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随着春节的临近，越来越多的人开始着手在上海购置房产，而后来者对此的咨询也日益增多。
今天统一和大家聊聊
最近的问题，很大一部分都集中在问上海房价会不会盘整
的确，历经去年的种种纷扰，众多人对未来的市场走向仍旧感到迷茫，然而，我仍坚持一个看法，面对整体趋势，我们必须去除那些干扰因素，以便洞察其本质。
今日之文，我不再过多阐述，便直接呈现我们最直接的观点。
01
一手的根本不在政策而是老板的心态
上海未来房地产市场商品房板块的核心影响因素在于调控政策，这种调控在针对一手房和二手房时，其重点和手段存在差异。
对于一手房的调整可以简单的归结为一句话：对售楼处的调整
预售证的价格、获取时间、清盘倒计时以及产品审核环节，均不容忽视。未来一手房模块的主旋律，无疑将是让开发商感到头疼，同时为客户争取更多权益。
业界普遍存在一种看法，即当前预售许可证的价格使得众多房地产企业难以获得利润，因此他们更倾向于囤积房源而不愿将其推向市场。
此类观点多源自于市场营销领域，从企业主的角度分析，目前市场上可供销售的期房，仍存在约10%的利润空间，而价格调控所施加的压力，实际上是在压缩2016年那轮市场狂热所积累的过多利润。
因此，换个角度来理解，新房调控的核心所在，实则在于开发商的心理状态。若能顺利售出，大家便能过得平平安安，而若选择不卖，恐怕你未必知晓未来将面临何种挑战。
助人为乐亦即自助，此等江湖信条在房地产行业的高层管理领域，其体现将愈发显著。
02
二手的核心是信贷，信贷的本质是挤压非购买客户
请问，究竟有多少人，无论政策多么严厉，房价波动多么剧烈，仍旧坚定地选择购买上海房产呢？
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观察上海历年来的交易走势，即便是在去年，无论是新房还是二手房的成交数量，始终未曾跌破20万套的门槛。
换句话也就是上海有20万的基本需求在支撑房地产市场
好的，因此对于调控而言，本质上我们需解决一个相当直观的问题：在调控措施下，这20万人是否能够确保上海房地产市场平稳过渡。
答案是：太能了
根据目前的供应量，哪怕是只有20万人买房，依然是供不应求了
因此，这也使得一手房市场的预售证调控政策得以如此有力地施行。至于二手房市场，情况则相对简便，主要是通过去杠杆化，提高贷款门槛，从而将众多购买力不足的购房者完全排除在外。
首先，旨在降低市场的热度；其次，为了防范房地产市场的风险；再者，通过信贷手段，促使2016年二手房市场的过高利润得到释放。
因此，从根本上看，2018年整个房地产市场在政策层面上持续采取的措施，用我的表述来说，就是：不断将2016年形成的泡沫逐步挤出。
务必留意，务必再次强调，这并非房价下跌的直接结果，而是经过高位盘整后的价值回归现象。
03
上海会出现几个局部房价黑洞，有几种产品千万不要碰
这个观点的来源是这样的，我想要大声呼喊：切莫忽视那些看似不切实际的口号。
作为一个成年人，我理应能够察觉到周遭环境的变迁，切不可轻视任何口号所蕴含的力量。
在房地产行业，这句口号深入人心：住宅是用来居住的，而非投机炒作之用。原因无需多言，每一位理智的投资者都应将此言铭记于心，每日反复自省。
因此，大家对于那些属于基本居住需求的住宅，切莫轻易涉足，诸如动迁安置房、住房保障房、共有产权住宅等，均应谨慎对待。
这些住宅无论价格多么低廉，无论业主与你签署何种形式的隐秘合同，无论你表面上多么心向往之，都切莫轻易涉足。
这些住宅从本质上讲并非用于交易，而是专为满足社会底层民众的基本居住需求而建。
因此换个角度来分析，在上海那些动迁房较为集中的区域，我坚信会形成一个房价的吸引力陷阱，无论市场如何波动，想要突破都显得极为困难。
例如浦江镇，又如佘山镇，这样的地区在上海并不少见。在挑选时，一定要格外谨慎。
此外，在动迁房之后，位居次席的便是位于郊区的老旧小区，亦或是郊区早期的商品房。这些房产同样会受到动迁房价格波动的影响，进而成为房价中的另一个洼地。
因此，倘若你阅读此文时家中恰逢拆迁之境，他人询问你愿要房屋还是现金，务必选择现金，携此款项至市场选购住宅，即便背负数年房贷亦无妨。
04
上海郊区和上海市区的两种宿命
首先，我需要说明的是上海市区与郊区的划分界限，若采用一种较为简单粗暴的方法，则可以以中环线为分界，中环线以内地区被认定为市区，而中环线以外则被称作郊区。
上海未来在土地出让方面将遵循一个关键原则：适宜建设商品房的土地主要分布在郊区，而市区内的土地资源，则主要分配用于租赁住宅的建设。
这进而引发一个结论：上海郊区的住宅价格将趋向均衡，原因在于郊区的配套设施和土地出让条件在本质上具有极高的相似性。
上海未来的房价走势，市中心区域将形成金字塔状分布，而郊区则可能趋于平稳，这一趋势与长三角经济圈的发展模式相吻合。
市区内的住宅价格可能受到租赁市场的冲击，然而，由于供需关系极度紧张，整体房价仍旧维持稳定态势。预计在未来十年内，甚至可能出现供不应求的现象，即市区居民不愿意出售房产，而希望迁入市区的人只能选择租房居住。
此乃调控房价之策略，旨在让本地居民安居于市中心，让有才之士得以安心租赁，并持续通过增值的途径来净化人才队伍。
郊区接下来的租金预计将有所下降，与此同时，房价却有望攀升，这导致租赁与销售的比例将更加失衡。基于租售比来评估房价合理性的观点，预计在未来的三年内将被全面摒弃。
05
地产新一轮鄙视链诞生
这个鄙视链叫做：房票＞钱＞房子＞房企
这种歧视性等级结构预计在接下来的三年内仍将有效，调控措施将导致房地产企业在未来地位迅速下滑，曾经高高在上的房企将不复存在，而租售结合的模式也将进一步削弱商品房的市场地位。
在客户端，富裕的买家已不再罕见，真正稀缺的或许是手握购房资格的人。随着时间的推移，具备购房资格的群体将愈发稀少，他们有望成为这条社会地位排序中的佼佼者。
将住房凭证的价值置于金钱之上，实际上反映了该城市对人才体系的重视态度。这种现象在众多二三四线城市中普遍存在，上海也不例外。
有才能的人，若非遭遇不测，不仅能生育更多的子女，还能购置更多的住宅。
当然，这些规定并不会被广泛地公之于众，而是仅在特定的渠道中进行传播，旨在激励所有对上海怀有深厚情感的勇士。
所以通过以上几点
若影若现的其实串联出一个我的核心观点：
未来房地产市场将呈现哑铃形状，底层区域将主要转向租赁市场，而高端区域则将成为资产的聚集地，中间地带不宜轻易涉足，而高端区域则将吸引有实力的人士。
这就是房地产的态度，本质上也是上海给到所有人的态度
上海是恋人和战士的象征，这一议题将成为摆在我们所有人面前的重大挑战，尽管你可以选择逃避，却无法真正规避。
祝所有人可以在这个城市扎根
