环区域的平均价格7万元每平方米。
这个“洼地”就是上大板块。
实际上，我之前已经与大家探讨过我对洼地的看法；在这个信息高度发达的时代，信息差距已经变得极为微小；因此，并不存在所谓的绝对“洼地”；我们所面临的，不过是物有所值、价有所归的常态。
这个板块的不足之处究竟有哪些？为何其房价如此之低？这样的价格是否值得那些有迫切购房需求的用户关注？
这期板块探秘——上大，安排！
上大板块位于宝山区中外环之间，紧邻宝山第一板块——大华。
2000年，上海大学宝山校区在大场镇正式投入使用，原本荒凉的四周边境，因高等学府的设立，瞬间获得了丰富的人文资源优势。
历经二十年的成长，上海大学周边已构筑起一个成熟的居住圈，同时，它正逐步超越大场镇，在当地居民心中，上大板块的地位愈发显著。
今年备受瞩目焦点的是当地的新房销售情况，其中位于锦秋路的大华朗香公园项目在12月份推出了共计562套的住宅，这些房源的平均价格达到了每平方米5.7万元。
认筹突破了1380组，认筹率达到了245%。
在12月22日，经纬城市绿洲7期项目开盘，迅速吸引了众多购房者，去化率高达九成。该项目提供138至172平方米的户型，采用一梯一户设计，大平层布局，外立面采用石材干挂工艺，社区内设有花园和人工湖景。
拥有相近配置的购房者可以借鉴那些二手价格已突破10万元的知名豪宅项目，例如位于浦东的星河湾。
然而，经纬城市绿洲的平均价格仅为5.72万元每平方米，总体而言，这两处新房的价格，无论是与整个大盘相比，还是与同环线同期项目相较，都并不算高昂。然而，从价格上看，它们似乎确实形成了一个价格相对较低的“洼地”。
然而，仅凭对新房市场的了解是不够的；为了全面掌握上大地区的房地产市场状况，我们还需进一步考察其二手房市场的情况。
自2019年起，上大板块的二手房交易平均价格维持在约4.5万元每平方米。这一价格较之七宝、三林等位于外环以外的区域，要低大约1万元。
自然，房价并非评判一个项目优劣的唯一依据，然而，它确实能够体现出该区域在潜在买家心中的价值程度。
该区域历经二十载的蓬勃发展，如今在2035年版的上海城市总体规划中，再度被划入核心城区范围。仅从地理位置来看，它相较于众多热门区域，位置更为优越，距离市中心更近。
可无论是新房市场还是二手房市场，上大的房价都被抛在了身后。
我想原因无非还是那几个因素：城市界面、交通、商业和教育。
首先我个人认为最大问题就是交通。
由于蕴藻浜的阻隔，上大与北面的顾村区域彼此孤立，加之南部有铁路横亘，使得两地之间几乎找不到便捷的通行路径。
若您选择自驾游，不论您是驶向偏远的郊外还是前往南面的市区，可供选择的路线仅有两条：一条是沿外环高速公路行驶，另一条则是沿沪太公路前行。
沪太路在交通高峰期异常拥堵，穿梭其中的集卡车辆更是增添了不少压力，这条道路的日常通勤体验并不轻松，而两条主要干道之间的交通状况同样不容乐观。
围墙、河流以及连绵的高压线如同巨大的裂痕，彻底割裂了该区域内交通的连贯性。
板块东侧受到大场机场的阻隔，因此居住在此并自驾前往的出行体验确实相当一般。
在公共交通方面，上大目前主要依靠7号线轨交，尽管上大区域与市中心的中外环线距离并不算遥远，但前往热门商圈的站点数量却比某些外环区域还要多。
例如，若将上大与莘庄进行对比，不论是在前往人民广场、静安寺、南京西路还是陆家嘴的线路中，上大的站点数量总是比莘庄多出两站，而且在轨道交通的线路数量上，两者的差距更是显而易见，不在同一级别。
总之从目前来看，一条7号线对于上大来说远远不够。
轨交15号线建设正在紧锣密鼓地进行，该线路将长风商务区、虹桥、漕河泾经济技术开发区以及紫竹高新区紧密连接。这不仅能够有效解决上述区域上班族的出行难题，还可能吸引更多居民迁入，对于提升上大板块的价值来说，这无疑是一个极好的机遇。
