我是星叔，在全国范围内是资深的房产投资专家，是你觉得相见恨晚的买房军师，到目前为止已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不着头脑！星叔属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。
关注“星叔房谈”的微信公众号，然后进入知识星球进行提问。以下这些精选问答内容是来自“星叔房谈”的知识星球。
如何看待成都的天府新区和高新区？以五年为时间单位，哪个区域更值得购买？你看好哪些区以及哪些具体的地方？
回答：你好，在天府新区买房是以 10 年为一个单位。新区的每一次开发以及热度的出现，都意味着市中心在快速发展，意味着城市面积在不断扩大。从长远来看，这些新区的概念实际上是相近的。在这热炒的两年里，你会觉得自己买入的地方是宇宙中心，觉得自己是天选之子。
其实，这不过是历史简单的重复，你不过是历史的浪花而已。
我一直坚定地选择购买主城的房产。我不会去追逐热度，而是在预先设定好的阵地上耐心埋伏，等待时机的到来。
这并不是说天府新区不能买，什么人可以买天府新区？
有在城南的自住需求，且在高新区上班，又拥有天府新区资格，或者本身就在天府新区上班，这样的人，能够购买天府新区的房产。而其他的人，绝对不要去参与其中凑热闹！
天府新区的话，只能选择锦江生态带，往南的区域就不要考虑了。南湖这个区域比不上锦江生态带。
以中长期投资作为主要方式，这自然是在考虑未来中长远的发展。重点关注的板块在知识星球内部分享中有详细说明。
星叔，你好。关于海南自贸港 2025 封关运作这件事，对于海南房产该如何看待呢？非海南省的人员需要补缴两年个税，要是政策发生变动，会存在哪些风险呢？如果可以进行投资的话，在海南应该投资哪里呢？万宁是否可行呢？
回答：海南我个人认为，不是一个很好的投资选择。
第一，那是因为海南的人口基数极为有限。整个海南省的人口数量不超过 1000 万。而三亚的人口更少，其常住人口仅为几十万。
第二，海南的旅游地产的概念太浓了，现在房价已经比较高了。
第三，海南的房价看起来较高。然而，几乎不存在二手市场，外地人前往海南购买的大多是新房。并且，海南的政策处于随时调整的状态，人们无法知晓下一步它将会有怎样的举动。
提问：星叔，你好呀，我是新人，在此报道。我在常州有一套房，并且有贷款。我打算在其他城市再投资一套房，因为觉得常州的投资空间比较有限，所以可以考虑苏州、无锡、上海、杭州等周边城市。如果不卖掉手里的房，我的资金有 60。请问有推荐的房源吗？另外，我目前手里的房子是金麟府的洋房，购入时价格是 15500。我是继续持有这房子好呢，还是可以把它卖出去然后买别的房子呢？
你好，若金麟府用于自住，可继续持有。武进湖塘的商业圈已十分成熟，该小区品质优良，临近吾悦广场，区位状况较为良好。对湖塘比较看好，自住兼投资具有一定的潜力。
子弹 60 这个预算，在苏州购买较为合适。杭州和上海的话，这个预算相对偏少。无锡与苏州相比，也不如苏州。在苏州，200 万以内的上车盘绕不开吴中太湖度假区板块，有大境天成、半山澜湾，还有老盘太湖汇景。
这个板块有优点也有缺点，自然环境十分优越，无需多言。商业方面尚有待进一步开发。在交通方面，5 号线地铁将于明年通车。并且这里的投资客数量相对较多。
