2025 年的春天，楼市复苏的步伐好像被暂停了。从最新数据来看，广州 4 月前两周的新房网签量相比之前环比减少了近 20%。并且这种下滑的态势并非仅仅存在于广州，全国主要城市也都出现了成交量环比大幅度下滑 30%的情况。原本大家对楼市复苏都充满了期待，可它怎么就突然停止了呢？但深层次的原因远不止于此。
宏观经济的阴影不容忽视。自去年起，中美贸易摩擦的不断升级已经给经济带来了深远的影响。深圳在 2024 年其出口额占 GDP 的比重达到了 76.4%。上海的这一比重为 33.7%。宁波的该比重超过了 50%，苏州的也超过了 50%。这些东南沿海城市是中国经济的重要“动力源”，同时也是最为依赖出口的区域。出口下滑会压缩企业利润，也会导致员工收入预期下降，甚至使员工丧失购房意愿。房产购置是普通家庭最大的消费支出之一，往往最先被人们“等等看”。如今，市场焦虑情绪在蔓延，楼市的复苏也就变得更加艰难了。
居民面临着高负债和消费力不足的双重压力，这使得楼市的情况更加糟糕。从央行的数据来看，在 2024 年末，我国城镇居民的债务收入比达到了 63%，这个数值接近美日在房地产危机之前的水平。与此同时，居民的存款已经连续 18 个月保持着 15%以上的高速增长态势，这表明家庭正在把“存钱过冬”当作优先选择，而不是去承担新的购房债务。这种“去杠杆化”趋势对购房需求产生了直接的挤压作用，尤其是对改善型住房的需求。
市场信心转变存在“非线性效应”，这值得关注。研究显示，若经济不确定性指数（EPU）超过 200，购房决策延迟的概率会急剧上升至 72%。现今，贸易摩擦使得 EPU 指数升高，购房者对未来收入的信心遭受严重打击。同时，楼市的定价机制也令人困扰。限价政策使得“备案价”与“市场价”长期处于背离状态。重点城市的实际成交价平均比备案价低 23%。这种价格信号的扭曲，让买家陷入迷茫，也让开发商陷入迷茫。由于没有清晰的市场预期，所以楼市的复苏之路注定会更加坎坷。
令人担忧的是政策工具的边际效应在递减。过去一年，有很多刺激政策，如降首付、降利率等，但这些政策对购房者的吸引力逐渐变弱。原因很简单，问题并非在于支付意愿，而是支付能力。居民部门的杠杆率已接近国际警戒线，想买房的人买不起，有能力买房的却不敢入场。同时，供需结构的错配使市场矛盾加剧了。高端短缺且低端过剩的这种局面，使得市场出现了“冰火两重天”的尴尬状况。
楼市能否回暖呢？回暖的关键又在何处呢？从近期的政策来看，或许取消非普通住宅标准是一条可行之路。过去的政策为了对房价进行调控，给高价物业设定了许多限制，例如增加交易税费以及提高首付比例等。但是，这些手段现在已被指责为“数字游戏”，不但没有切实降低房价，还扭曲了市场的正常交易。取消这些不合理限制，能使高端物业的价格信号更真实。同时，能刺激高收入群体的购房需求，进而带动整个市场的交易量回升。
此外，一个重要方向是激活存量资产。西南财经大学的数据表明，中国当下有 6000 万套空置住房。这些处于沉睡状态的资源，倘若能够被盘活，不但有助于去除库存，而且还能抑制过高的租金价格。比如，能够借鉴日本都市再生机构的模式，把一部分空置房转变为保障性租赁住房，借助 REITs 等金融工具来实现价值转化。这种方式可以解决城市住房供需错配的问题，同时也能给开发商提供新的资金回笼渠道。
重建市场信心至关重要。建议设立房地产景气指数发布制度，利用前瞻性指引稳定购房者预期。比如，若经济不确定性指数（EPU）超过某一界限，便能自动引发一系列对冲政策，像购房税费的减免以及公积金额度的提升等。此机制既能减轻市场波动，又能给购房者带来更多安全感。
短期来看，楼市或许仍在进行筑底的阶段。但从长期来说，复苏是有希望的，并非没有希望。依据最新的数据，在 2025 年 3 月，全国房价曾有过微弱的反弹迹象。然而，4 月的全面降温让我们明白，复苏的道路不会是平坦顺利的。在未来的一段时间里，楼市将会呈现出“分化”的态势。像北京、上海这样的一线城市，因为其经济基本面比较强，房价有希望率先稳定下来。对于那些去化压力较大的弱二三线城市而言，“以价换量”或许仍然是无法避免的一种选择。
房地产市场的调整归根结底是经济转型期的必然现象。政策重点不能只是“救市”，而要关注构建“市场主导、政府托底”的长效机制。把供给侧结构性改革和需求端预期管理相结合，既能让楼市实现软着陆，又能为中国经济高质量发展打下更坚实基础。
