上海老洋房的魅力
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买老洋房的都是哪些人呢？
有一套位于武康大楼的产权老公寓正在出售，其面积为176.3平，售价3050万可到手 。
这样一条房产出售的消息最近破了圈。
一方面是由于武康大楼着实非常火爆，用上海新名片来描述它一点也不过分。外滩君之前也曾多次撰写有关武康大楼网红热潮的文章。
现在，我们终于知道了武康大楼里的一套房，有多值钱。
这条房产售卖消息背后，有一个人，这个人藏着许多故事，他在上海豪宅圈颇为知名。
他叫周璇，和老上海那位被称作“金嗓子”的歌后同名，是一名从事老洋房中介工作的人。外滩君与他面对面交流了一个上午，听他讲述了诸多有趣的故事。
买老洋房的有钱人都是什么样子的？老洋房的魅力究竟在何处？周璇对我的这些疑问作出了解答。
01
武康大楼里面长这样
正在出售的一套公寓价格为3050万，其面积是176.3平米，在近几年武康大楼推出的房型里，这套公寓面积算非常大的。
图：王靖
以往大多是92平米、142平米的房子，所以这套房子很难得，这套房子全朝南，格局正气，层高也很高。
房东是一位气质优雅的女士，屋里摆放着钢琴，书架上摆满了书籍和书法字帖，最值得称赞的是，她保留了武康大楼大量室内细节的原本面貌。
图：王靖
周璇介绍说，她特别介绍了一点，武康大楼的天花板有弧度，不是平的，有特别的美感 。
这是邬达克最开始设计的，房东表示自己十分喜爱这些细节呈现出的美，而这是需要静下心来细细感受的。
图：王靖
武康大楼的这套公寓，到外滩君发稿的时候仍未售出，每天都有几十组客户，在不同代理的带领下进入屋内看房，询问的人接连不断 。
周璇第一次带客户去看房的那天，总共排了40组，他处于第10组的位置 。
图：王靖
排到我的时候，我带了三组客户同时上去，其中有一组当时就拍板决定要了，不还价，以公司名义一次性付全款，7天就可以全款到账，没问题。
不过这笔交易在最后关头失败了，周璇自我调侃表示还是不够专业，想得太简单了。
我看他是上海人，觉得能这样付款肯定没问题，没想到最后他是要替朋友买的，他朋友是苏州人，公司在外地，按照三月后的新规没有在本市交税100万以上，这套现在还没有卖出去。
周璇去年经手的另一套武康大楼公寓
专职做老洋房中介的人，在上海像周璇这样的并不多 ，类似武康大楼这样价格极高的老洋房 ，其交易过程与普通商品房差异很大 。
他说，当业主要放出一套房源时，通常不会直接联系中介来接手。
因为要出售一套价值几千万甚至上亿房产的人物，不会将自己的精力具体投入到这样一件小事当中，所以必定会有人来代为处理 。
他们要找的是非常专业且具备操作经验的人，将其独家委托给这个代理人，我们再与这个代理人合作，他负责维护房东，我们负责维护客户，进而促成这笔交易。
武康大楼向外看出去的淮海路街景
周璇表示，当下不少人实际上并不明晰老洋房究竟是什么概念，老洋房主要是指独栋的花园住宅，其价格常常高达数亿，周璇的经营范围还涵盖整栋的新式里弄、老公寓。
他接触过许多客户，这些客户以为旧式里弄和石库门也算，他表示，“那些其实不是老洋房，是老房子，差别很大的。”
02
买老洋房的都是什么人？
外滩君抛出了自己的疑惑，难以免俗地，疑惑是“会斥巨资买老洋房的，究竟是什么样的人？”
有钱人，这一点是确定无疑的 。然而不同价格所对应的客户群体 ，实际上并不太一样 。
周璇称，这几年会花费几千万至上亿来购买上海老洋房的，首先存在不少演艺圈的明星，另外还有江浙沪一些实业家、企业家的二代 。
而且他如今的客户群体，能明显看出年纪愈发年轻，其中除了“依靠家庭的”，还有一些是白手起家的年轻人，这些年轻人主要从事互联网产业 。
邬达克设计的外国弄堂（新华别墅），目前4.5亿在售
因为你清楚这些老洋房，这里说的是价值上亿的老洋房，它不只是一处不动产，更是一种身份的标识 。
