各位粉丝，大家好！“金三银四”的期待之中，3 月份已经结束了。上海 3 月份的楼市表现究竟如何呢？
老规矩，我们从新房方面、二手方面、土地方面等多方面来回顾 2025 年 3 月上海楼市的市场表现。
从网签数据来看，3月上海楼市不负众望，小阳春成色十足！
下面我们来回顾一下上海楼市2025年3月的的情况：
我们先看一下网签数据！
3月新房网签总数：13732套，环比涨约65%
3月二手网签总数：29379套，环比涨约75%
2024年3月二手房数据汇总：
2024 年 3 月在上海，二手房（包含商业以及车位等）累计进行了网签，网签数量为 29369 套。每天的网签数量平均为 947 套。
2 月的套数为 16742 套，与上月相比是环比。总套数环比上涨了大约 75%。每天的网签约套数是 598 套，日均签约套数环比上涨了大约 58%。
2024 年 3 月的二手房网签量为 20274 套，与 2024 年 3 月相比，二手房网签量上涨了约 44.8%。
值得注意的是，2025 年 3 月的网签量是自 2021 年 3 月以来的第三个高月份。2021 年 3 月网签 39407 套，2024 年 12 月网签 29711 套。自 2022 年开始，2025 年 3 月的网签量仅次于 2024 年 12 月，且两者差距仅有 342 套。
3 月份有 9 个单日网签完成破千。基本上每个周末网签都破千。仅 3 月 9 日这一天网签 947 套，距离破千还差一点。
不过我们也需要冷静看一下这次3月这个“小阳春”！
3 月是一个交易月，这个月比较“干净”。春节假期因素不会对其产生影响，近期也没有“新政刺激”。所以可以说 3 月是一个更贴近市场的交易月份。
可惜未触发 3 万套“红线”。对比近 5 年上海二手市场数据，本月网签量未破 2021 年 3 月网签量，且差距超 10000 套。这明确市场未达很多人眼中“火爆”程度。
此次网签量出现了大反弹，但要注意，二手交易的总价段占比出现了不良现象，即低总价比例持续上升，300 万以下价格段的成交占比已突破 50%，千万级别价格段的交易量却在不断下降！这表明改善型群体仍未实现置换链路的高流通，二手交易呈现出“极刚需化”的状态。
看成交价，据相关数据统计，上海二手房价格已连续下降 23 个月。其跌幅在收窄，然而 3 月份跌幅比 2 月有所增长，希望这只是“个别现象”。
挂牌情况方面，据某头部中介数据表明，到 3 月 31 日为止，该头部中介的二手住宅挂牌量比上月底增加了约 2.62%。在挂牌价格上，当前的挂牌均价相较于上月底下降了约 0.88%。成交量大幅上涨，但并没有传递出“二手交易更好更快”的信号，反而出现了房子“更难卖”的情况，挂牌量仍在继续增加，而价格却没有上涨。
从整体趋势看，2025 年 3 月上海二手房网签量止住了下跌态势。然而，整体依然呈现“以价换量”的情况。同时，新挂牌量在不断增加，并且许多新上架的房源，在买卖双方之间展开了“价格博弈”。毫无疑问，成交周期将会继续延长。
从多个层面来看 3 月份的二手市场表现，能够预见的是，在“银 4”的 4 月份，压力仍然很大。别说要冲击 3 万套了，就连能否与 3 月持平，都面临着较大的压力。
2025年3月新房数据汇总：
2025 年 3 月上海的新房，这里面包含商业用房和车位。在这个月里，累计进行网签的数量是 13732 套。平均下来，每天进行网签的数量约为 443 套。
2 月的签约套数为 8313 套，环比 2 月有 8313 套，总数环比上涨了 65%；日均网签约的套数是 297 套，上涨了约 49%。
2024 年 3 月上海新房网签总量为 15917 。与 2024 年 3 月相比，新房网签总量下跌约 14% 。
再来看一下2025年3月份上海新房的供应、认购、开盘情况：
3 月上海新房有过会的情况。3 月上海新房累计官宣过会 5 个批次。这些批次的新房共计 38 盘，其中保利建发·印象青城为两个地块。这些盘一共有 4436 套。整体来看，3 月新房的整体供应量比 2 月大幅提升。
新房认购：3月份上海新房新取证开启认购项目共有31个；