具体而言，太湖汇景的价格处于最低水平，然而抢它的人却非常多，并且能够买到最好的房源。其次较好的选择是大境天成，距离地铁较近这一点是最为关键的。在相城中央公园板块，有超多的品牌开发商给予支持，同时还具备各种资源配套。
苏州买房建议，详见知识星球内部。
提问：星叔好，请问环京您看好吗？
环京出现的原因通常是北京的辐射作用以及承接那些没有北京户口但想要在京购房的人。环京具有这样一个特点，即会随着北京房价的上涨而上涨，随着北京房价的下跌而大幅下跌，并且这完全是受政策引导的。
随着城市化进程的不断推进，未来人口会迅速向大城市或大城市群聚集。在我心中，大城市群主要有三个，分别是长三角、珠三角以及帝都。
我不看好环京，主要原因：
1、卫星城市，没有产业
环京属于卫星城市。这里人口流入较少，甚至存在人口流出的情况。产业也不完善。它主要承载着没有北京户口的人。在这样的地方进行投资，风险是比较大的。
环京地区没有产业，也就没有创造财富的能力，仅适合“炒作”。同时，它不太可能帮助在北京生活的人创造财富。从本地区的财富量以及制造财富的能力方面来考量，当地的房价如今也不算低。
2、没有户口，无法网签
如果没有环京地区的户口，买房时就只能选择全款支付，不能进行贷款。并且，买房后还要等几年才能进行网签。我们通常都认为不要购买无法贷款的房子，而几年后才网签这种情况，风险是非常大的。在有些地方，房产需要三年以后才能够去进行网签，这种风险几乎可以说是无限大的，因为一旦房价上涨的幅度比较大，开发商就会想尽各种办法去“耍赖”。
如果房价没有上涨，那么有些开发商或许根本无法坚持到购房者拿到房产证。投资并非赌博，即便存在极小的风险，对于个人投资而言，那也是百分之百的。
3）金融属性差
房子除了具备居住这一属性外，还拥有金融属性。也就是说，当房子价格上涨后，可以将其增值的部分进行抵押。然而，环京城市的金融属性较差，且抵押条件较为严格，即便房子增值了，也无法进行抵押，只能通过出售来获得利润。
最后，要明确一下，不是说环京的房价不会涨。
从长期来看会上涨，原因在于货币供给以及其自身的经济发展。尤其是北京大力发展之后，必定会对环京地区产生辐射作用。
这些地方的发展速度不如一、二线城市快，财富总量也远远低于一、二线城市，与深圳相比更是相差甚远。
另外，那里的波动性会非常大，跌50%不是上涨的理由。
提问：星叔您好！我来简单说一下情况。我弟弟在两年前前往杭州工作，当时他没有社保。今年，他打算在无锡先购置一套房子，从现在开始，他会在杭州缴纳社保，两年后再将房子置换到杭州。他能够凑出 120 万的首付，以他的能力，最多能够承担 50 万的贷款。因此，他选择了文旅城附近的溪岸景园小区，该小区面积约 100 平方米。星叔，您对此怎么看？
你好，溪岸景园是可以考虑的。它的区位很好，处在太湖新城板块，而太湖新城板块是无锡的强势板块。在这里买房也不会有太大的问题。
判断房子的价格走向时，一层一层地进行剥离。我们看到的是不可再生的土地，土地是一种承载物，而土地之上所有社会协作所产生的综合性成果标记了这块土地的经济价值。
这块土地上能够构建起的产业是什么，什么层次的人居于其上，这就决定了这片土地的价值。
仔细想想，太科园要比溪岸景园更有想象空间。
提问：星叔你好。我在安徽滁州，在合肥缴纳保险，并且有房。之前以孩子的名字投资了一套房子，单价是 5500 元，总价 99 万，按揭 58 万，位于滁州城东板块。今年 1 月办理了房产证，现在准备卖出，大约能卖 130 万。