这并非是一句轻松的概括，上海老洋房的壁垒实际上很高，许多都要求全款支付，有着很高的资金要求，这不是普通意义上每个“有钱人”都能做到的。
基本上，许多大企业的老板都拥有这样的房产。在外面再高档的场合请客，与在自己私密又高大上的家里招待宾客，是完全不同的感觉 。
与此同时，老洋房对这些富豪来讲是一项很不错的投资。周璇曾见过一个这样的实例。
大约在2016年、2017年的时候，花费9000万买下了位于夏衍故居附近的一套房产，两年后以1.8亿的价格卖出；之后立刻用这笔钱又购买了位于武康路附近的另一套洋房，这套洋房差不多是1.9亿买进的，去年以3个多亿的价格卖掉了。
相应的，在和这个阶层的人打交道的次数增多以后，周璇非常清楚该如何把握分寸，她不会去打探对方的身价。
这属于基本的职业道德，我们要保护客户。要是稍有越界，对方表面上或许没异样，可过后就会悄悄将你拉黑，认为你嘴巴不严，会引发不必要的麻烦。
03
网红博主的租房热
如果价格区间降低一些，在四五千万以内，或者是两三千万的老洋房，这些客户基本都有情怀，同时有很强的刚需。
老洋房存在一个极为重要的优势，那便是地段，其地段基本都集中于市中心。这些客户会思索诸多实际问题，诸如小孩上学的问题、大人上班的问题、老人看病的问题等等 。
周璇被遇到过几次，客户把房子看下来，觉得还满意，然而因为不能停车，客户一票否决了 。
你帮他想办法解决，比如说在隔壁小区租一个车位之类的，这些办法都没有用。因为同样的价格，他能够买到很高档的商品房小区，而且那个小区电梯可以直接通到车库，他又何必选择这种生活方式呢？
也有客户，对房子特别喜爱，会主动提出解决方案，称“走到地铁站很近，骑共享单车就行，或者会有司机来接。有问题自己会去解决”，但没那么想买的人，会给自己设置障碍 。
此外，有不少人会挑选租老洋房来生活。按照周璇给出的比例，租房的客户与买房的客户大致各占一半。
要是在小红书上搜索“上海老洋房”，能够看到好多网红博主，他们美照的背景是自己的家，这些人是每月花高价租洋房的主要群体 。
以前我或许会比较抵触网红，担心他们不好好保护这些老房子。但后来发觉其实他们都很出色，晓得如何把家里布置得美观，审美也很棒，老房子经由他们之手获得了重生。
另一方面，这些老洋房月租价格较高，网红博主具备很强的支付能力。
周璇给我算了一笔账，她说，比如房租是十万一个月，他们可以做到年付，一下子签几年，这就是几百万，其实很容易能算出来，他们要自己买个两三千万的房子完全没有问题 。
同时，这些网红非常清楚怎样借助老洋房的优势，进行拍照，进行拍视频，进行直播，以此提高自己的身价和档次。
经常会有广告商和影视剧组来向他们借房子用于拍摄，一天的场地费数目可观，能抵消不少房租，如此一来成本就被分摊掉了。
04
老洋房的动人之处
周璇出生于80后，她皮肤呈现出黝黑的色泽，身体体格壮实。在平日里，她每天的日常活动便是背着照相机，带着客户去观看不同的老洋房。
2004年周璇毕业后，开始从事房产中介工作，她陆续前往几家知名地产公司，之后还当了两年二房东。
周璇
周璇当时一直在运营公众号，其内容大多与老洋房有关，老洋房是他内心真正热爱之物。他小时候借住在亲戚家位于天平路的老洋房里，有着深刻且美好的回忆。
只要是自己经手过的老洋房，周璇都会用相机认真拍下每个角落，认真拍下每个细节，会把建筑的历史研究个遍，会把建筑的故事研究个遍，然后记录在自己的公众号“上海新里洋房”里。
“武康大楼”八音盒
很快，他在圈子里成为了老洋房方面的专家，常有客户经由公众号文章与他取得联系，最终达成一笔不错的交易。
周璇表示，这种方式，相较于以往逐个打推销电话而被人骂得很惨的情况，更具尊严 。
他的工作室位于黄浦区绍兴路，这里离iAPM不远，离文化广场也不远，工作室在一座联排别墅的一楼，处于闹中取静的位置。
周璇的工作室
他的房间里收藏着许多老物件，这些老物件都和老洋房有关，有各种材质的门把手，有老式电扇，还有瓷砖等等。其中很多是客户重新装修时淘汰掉的，被他带回来收藏。
