在进行财产保全或申请强制执行时，常常会遇到“轮候查封”到房产的情况。很多人会觉得“拿不到房子了”“没有希望了”或者“没有意义了”，很有可能就在一种比较模糊、不清楚的意识中停下了案件的推进工作，从而耽误了时机。
若案件存在“轮候查封”的情况，这表明此案件已牵扯到多个法院、债权人、抵押权人（或许）以及执行异议人等主体之间的复杂关系。此案件价值的有无或者能否实现，不是一眼就能看清楚的，急需先理顺这些关系，然后进行跟踪处理，之后才能做出决定。
下文，笔者将对“轮候查封”的跟踪处理工作，给予相应建议。
一、工作想做好，理论不可少。
先了解下首封与轮候查封的基本规定，才能安排好后续工作。
1. 轮候查封的基本规定
房产轮候查封，是针对已被人民法院因其他案件查封（首封）的房产而言的。本次执行法院或者多家法院会在该房产登记部门进行查封登记，这些查封登记会按时间先后顺序排队等候。当首次查封解除之后，排在前面排队的轮候查封会自动转化为正式查封，这就是房产轮候查封的制度。
该制度的目的是让轮候查封与前面的查封能够“无缝对接”。这样做是为了阻止“被告”借助两个查封之间的“时间差”去恶意转移财产，从而逃避执行。（见《不动产登记暂行条例实施细则》第 91 条）
2. 轮候查封的效力
房产轮候查封的效力处于待定状态。只有在先查封依照法律规定被解除或者消灭之后，轮候查封才能够自动生效。也就是说，轮候查封从性质方面来讲不属于“查封”，仅仅是一种“预期”的效力。（另见《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020 修正）第 26 条第 1 款）
3. 轮候查封的意义
但是，轮候查封的实际意义可不小，见下几点。
若被轮候查封的房产价值远远高于首封法院债权人所拥有的债权，那么本次轮候查封的效力能够覆盖到该房产的“剩余价值”。
首封法院查封了一套房产，债权为 200 万元，房屋市价是 400 万元。那么，轮候查封会对该房屋剩余的 200 万元价值产生效力。（见《最高人民法院关于正确处理轮候查封效力相关问题的通知》）
如果被查封房产的债务人无法清偿所有债务人的债务，那么已取得金钱债权执行依据的轮候查封法院，是可以申请对被执行房产进行分配的。（见《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 506 条）
轮候查封相关人一般不具备执行异议诉权。如果房屋相关权利人针对“轮候查封”提出执行异议，通常是不会被支持的，原因在于轮候查封不具有权利保护的紧迫性。[见(2021)最高法民申 4537 号案例]
若首封法院的查封因保全错误而解除，轮候查封便可实现“首先”查封的功能；若首封法院的查封因和解而解除，轮候查封便可实现“首先”查封的功能；若首封法院的查封因撤诉而解除，轮候查封便可实现“首先”查封的功能。
二、“参分”应优先，“余值”随后办。
从轮候查封的实质意义去看，这类案件的处理工作，第一步要放在“剩余价值”以及“参与分配”这个环节上，第二步才是“执行移送”和“续封”等相关工作。
1. 如何启动参与分配工作呢？
明景律师在《如何在执行案件中增加“蹭饭机会”？》这篇文章里，较为详细地介绍了参与分配的相关线索、条件、流程以及注意事项，这些内容在此不再进行重复说明。
下文将补充 “优先分配”“比例分配”等问题。
在不存在担保物权等优先权的情形下，先进行查封的债权人对被查封的财产享有优先受偿的权利。[依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（2020 年修正）第 55 条]
参与分配程序中债权清偿的顺位如下：首先是法定优先债权，其次是有担保的债权，最后是普通债权。若同一顺位存在多项债权，当有法律规定顺序时，按规定执行；若没有法律规定，则按照债权数额比例来确定受偿金额；[见《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022 修正）第 508 条]