后面打算在南京、合肥、重庆、昆明这四个地方中选择进行投资。南京有限购政策，而在合肥的投资意向最大。如果选择在合肥投资，是投资新房呢？还是投资次新房呢？并且在合肥的哪个区投资比较好呢？
回答：你好，倘若南京没有房票的话，那么可以将合肥作为优先考虑的对象。因为在合肥进行比赛等活动时，主场作战所具有的优势会更加明显。
首先分析一下合肥这个城市
安徽省有做大合肥的决心。这种决心已下，其态度斩钉截铁，实施路径清晰明确，绝非一时兴起，而是集体达成的共识。
2、合肥的家电产业排名全国前列，在往智能制造的方向上前进；
合肥的科技创新围绕着中科大以及国家重点实验室的系列产业展开。其发展势头非常好，这种好的程度超过了预期。
这种相对统一的省内市场对合肥的发展是相当有利的。
劣势：
依赖于长三角的产业进行转移，招商引资时成本较低，凭借行政的意志力。但自身的内生力是不够的。
合肥与长三角其他城市的关联程度不高。它与中西部城市的连接也比较少，仅仅是一个节点，而并非重要的支点。
距离南京较近，这使得（在某些方面）形成了产业、人才和财富的瓶颈。并且目前尚未有突破的迹象。
未来 10 年，依然会保持谨慎并看好。
至于合肥房产，一定不是库存，而是资产。
对于安徽的其他城市而言，即便像芜湖和安庆这样有着历史且拥有产业的城市，在未来也仍然需要进一步被肥老大所吸血。
另外合肥价值高的板块详见知识星球内部分享。
星叔您好，我老公近期把东莞的中惠松湖城给卖掉了。接着，他在深圳龙岗购买了远洋新干线的二手房，总价为 380 万。然而，朋友们都说龙岗的发展不太好，可能会被套住。现在他已经交了 20 万的定金，这几天他一直很犹豫。您能否帮我分析一下这种情况呢？谢谢您！
回答：你好，龙岗这个地方楼盘不少，价格很亲民；
配套满足基本需求，谈不上高端；
交通持续完善中，但是硬伤显而易见；
中高端工作岗位数量不多是个大问题，并且此地距离粤港澳大湾区核心最远。大部分居住在这里的人每天都要穿越东西部进行长距离通勤，这让他们十分辛苦。一旦条件有所改善，这些人就会立刻搬离龙岗，前往中高端职位更多且配套更好的西部或者中部地区。
所以，龙岗必定只是一座睡城；龙岗的楼盘必定只是第一居所，亦或是被称作刚需上车盘，而非终极改善；东部（包含龙岗）楼盘价格的最高限度，必定也是在全市范围内处于最低的。
远洋新干线目前购买 3 至 5 年很难获得收益。龙岗在上一轮（2015 年）深圳楼市普涨行情中有所上涨。未来或许还会有这种普遍上涨的行情。如果在龙岗上班且要求不高，幸福指数会比较高。即便不在龙岗上班，预算有限，购买龙岗的房产作为上车盘也没有错，虽然衣服不华丽，但总比什么都没有好。
你好，星叔。手上有大概 80 左右的资产。目前在山东德州有两套有不动产证的房产，一套是铁西佰利金湖城的三室，其距离工作地较为方便；另一套是 2000 年的医药大楼，为两室（这两套房产的不动产证都已下发，且没有贷款）。另外还有一套新领域国际花园的小产权房产。目前的考虑如下：老大 14 周岁，老二 11 周岁。倘若孩子将来在一二线城市发展，我现在是否要为一二线城市房价上涨赚取那个差价呢？所以我想先购房上车，即便孩子将来不在所购买的城市，也能够通过换房来抵御通货膨胀，希望星叔能给出投资的最佳地点。谢谢指导。
回答：首先你的思路还是正确的。
我们早就应该看清，如今社会上的资金流向呈现出这样的态势：科技领域能够赚钱，金融领域则从中分取利益，房产领域则用于存钱。
赚来的钱不管通过何种途径，其最终的归宿始终都是房产。因为到目前为止，我们还没有创造出能够更好地承载财富的容器。
