群主依据7月份二手房网签数进行预计，上海7月二手房住宅成交量为1.13万，欢迎大家在群里交流！
前期调研：
1.拉产调，确认产权权属问题（有没有纠纷？有没有抵押？）
2.是否有租客，需租客放弃优先购买权的书面承诺
3.去小区物业了解有无物业费欠缴的情况
了解供电是否正常，了解供水是否正常，了解燃气是否正常，了解房屋质量是否有问题，了解墙壁有无裂痕。
居间协议：
1.核实上家身份证，房产证，户口本，中介身份证
违约处理办法是什么呢，比如说如果不能按时过户该如何处理，要是不能按时交房又该如何处理，当中介私自把房产证交给上家时要怎么处理，房屋质量出现问题了又该怎么处理
商量好付款的批次，确定好各批次的数额，明确各批次的付款日期，每给上家一次钱，上家就要打一次收条（包括定金、首付、贷款、尾款）。
4.户口迁出条款
5.税费问题（中介费，满五唯一费）及违约处理
6.产证上出现的名字都需签字
产证交给中介保管，中介要出具保证书，若产证私下交给上家，出现网签房子被抵押的情况，中介需承担全部责任，赔偿下家双倍损失 。
8.付订金
网签：
买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》：
1、买方限购资格:在上海购房仅适用于以下三种情形的家庭
拥有上海户口却没有住房的家庭，拥有上海户口且仅有一套住房的家庭，没有上海户口但能够提供连续满五年社保或者税单的 ！
2、买方提交材料：
上海户籍：身份证、户口簿、结婚证
不是上海户籍的情况，需提供身份证，需提供户口簿，需提供结婚证（单身则限购），还需提供纳税证明或者社保证明 。
卖方需提交材料，该材料为《房地产权证》记载的全部权利人的有效身份证明 。
确定对方户口迁走的时间，签定合同时所有产权人必须到场，家庭成员及权利相关人员也要到场并同意卖房，核实好对方的身份证和房产证，签定合同后房产证需交给第三方中介保管，将居间协议的附加条款及违约处理办法写入买卖合同。
办理贷款
办理贷款时，卖家夫妻二人要到场签字，若买家已婚，同样需要夫妻二人到场签字。
卖家需要准备身份证，产证人要到场，还需准备买卖合同，婚姻证明，私章，收款账户以及户口本；
买家需要提供身份证，买家需要提供户口本，买家需要提供结婚证明，买家需要提供学历证明，买家需要提供收入证明，买家需要提供银行流水，买家需要提供个人所得税单，买家需要提供首付款转账凭证和收据，买家需要提供私章，买家需要提供还款账号；
审税和过户
第一：一般买卖合同签好后就可以去交易中心走程序了。
1，交易中心取号【核价号，审税号】，需提供房产证和买卖合同
核价时，需下家其中一人提供房产证，还要提供买卖合同，同时提供本人身份证，交易中心会核定房价是否合理，若最低合同价过高则可能通不过。
审税时，上家要全部到场，下家至少一人到场。下家需提供房产证、买卖合同、上家所有权利人的身份证、下家所有购房者的身份证、户口本、结婚证（或离婚证、离婚协议、单身证明），有未成年小孩的要提供出生证。以上所有材料都需复印一份，户口本每一页有字的都要复印，复印至空白页第一张。房东方有没有个税在审税时会有结果。审税完成后，审税窗口会出具下家房屋查询单，之后上家结束任务回家，下家拿查询单查名下房屋状况（限购）。
第二，买家要拿好查询单前往查询窗口，下家至少需要一人到场，办理时要提供所有购房者的身份证、户口本、结婚证（离婚证、离婚协议、单身证明）、未成年小孩出生证、买卖合同，以上所有证件都要复印（同前所述），买卖合同只需复印第一页、第二页和签字页，办理完成后，窗口会出具告知书，告知书上会有日期通知下家来完税，一般是21天后。下家可以回家去喽，这期间下家可以去办理贷款【如果需要】
第三，在告知书日期后的任意一天，能够前往交易中心领取【需提供告知书】，还要领取税单，领取税单后，缴纳税款【可以刷卡】，缴纳税款后领取完税证明，若贷款审批完成便能够去过户，特别声明，拉出税单后，必须在三天内交税，不然 3 天后会产生滞纳金。
第四，过户时，上家所有权利人都必须到场，下家至少要有一人到场。若不能到场，可以委托他人【交易中心有委托书样本】。所需材料包括【房产证、买卖合同、所有上下家身份证、下家户口本、结婚证{离婚证明、离婚协议、单身证明}、未成年小孩出生证，并且除房产证和买卖合同外，其他材料都要复印一份，有贷款的需提供贷款合同】。过户过程中要交手续费、工本费等【一般几百元，需付现金】。过户窗口会出具收件收据，一般最长20个工作日就能出产证了。
特别提醒，卖家在过户前，除了客户贷款和尾款部分的人民币，最好要拿到手，不然房子过户后就属于别人了，其中的风险大家都明白 。
交房：
依据合同附件里的装修状况，制作清单，前往现场逐一核对，查看是否存在缺损或者损坏。
交房时，卖家最好能够出具水电煤支付账单，该账单需是近三个月的。这样做是为了防止出现遗留问题以及欠费情况。
3.查水电煤表，结清上家该付的水电煤费用及物业管理费。
4.交房日期及户口迁出以尾款做制约
现在，只要知道买房地址，买家就能在网上查询户口情况。首先，关注微信公众号：上海公安人口管理。接着，点击底部业务办理，进入上海人口管理信息平台。然后，再点击房产户口查询进入。之后，输入自己的姓名、身份证号，输入XX弄路门牌号，注意不要输入市和区，最后提交查询！例如：镇泰路***弄35号802室
自主卖房能让卖房变得更轻松，卖房的朋友快去自主卖房发布信息，买房的朋友也快去自主卖房发布信息哦！
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