浦东唐镇板块的项目“浦开云璟·开云湖璟华庭”触发积分，得分为 56.02 分；浦东三林板块的“前滩公馆”触发积分，得分为 57.41 分；浦东曹路板块的“象屿联发·金海汀雲台”触发积分，得分为 62.5 分；徐汇斜土路板块的“能建·西岸誉府”触发积分，得分为 54.6 分
认购率破 100%但未触发积分的项目有 5 个。其中，“金陵华庭”的认购率为 199%；“中建壹品·外滩源著”的认购率是 172%；“国贸中国铁建·西派海上”的认购率达 150%；“中環置地中心·望雲”的认购率为 131%；“翎翠滨江”的认购率是 107%。
有 7 盘认购率未超 50%，其中“保利·虹桥和著”认购率为 50%；“大华公园柏翠”认购率是 46%；“华发海上都荟”认购率为 39%；“古美阅华”认购率是 38%；“华发虹桥四季”认购率为 27%；“恒都云璟”以及“招商中旅·观境”的认购率为 14%。
不过也有9盘未对外释放认购数据，新房两极分化依旧严峻！
这些数据统计的都是 3 月份认购已经结束的项目，那些仍在认购中的项目是不会被计入统计范围的。
数据仅统计 3 月份新取证认购的项目，保利建发·印象青城有两个地块，并且有两张预售许可证。
3 月份上海完成开盘 31 次，其中包含一盘多次开盘的情况。在这 31 次开盘中，有 5 个是触发积分的项目。同时，还有 8 盘由于认购人数过少而官宣取消摇号。由此可见，分化市场依然存在。
从开盘数据来看，5 盘触发积分且当日售罄。其中，「象屿联发·金海汀雲台四期」项目当天毫无悬念地完成清盘；「象屿联发·金海汀雲台五期」项目当天也毫无悬念地完成清盘。这两个项目均实现了五开五罄。
此外，“浦开云璟·开云湖璟华庭三批次”这个触发积分的项目完成了开盘并售罄；“前滩公馆四批次”这个触发积分的项目完成了开盘并售罄；“能建·西岸誉府”这个触发积分的项目也完成了开盘并售罄。
有 4 盘未触发积分且开盘售罄，它们分别是「绿城·沁香园二期」、「四季隐秀二批次」、「金陵华庭一期」、「翎翠滨江」。
有 8 盘官宣取消摇号，且都在远郊板块，它们分别是：奉贤区的「象屿江湾悦府四期」；松江区的「恒都云璟二期」、「华发海上都荟四期」、「招商时代潮派八期」；金山区的「建发·朗玥四期」、「国印东方三期」；青浦区的「保利建发·印象青城（棠阅雅苑）」、「保利建发·印象青城（棠璟雅苑）」。
除去上述项目，依旧有10盘因为某些原因未对外释放开盘数据。
2025年3月土拍市场汇总：
这两次土拍使得市场热度很高。
二批次土拍：
3 月 3 日上午，上海开始进行二批次的唯一一块地的竞拍，即嘉定新城地块。这块地吸引了 4 家竞买人，其中有绿城，有招商，有保利发展，还有象屿与天安组成的联合体。
49 轮竞价过后，4 号象屿与天安报出了中止价 26.603 亿元，随后地块进入了第二轮竞品质的环节。并且，这是今年首个触发竞品质的地块。
招商最终以 26.603 亿元的总价成功斩获了嘉定新城的一幅住宅用地。该地块的溢价率为 30%，楼板价达到了 31850 元/㎡。
这幅地块的地价超过了板块内 2016 年建发所保持的 30289 元/㎡地价。它成为了嘉定新城新的板块“地王”。
地块成交详情如下：
三批次土拍：
3 月 28 日，上海 2025 年的第三批集中供地开始正式竞拍。此次出让的宅地一共有 4 幅，它们分别处在浦东新区、静安区、闵行区以及青浦区。
此次土拍的市场热度从出让信息公布之后就一直很高。其中，浦东北蔡地块的热度很高，静安大宁地块的热度也很高。
最终四幅地块的累计成交总金额为 138.3468 亿元。这些地块的平均溢价率达到了 22%。其中，最高的溢价率达到了 40%。
地块成交详情如下：
具体地块详情请查阅：
2、除了土拍市场火热，协议转让市场一样火热。
3 月 21 日，上海杨浦区发布了国有土地使用权协议出让的公示。其中出让了 2 宗地块，这 2 宗地块都位于杨浦区的新江湾城板块。这 2 宗地块的总用地面积为 16 公顷，总价是 123.5 亿元。意向用地者是上海城市更新建设发展有限公司，该公司的控股股东为上海地产集团。