房产是现阶段最稳妥最安全的财富容器！没有之一。
选择买房的地点以及所买房子的性质，这是一个极为严肃的话题。因为在人生中，即便你一直努力奋斗，也可能抵不过一次对资产的优化。
德州保留一套用于自住就可以了。从投资的角度来看，这座城市的能级比较低，在未来难以看到太大的机会。其他的房产可以出手，接着置换到能级更高的城市。如果资金足够的话，可以在一二线城市各布局一套房产，将来这些房产的价值应该是最大的。
一线城市目前值得推荐的有北京、上海、广州。在这其中，广州的上车门槛是最低的，并且获取房票也相对容易，只需本科学历加上半年社保。建议优先在一线城市进行建仓，然后再结合自身的房票情况来做出判断。
二线城市值得推荐的有武汉、重庆、成都、杭州等。其中，武汉正处于这一轮行情的启动初期，是可以大胆买入的。若要考虑在本土作战，山东的话只看好济南和青岛。
投资时优先选择一线。遵循大单优先的原则。在买完一线后，如果还有多余的资金，就再去购买二线。
提问：星叔，您好。随着年龄不断增长，越发觉得房子具有重要性。在我二十几岁的时候，未曾遇到真正懂得房地产的人。幸好是在 2014 年，稀里糊涂地购买了一套用于自住的房子。今年，我想要投资一套小户型，坐标是绍兴柯桥的 A 处，即诸暨市的华城世季花园和宝龙广场。这个地方可以投资吗？世季花园是简装的，于 2022 年交房。柯桥中心地段的房价大概在 3 万左右。滨海或杨汛桥的房价便宜一半。看过你的文章后，我知道投资地段很重要，中心地段很关键。我不考虑滨海和杨汛桥这两处。那柯东和柯西，你觉得如何呢？绍兴镜湖是新区，融创有好多新楼盘，不过价格也在 3 万左右，会不会已经偏高了？c 看了你的文章之后，才知晓杭州的房子是值得购买的。在 G20 之前，我具备买房的资格，然而，由于自己的眼光欠佳，错过了买房的时机。你可以给我一些好的建议吗？
诸暨如今主要依赖融杭这一概念。然而，诸暨与杭州存在一定距离。同时，与诸暨相衔接的萧山依然呈现出田园般的美好风光。所以，目前诸暨的外溢情况暂时是不可能实现的。
绍兴的投资重点只在柯桥。柯桥的未来想象空间更为巨大。未来，柯桥将会吸引杭州的部分外溢需求。柯桥是绍兴融入杭州的重要桥头堡。
以均价 3 万买入这里完全就是在高位接盘。
投资时，资金需用在关键之处，不可随意进行建仓操作。人生最为痛苦的事情，从来不是我无法做到某件事，而是我原本有能力做到却未能做到。
选筹，未来会变得越来越重要。
星叔你好，我关注你有一段时间啦，很喜欢你干脆利落的风格。我有个难题想请教你呢：地点在郴州汝城，我已经有三套房子啦。其中一套是 138 平的，房龄 11 年了，现在我自己在住。还有一套是（一号楼），14 年买入的，去年才交房，不过开发商已经申请破产清算啦，而且没有绿化，天然气也还没通呢。另外一套是去年买入的海上会，今年交房，这栋楼总共 28 层，我买的是 25 层，有点高呢。今年碧桂园进驻汝城了。我们看中了他们 143 平的房子，打算用它来置换老房子用于自住。我们有两个孩子，一个正读高二，一个在幼儿园上小班。
担心一号楼一直处于烂尾状态，卖不出去，即便住进去也会不方便。同时还担心老房子房龄太久难以出手。如今在附近恰好新建了一个芙蓉学校，涵盖小学到初中阶段，这使得房价有所上涨。碧桂园的房子在网上存在两种不同的声音，那么这样的房子可以购买吗？今年疫情的影响下，对房价不太看好，现在是否是买入的好时机呢？可以进行置换吗？