聊完交通，板块内第二个不足之处就是商业配套了。
七宝地区拥有万科广场和古镇等景点；南翔则坐拥印象城；而莘庄的商业发展更是琳琅满目，遍布各个角落。
如果你在上大住过可以想一想上大有哪些代表性的商业呢？
尽管聚丰园路上有沃尔玛超市、上坤城市广场以及弘基文化休闲广场，但这些场所共同营造出的商业气息依旧十分浓郁。
餐饮和小吃种类繁多，休闲娱乐设施一应俱全，然而这些设施仅能满足人们最基本的生活需求。来此消费的顾客主要局限于周边少数小区的居民和上大院校的学生群体，若想打造一个具有广泛影响力的商业圈，实属不易。
在大板块区域内，目前仅有的潜在商业圈可能就是新近启用的经纬汇，该地位于7号线南陈路之上，交通极为便利。
在这里，您不仅能享受购物乐趣，还能尽情聚会，品尝火锅美味，更有喜茶供您品味。此外，露天连廊的设计与场所的分割布局，更显时尚潮流。
然而，这也导致平面动线设计得相当繁琐，尤其在冬季到此游览，确实让人感到非常难受。加之疫情的影响，当前招商状况并不乐观，众多店铺尚无商家入驻，整个区域依旧显得异常冷清。
而且单从名称上就能直观地感受到，经纬汇的定位更倾向于一个与经纬相辅相成的社区型商业中心。
整体来看，商业的最低标准尚可，然而我坚信其最高水平无法触及一流城市商业的境界；遗憾的是，除了那两个特定区域，区域内并无其他成熟的商业区域；多数是分散的社区底商，甚至有些小区根本不存在底商。
原本，在锦秋花园南侧聚集了一批商铺，其中包括餐馆、超市以及药店。然而，历经岁月沧桑，它们已显露出斑驳的陈旧之态，且整体环境显得破败不堪。
因此，到店进行线下用餐的顾客数量寥寥无几，目前店铺的收益主要来源于外卖服务，使得原本应有的生活喧嚣与活力大打折扣。
所以总体来说，上大的商业配套真的算不上特别优秀。
第三点涉及城市界面这一要素，我常在视频内容中强调其对购房决策所产生的作用。
实际上，这个道理并不复杂，就好比两个年轻人初次约会，彼此的第一印象往往源自外貌；又比如，我们在水果店挑选水果时，也倾向于选择那些外表诱人的。
拿下之后是否匹配？暂且不谈水果的口感如何，但外表的吸引力实际上已经塑造了最初的感觉，而这种感觉又直接影响了你最终接受它的可能性。
城市界面实际上代表了某个区域的形象，显而易见，该大区域的形象并不算特别出众。
该区域的西北部，尤其是锦秋路两侧，聚集了大量动迁住宅，这在一定程度上影响了城市的整体美观度。
比如宝祁雅苑的外立面，已经有了非常明显的鼓包和脱落。
底商的排水管道同样遭受了冻结的破坏，而近期上海遭遇的创纪录低温，更是与这一现象相得益彰，共同铸就了沪上首座户外、免费且短暂的溜冰乐园。居民们在此既能购买生活用品，又能带着孩子游玩，甚至还能自己享受一番溜冰的乐趣。
实在难以置信，这座小区竟然是在2016年竣工的，短短四年时间便变得如此糟糕，甚至比不上旁边那座2008年建成的葑润华庭来得让人赏心悦目。
坦白讲，葑润华庭的外墙经过重新粉刷后，整体视觉效果相当不错；即便是与周边的商品房保利叶之林相比较，也并不显得逊色。
商铺种类繁多，周边绿化覆盖良好，然而，这种愉悦感在抵达祁连山路后便迅速消散。
15号线施工过程中沿途堆积了众多建筑废弃物，这使得道路两侧的人行道变得无法通行，行人不得不与机动车辆并肩行走。
即便拥有保利叶之林和滨江公园壹号这样的示范性住宅区，这片区域的形象也难以得到有效改善。
幸运的是，15号线建设进度迅速，眼看就要完工，期待着这条线路正式投入使用后，能迅速提升这一地区的城市面貌。
而且，在锦秋路以南区域，聚集了一些建筑陈旧、条件一般的小区；虽然这些小区的城市面貌并不算糟糕，但确实缺乏引人注目的特色之处。
