房产抵押贷款，作为贷款人频繁接触的一种贷款方式，因其高额度、低利率以及较长的期限而深受青睐。然而，在抵押贷款领域，人们常常存在一些误解。
理解这些错误观念至关重要，这对您能否成功申请房产抵押贷款具有重大影响。
误区一：市场价贵的房子会得到更多的贷款
上海，作为我国的首都级大都市，其房价高居不下，位居前列。因此，在上海，价值上千万的房产随处可见。在这样的背景下，出现上千万的抵押贷款也就不足为奇了。
有些借款人误以为凭借自己的房产可以轻松贷得千万资金，但结果却事与愿违，实际只能贷得800万，这主要是因为贷款额度并非仅由房产的市场价值所决定。
各房产银行对其所评估的房产都会设定一个价格，这个价格可能高于或低于市场行情，而且每处房产的评估价都有所差异。
第二点，房产的类型至关重要，一般住宅的贷款比例可以达到七成甚至八成，而别墅或是独栋别墅则很难达到这样的比例，即便两者的评估价值相仿，可贷的金额依旧存在较大差距。
动迁房与商业办公楼等设施更是如此，可贷款额度将远低于其评估价值。
不仅如此，可贷金额还受到当前国家大政方针以及各家银行具体政策的共同影响；同时，审批条件的变化，尤其是审批门槛的提高，也会导致对于相同价值的房产，其贷款额度在前后时期存在显著差异。
若借款人的信用状况不佳，企业或个人的还款能力不足，那么银行同样会削减其贷款额度。
因此并不是有一个价值比较高的房产就一定能贷上满意的金额。
误区二：什么房产都可以进行抵押贷款，难易程度相同
银行对于能够进行房产抵押的房子有着严格规定。
首先房产必须产权明晰，证件齐全，不能有查封等情况。
其次公益性房产和政府保障性住房是禁止抵押的。
第三点是房产需要大于30平，面积过小很难进行抵押。
除了前面提到的那些不宜抵押的住宅，上海各区在房产抵押的难易程度上也呈现出差异性。
金山、崇明、奉贤地区的房产在限制方面相较于黄浦、静安等市区房产要严格得多。这体现在，众多银行对于金崇奉地区的房产抵押业务并不提供支持，甚至对于房屋的年龄和面积也有着更为严格的限制条件。
诸多银行在处理房产时，会根据房产所处的区域进行分类，比如内环区域内的住宅，即便面积较小、年代较久，也能被接受；而位于外环区域之外的房产，则通常要求更加新颖和宽敞。
故而，若你的房产位于郊区，申请抵押贷款的过程可能会更加复杂，你所熟悉的银行可能不会接受你的房产作为抵押，务必谨慎挑选。
误区三：如果房产要求都符合，就可以顺利抵押贷款
这一点同样存在错误，除了房产之外，信用记录同样至关重要；若已结婚，配偶的信用状况同样不容忽视。
若你的信用记录中存在显著的逾期记录，乃至坏账，那么在银行办理抵押贷款将面临极大困难，此时你只能选择通过民间机构进行贷款。
征信之外，还款能力同样是决定抵押贷款能否成功的关键因素。贷款申请人必须具备能够证明其还款能力的材料。若缺乏还款能力，即便房产估值颇高，贷款申请的难度也会显著增加。银行发放贷款的目的是为了收回本金和利息，而非仅仅关注你的房产。回款风险的增加可能会直接导致贷款申请被拒绝。
在上海，并非仅凭房产就能办理抵押贷款，必须进行全面评估并挑选合适的银行产品，唯有如此，方能对贷款事宜做到心中有底。