是等大二子高考后到外面买吗？自住的房子在 14 年已经还清了。现在二手房价在 5400 到 5800 之间，并且是学区房。一号楼可以用住房公积金贷款，每月能进行抵扣。海上会的是商贷。现在手上仅有 10 万。碧桂园 143 平的精装好楼层，价格是 6288 元每平。希望能得到你的指点，谢谢！
不要在三四线小城市中频繁地更换房屋或购买房屋。在小城市进行购房行为，只会导致越买越贫困，因为这属于纯粹的消费行为。
三四线城市的人可以前往省会城市，也可以前往一线城市。千万不要用自己原本的财富观念来对一二线城市的房产价值进行衡量。
至少一线城市一套房是所有三四线人群一辈子的奋斗目标。
很多人在大城市买房，不是为了自己，而是为了下一代。
有一位星友，带着全家从成都迁移到了深圳。他们在成都自身拥有房产，能够就读最好的学校，然而他们却毫不犹豫地搬来深圳，让全家重新开始。
他说，在成都，他能给子女提供最好的一切。如果孩子以后愿意留在成都，他能够保证他们过上优良的生活。
但如果孩子很优秀，考上了清华北大，之后说：“老爸，我毕业后去大城市找了份挺好的工作，薪资也还行。”那你会怎么办呢？
那个时候，成都的房子，还能帮到他们么？
后来马上决定搬来深圳。他买了 2 套学位房，还赚了几百万。他跟我讲，虽然现在深圳的教育情况不是很好，但以后肯定会超过成都。
他要给子女提供更高的起点，哪怕他自己多辛苦操心一点。
如果子女有出息，并且想去大城市上班生活，那么深圳的房子能够确保他们前往任何一个城市。即便子女考试成绩一般，只是读了个中专，只要在深圳有一套房，也比其他名牌大学毕业生买不起房要好。
星叔坐标昆明官渡。准备入手刚需房，孩子 4 岁了，考虑到孩子上学以及家里老人偶尔来住的情况。在世纪城周边，有二手房如新亚洲体育城的星宇园、星云园、万景园、俊发河畔俊园，还有期房北大资源颐和 1898、恒大玖珑湾以及俊发观云海。想问哪个地方适合入手，或者推荐其他地方。子弹有限，在 50 以内。
回答：昆明第一价值区域是官渡区。
世纪城商圈处于 3 环圈外。世纪城于 2007 年交付。它是一个较早开发的大型综合楼盘，楼盘包含 14 苑区、一个别墅区、世纪金源购物中心以及云师附中小世纪金源学校。周边商业体有世纪金源购物中心、海伦城市广场，且与新亚洲体育场商圈、官南大道玫瑰湾商圈相邻。
体育城附近几个不推荐
北大资源颐和 1898 的位置和配套在滇池国际会展中心有所体现。该区域有规划教育的学校，交通方面，地铁 2 号线、5 号线、8 号线有线通达，但并非直达，环湖路出行较为便捷。生活便利性方面，区域的发展还需要时间，社区商铺能够满足日常生活需求，但通常还需要开车前往。
俊发河畔俊园没有特别之处，俊发观云海比河畔俊园稍微强一些。
恒大玖珑湾临近高速，所以出行较为方便。地铁正在规划建设中。这里的教育配套资源较多，在昆明按照划片区就近上学的政策，在南站上学的希望最大。商业配套十分齐全，离商圈很近。它靠近生态湿地公园，环境较好，比较宜居，并且靠近滇池边。
昆明新会展中心片区的规划较为出色，令人较为看好。恒大玖珑湾位于该片区内，同时该片区内还有半岛华府、招商海公馆以及中航城等项目。
整体而言属于低密度物业，偏改善型置业。
昆明投资回报率高的楼盘，详见知识星球内部分享！
提问：求星叔翻拍，最近甚是迷茫。
在买房的过程中，多次遭遇失败。早在 2011 年就踏入了楼市。别人所购买的房子都增值了一倍，而我的房子不仅没有上涨，还在亏损利息。（实在是很不幸）