沿着锦秋路向东行进，城市风貌得以逐步改善，道路变得整洁，绿化面积也随之增加。
此处设有上大现时的模范住宅区锦秋花园，该小区内的绿化工作做得相当出色，与外部街景相较，宛如处于不同空间维度。
大多数房源为别墅类型，而多层与高层建筑相对较少，因此整体上拥有极高的私密性。
自去年起，该区域在交易量上始终位居前列，社区内设有上海锦秋学校，目前多数业主子女均就读于此。此外，东门周边还将新建一所上师大附属南陈路九年一贯制学校，总体而言，这里是一个居住环境优越的社区。
在其附近，坐落着经纬城市绿洲，自问世以来，经纬一直被誉为北上海最具传奇色彩的社区之一。
该工程共划分为七个阶段进行建设，占地规模约为一百万平方米。每一阶段的小区，其绿化覆盖率均超过四十五个百分点，同时，各阶段均配备了九年一贯制的上海师范大学附属经纬实验学校。
宝山区作为上海发展相对滞后的区域，优质的学区资源显得尤为罕见；尽管上大存在诸多不足，但至少在教育资源方面，它仍具备一定的优势。
总的来说，审视上大近二十年的成长轨迹，我们发现其抱负颇为宏大；它将众多地块分配给了经纬、大华、锦秋等开发商，期望他们能依据自身特色，有计划地构建起规模化的住宅区。
开发商确实呈现了一份令人满意的成果，然而遗憾的是，随后的上大发展却遭遇了停滞，既未积极拓展商业项目，也未对交通网络进行有效优化。
随着时间的流逝，诸多小问题逐渐交织融合，最终演变成为了一个巨大的难题。与此同时，人们的消费水平和生活期望也在持续上升，现如今，大城市显然已经无法再充分满足人们日益增长的生活需求。
这种尴尬的处境在房价方面显现出来，导致上大成为了众人眼中房价相对较低的区域。
因此，尽管已经说了许多，仍需提醒各位，切勿盲目追逐所谓的“低价区”。以两千元的价格购买小米手机，显然无法体验到价值一万元的苹果手机所能提供的用户感受。
同样地，企图以低于市场价的价格获取超越自身阶层的居住享受，亦是徒劳的。一分投入，一分收获，资本不会允许你无偿得利。这一道理在房地产市场中也同样适用。
购房前不宜抱有过高的期望，不仅要充分认识到某个区域的优点，还需正视其不足之处，这样才能有效减少不必要的焦虑情绪。
在文末稍作提及，关于丰翔路以南那片占地6.3平方公里的南大区域规划，同样引起了众多人的关注，而这其中，上大板块的吸引力也是不容忽视的一大原因。
整体城市规划由著名设计公司SOM负责设计，该规划中涵盖了生态公园、综合配套设施以及高端住宅区。
该区域不仅拥有规模可观的商业集聚区，而且配备了17所覆盖各个年龄段的教育机构和先进的医疗服务设施，此外，还涵盖了地铁15号线的丰翔路站和南大路站。
当前状况不佳的交通网络已整理得井然有序，产业规划方面将聚焦于AI芯片设计等高端领域，致力于构建上大全新的产业核心。
例如，在大西边这边原本并无道路，这就导致居住在学林苑的人们若欲前往上大地铁站，不得不绕行一大段距离；此外，该区域从西向东的交通状况也相当不便利。
今天我所目睹的是，自2019年5月项目启动至今，短短两年时光，这条宽度达24米的汇丰路已基本完工。
该工程将连接锦秋路和上大路，有助于减轻聚丰园路的交通压力，同时，沃尔玛商圈的客流也将因此变得更加繁忙。
南大规划的图示中，灯光璀璨，人声鼎沸，然而，鉴于时间的长久跨度，这一切都显得格外虚幻。
现实揭示，目前的上大存在着诸多不容忽视的不足之处；同时，它也昭示着上大如同其他板块一样，正不断向着更佳的方向发展。
总的来说，对于只是有基本需求的你来说，若能忍受目前上大较为不佳的状况，并且拥有足够的耐心和信心去等待相关规划的实现，那么上大无疑是一个性价比极高的选择。
