2020年以来，北蔡大华可以说领跑中环。
大部分小区涨幅都在40%以上，标杆宝华海尚郡领达到50%。
如此引人注目，北蔡却仍旧饱受争议，许多朋友对此持保留态度。
有人讲这里没有产业，有人讲这里学区一般，总之就是上限不高。
北蔡大华的确有很大问题，却没人抓住本质。
01
北蔡没产业所以上限不高，听起来有道理，其实完全是扯淡。
产业恰恰是北蔡的核心优势。
浦东开发起步较晚，起点不高，各个区域都明确了各自的定位，而产业则主要汇聚于所谓的“四驾马车”之中。
即使合并了南汇，四驾马车依旧贡献了浦东经济总量的三分之二。
众多区域如联洋、碧云、金杨、源深、花木、杨东、三林、北蔡等，均属规模宏大的住宅区。
联洋和碧云地区虽然缺乏产业基础，但这并未对房价造成影响，这主要是因为陆家嘴、张江和金桥等区域聚集了众多高收入人群。
实际上，碧云和联洋的开发目标，旨在为金桥地区的外资企业高级管理人员提供“员工宿舍”。
起初，碧云的价格高于联洋，这主要由于碧云地处金桥附近，地段优越，定位也更高端。然而，随着内环线的修建，众人逐渐意识到联洋的地理位置更为优越，因此联洋的房价逐渐超越了碧云。
浦东地区土地资源丰富，完全能够通过机械化手段对功能区域进行划分，实际上并不要求每个区域都必须具备产业功能。
浦东的逻辑跟农村一样，农村是白天下地干活，晚上回村睡觉。
浦东是白天去金桥干活，晚上回碧云睡觉。
浦西发展早，各个板块业态混杂，自然做不到浦东这么纯粹。
因此，浦东地区并非因为产业缺失而遭受严重打击，关键在于我们应考虑如何吸引产业区的人口入驻，以及如何确保这些人口能够稳定居住。
这方面北蔡还不错。
北蔡并无自有产业，却能吸引浦东地区最顶尖的两大巨头——陆家嘴与张江的顾客资源。相较之下，金桥和外高桥在产业实力上略逊一筹。
同时，新兴产业重镇前滩也给北蔡提供了客群。
前滩地区上班买房确实不易。那里虽有不少住宅，但大多是高端豪宅，其他小区的居住品质和户型设计普遍一般，且存在不少空间狭小的鸽子笼式住宅。
陆家嘴豪宅区及众多老旧小区位于北方，而闵行浦江则在南方，这两地均不适宜中产阶级居住。
向西是徐汇，跨江不方便不说，房价也不便宜。
想来想去，还是北蔡最合适。
有这三个产业重镇环绕，北蔡要啥产业？
02
自然不必强求一定要在北蔡定居，联洋和源深区域条件更优越，设施也更加齐全。
然而内环几个居住大区已经遇到瓶颈。
以联洋为例，联洋虽然依旧是最顶级的居住区，房龄却普遍老化。
联洋房龄15年内的小区数量为，0个。
小区房龄老了，最大的问题就是车位不够。
众多中产家庭普遍拥有两辆汽车，其中一位成员负责驾驶车辆去拜访友人，而另一位则负责驾驶，带着孩子前往补习班。
联洋地区13个住宅小区的车位配比仅为1:0.5，意味着两户居民共享一个车位，这样的比例显然是远远不够的。
随着电车的日益流行，对固定停车位的需求日益增长，这使得联洋的停车位问题愈发凸显。
新房的数量持续增加，使得人们对于15年前的住宅愈发难以接受，无论是外观设计、绿化水平还是车库布局，两者之间的差距都相当显著。
联洋的商业、学区优势却在缩水。
曾经在上海享有盛誉的联洋大拇指广场，随着商场数量的增多，其吸引力逐渐减弱。
在环线以内的朋友们若要寻找房龄较新的住宅社区，实属不易，源深地区的住宅与联洋的房龄相仿，绿化植被更显老旧，而陆家嘴滨江以及北滨江区域的住宅虽然房龄较新，但都属于高端豪宅。
找来找去，只有北蔡。