首封法院掌握着主持分配权。[依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（2020 修正）第 56 条]
若查封的房产是债务人仅有的财产，且除此之外再无其他可用于偿还债务的财产，那么在这种情况下，先进行查封的债权人不一定能享有优先受偿权。法院很有可能会启用“破产”分配制度，不然的话，就有悖于债的平等性。
2. 首封法院处置房屋后所剩余额的执行工作。
首封法院处置变现查封房产，首封债权人受偿后若价款有剩余，轮候查封债权人有权主张相应权利。首封法院有义务告知变价款处置前已知的轮候查封法院相关处置情况，并将剩余变价款移交给该轮候查封法院。（见《最高人民法院关于正确处理轮候查封效力相关问题的通知》）
在实际办案过程中，原告或申请人以及他们的律师，一方面要跟踪观察自己“轮候查封”的法院的执行情况，另一方面要多询问“首封”法院对于房产拍卖的处理情况。要是出现“首封”法院将房产的剩余价款退还给被执行人，或者没有向轮候查封法院告知相关处置情况的情况，申请人就需要提醒经办法官留意相关规定，以此来维护自己的执行利益。
三、 “移送”须理争，“续封”勿须等。
轮候查封的房产若暂时无需参与分配或处理剩余价值，那么可能就需要在执行移送以及房产续封等方面开展跟进工作。
1. “优先债权”移送执行。
如果首封法院由于各种因素而长时间不执行、不处理查封的房产，那么就一定会对“优先债权人”的利益造成严重影响。在这种情况下，处于轮候查封位置的“优先债权”执行法院可以要求将该查封房产移送至本院来进行执行。（见《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》）
2. “保全法院”移送执行。
若首先对查封房产进行了“保全”，且超过一年时间都未对该房产进行处分，那么在先轮候查封的执行法院可以与该保全法院进行协商，请求将被查封的房产移送执行。（见《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第 21 条）
3. 普通移送执行。
在实务中，倘若首封法院不存在正当理由，并且已经超过了 6 个月却仍未对查封房产进行处分，或者出现了其他消极执行的情况，那么轮候查封法院都具备要求首封法院将查封房产转移至本院执行的权利。（依据最高人民法院执行局发行的《人民法院执行办案指引》第 86 - 2 条的规定。）
另见《民事强制执行法（草案）》的 110 条规定，“……首先查封的人民法院在进行查封后的三个月内，若未对不动产启动确定参考价的程序，那么在后查封的人民法院可以与首先查封的人民法院进行商议，请求其移送处置权。”
4. 续封工作。
传统理解认为，轮候查封在在先的查封解除或者失效之时，会自动产生查封的效力。在这之前，它仅仅是轮候登记。其“生效”的时间点在做出轮候查封裁定时是不确定的，似乎很难确定它在何时“到期”。
最高人民法院和自然资源部在 2024 年 2 月 7 日下发的《关于开展“总对总”不动产网络查封登记试点工作的通知》里提到，轮候查封期限是从办理轮候查封登记手续的那一天开始计算的。当该轮候查封转为正式查封登记之后，剩余的期限会自动转为正式查封期限，并且不再重新进行计算。笔者建议申请人，应该提交续封申请书，要防止在各个环节出现差错。
四、总结和建议
若遇到房产轮候查封的情况，申请人的工作中心需放在以下节点上：一是“剩余价值”，二是“参与分配”，三是“执行移送”，四是“续封”等。通过这些方式依法维权，推动事情前行。
轮候查封的相关工作，主要由执行法官进行操作并完成。申请人/律师需要熟悉该流程，这样才能更好地配合法官高效地办理案件。
本文以房产作为例子介绍了轮候查封的相关工作。机器设备、车辆以及银行存款等其他财产的执行流程和房产的执行流程是类似的。希望各位朋友能够自行检查和研究。
（作者迟彦杰，上海明景律师事务所）