2011 年，在广西玉林市的盛世江南购置了第一套住房。2015 年底，被误导在清远美林湖购买了一套 80 平的两居室。这两套房子都是全款支付的，从而浪费了手头的资金。
为了小孩能够读书，在 2016 年末，由于被逼无奈，在广州金沙洲购买了一套金满家园的 78 平楼梯楼，从而踏上了广州的土地，并且在当年成功入了广州户口。
唉。
7 月份在金沙洲与佛山交界的万科四季花城购置了一套 100 平的三居室。购买此房是为了满足刚需自住需求并且期望能够保值。目前，该房屋尚未进行网签。
最近一直都在关注广州的中心区，还有黄埔的楼盘。我拥有广州的房票，经常听你说，在黄埔买房要抓紧上车。我就想着现在赶紧把广州金沙洲金满家园的这套房子置换到广州市中心稍微近一点的位置，或者换到黄埔。
你目前的发展思路和方向是正确的。你的仓位比之前有了很大的改善。接下来你可以继续进行优化操作。并且可以将手中的资产出手，置换到广州的主城区。
很多人无法成事，常常热衷于瞎忙乎，却从未思考过自己的努力对结果是否有用。
如果没有结果，就会安慰自己。至少自己是有收获的。看起来很辛苦，仿佛感动了自己。但实际上，一点用处都没有。
好的做法是怎样的呢？要先想清楚未来想要达成什么样的目标，接着再依据这个结果逆向推导出需要去做的步骤。
以买房赚钱为例，好的做法是，先去研究在过去的 5 年里，深圳的哪些房子是能够赚钱的？
它们的特点包含哪些呢？有地段方面的特点，有总价方面的特点，有地铁方面的特点，还有学位方面的特点。从这些特点中去总结出涨幅的规律，之后依据总结出的规律再来选择房屋。
大部分人是如何做的呢？感觉这里的大家都在谈论赚钱这件事。反正就是先把东西买了再说，自己不愿意花费时间去进行研究。然而，却总是想着买到就能赚到。至于最终是否能够赚钱，完全是凭借运气。
买到西部，这就像是瞎猫碰到了死耗子一样；买到东部，那就只能怪自己的运气不佳了。
有趣的是，大多数人在平时通常处于这样一种状态，他们做任何事情都是依据自身的能力和感觉，压根就不会去考虑自己的目标。
即使有目标也不去思考，现在做的对目标到底有没有用。
请大家关注“星叔房谈”的微信公众号。接着进入知识星球进行提问。在知识星球里，会有问必答，并且还会赠送价值 10000 元的内部资料。同时要注意，重要信息只在知识星球发布。
提供选盘的专业意见，进行砍价，协助办理贷款，突破限购等。全程指导买房事宜。私人为你订制最适合的房产投资方案，让你比他人更快一步实现财富自由。
扫描下方二维码就可以进入。已经有 5000 多名会员加入了。它马上要恢复原价了。越早加入的话，价格就会越便宜。
知识星球内部资料：
《一二线城市买什么房子才能赚大钱》
《0首付+0月贷 抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《楼市提款机—怎样对敲把钱套出来？》
《卖房技巧篇，如何快速卖出价格还不低？》
《淘笋科技树—低于市场价50万的那些笋盘》
《装修秘籍篇，如何花5万装出20万的效果？》
《二手房之砍价50万技巧篇，教你一招制胜》
《法拍房新手该怎么玩，如何快速学会避坑》
《真伪笋盘，我们到底该如何区分？》
《房产投资中如何挑出最赚钱的板块？》
《房产如何裂变？一套变两套，两套变四套》
《城乡结合部，你不知道的价值洼地》
《破限购代持方法+如何完美规避风险》
《下一轮房产大涨周期什么时候到来？》
如果你也喜欢星叔的问答内容，请点击右下角的“在看”，谢谢