北蔡有多少房龄15年内的次新房呢？有37个之多。
浦东地区并不缺少新建住宅，诸如唐镇和周浦等地均有众多新楼盘，然而这些区域却难以承接联洋地区的溢出效应——毕竟地理位置上的差距相当显著。
能让浦东内环居民认可的，只有北蔡。
或者说，对于浦东内环的多数居民来说，搬到北蔡去居住并非不可接受，他们原本就属于同一个社交圈。
无非是你家学区好、我家房龄新。
北蔡的设施虽非顶尖，但对于一般用户而言已足够使用。巴黎春天每日都洋溢着热闹的气氛，成山路的商铺琳琅满目，两条地铁线路的设置也颇为便利。
当然跟浦西还是比不了，没办法，整个浦东配套水平都不如浦西。
浦东只要产业强劲，配套之类的都是次要。
有这样的地段优势、有足够的房龄优势，北蔡市场不会有问题。
那北蔡就没缺点吗？有，而且是决定北蔡高度的瓶颈。
03
北蔡的最大问题是，起点太低了。
起点低，导致的硬伤是圈层不够纯粹。
在联洋，你或许能发现许多不足之处，然而，它的一项独特优势却是无人能及的——那就是入驻的最低资金要求至少达到1000万。
没1000万你根本进不了联洋。
此外，联洋地区起点优越，当地原住民的经济状况普遍较好，他们共同维持着该区域极高的居住水准。
2011年，北蔡大华14街区项目正式推出市场，其房屋售价为每平方米2.6万元。与此同时，联洋仁恒河滨城的房价已经攀升至每平方米5万元。
联洋仁恒起点优越，但近期涨幅却不及大华。若追溯至2011年进行投资，选择仁恒无疑将面临亏损。
不过入手价高，却将联洋推到了较高水平的地段定位。
实际上，从户型设计上就能明显看出板块的定位。在大华14街区，绝大多数住宅户型为86平方米的两居室，而联洋地区的两房户型面积则普遍超过了100平方米。
户型是地段定位的最优标志。
北蔡大华不仅起点低，小区品质也参差不齐。
北蔡确实拥有37个较为新的住宅小区，但同样存在诸如1、2、4、9、10街区这样的动迁住宅，而与之相邻的区域则充斥着众多老旧且条件较差的房屋。
北蔡的城市环境深受圈层混乱的影响，若对大华和联洋两地进行实地考察，不难发现这两个区域在气质上有着显著的差异。
环二始终在讲，看房子选房子容易犯错，看人选房子是最准的。
决定居住感受的关键因素，在于你的邻里关系。学校教育质量、商业环境优劣，最终的选择权掌握在居民手中。
为什么高岛屋那么贵？因为古北人民有钱。
古北学区为何未能跻身顶尖行列？原因在于古北二期的众多学生选择了就读民办或国际学校。
当然圈层决定的是居住水平和上限，与房价涨幅是两回事。
古北二期不再是顶级豪宅区，但其所属的社交圈子仍然相当高端，但其在价格上的上涨幅度却并未处于领先地位。
04
因此，即便是在相同年代建成的小区中，北蔡的房价要超过联洋仍然相当不易，整体的发展定位也存在着显著的差异。
不过时间对北蔡更加友好。
北蔡的起点并不高，但其历史涨幅却超过了联洋，这表明后续吸引的客群定位正逐步提升。
特别是位于北蔡的几个高品质住宅区，如宝华海尚郡领、大华斐勒公园，它们的价格与联洋地区的总价已经相差无几。
随着客群的不断替换，北蔡的上限也在提升。
而且北蔡其实不贵，浦东南部房价整体拉平。
位于北蔡大华锦绣华城的11街区，其成交单价目前大约为11万元，这一价格与三林樱桃苑相当。
三林的地段，却比北蔡差了很多。
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