最近在上海楼市，掀起了一股豪宅置业热潮。
中海·顺昌玖里一下子售出超 500 套房子，收获近 200 亿货值；滨江凯旋门取得 113.04 分的超高分数，有千人认购且待开盘。它们除了都位于市中心外，还有一个相同点：都是大平层豪宅。
为何供不应求，为何备受高净值买家的认可？
除了市中心三千万起步的大平层之外，市场还有什么选择？
01
大平层：物以稀为贵
大面积平层住宅被称为大平层。它起源于上世纪的巴黎，之后传入了英美。在 2002 年，大平层被引入到中国。大平层迅速成为了豪宅的新代表，并且受到了高净值人群的喜爱。那些选择大平层作为理想生活居所的人，大多是为了朝着“终极改善”这个目标去置业。
而在上海，大平层产品虽广受追捧，但实际供应却非常稀缺。
从新房供应这一端来讲，自 2020 年开始到现在，整个上海的新房供应数量超过了 32 万套，这里面不含别墅类产品。其中，面积约 150㎡以上的大户型套数大约占 7%，而面积约 195㎡以上的大户型套数仅仅占总数的约 2%。
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2006 年出台了 7090 政策，也就是中小套型面积限制政策。此政策让上海正式迈入户型小型化的时代。它借助限制房屋面积这一方式，达成了降低买房总价门槛的目的，让更多的人能够承担得起住房。这也就意味着：从源头开始，纯粹的大平层新房被“限流”了。
近年来，我们看到新房大多是清一色的百平三房。即使有大一些的面积，也大多集中在 120 - 150㎡的面积段。再往上的话，就是远郊的一些类别墅产品。备受喜爱的大平层产品，从源头来看，因为无奈，所以越来越少。
其次，在今年首轮土拍第二轮的出让细则里，中小套型的比例有了改变，建筑面积也有了变化。高层的建筑面积从原来的不大于 100㎡变为不大于 120㎡；中小套型的占比要求最低降到了 50%。即便如此，未来上海新房的主流产品依然是约 120㎡上下的户型。
示意图
大平层产品因为稀缺，所以在近年来的二手市场价值变得越来越稳固。以往我们的经验是，在同一小区中，小户型的总价门槛较低，其单价通常能够比大户型高。然而最近几年，大平层的单价出现了令人惊讶的逆转。
市中心某豪宅小区，低楼层的情况中，大平层的成交单价比小户型高出 2 万/㎡多；前滩某小区，大户型的挂牌价比同社区小户型要高很多。
截于：链家网
道理非常简单！物以稀为贵！
02
千万级置业大平层 更是难遇
市中心大平层率先开始大量推出。其成交量令人振奋。这些豪宅大平层，入市时的平均价格大约在 16 万到 17 万每平方米。总价最少要三千万才开始，甚至达到五千万这个级别。很多预算不够的置业者只能看着却不敢行动。
如果预算直接减少一半，只有大约 1200 万到 1500 万这个级别的起步价，那么有没有进行置业改善、购买大平层的可能性呢？
如果是在内环内，这些预算仅能买到样式雷同的一百平左右的小三房；而看向环线内的话，也只能买到诸如长风、桃浦、杨思那种一百二十到一百五十平方米的微改善级的三房。
然而，在上海的主城区域，有一个项目拥有建筑面积约 198㎡的大平层，这个大平层是比较稀缺的。在相同的预算情况下，能够体验到与位于城央的狭窄三房完全不同的大平层居住感受！
它是虹桥润璟，填补了虹桥主城改善单品的空缺，还给了预算约 1200 - 1500 万级的买家一次超级改善的机会。
示意图，以实际交付为准
在全市范围内，前面的数据已提及，纯粹的大平层属于不足 2%的置业机会。而在大虹桥，这样的机会更是少之又少。
2020 年到现在，整个大虹桥有 2.3 万套新房供应。百平三房的刚需产品占比很大，比例达到 85%。与之形成鲜明对比的是建面 195㎡以上的终改大户型，它仅占总量的约 1.5%，并且其中还包含了相当一部分的叠加和联排。
今年，大虹桥只有虹桥润璟这一个楼盘能提供大平层户型。它堪称是区域里“孤品级”的户型。
示意图
大虹桥的大平层，由于供应较为稀缺。从二手市场的情况来看，在成交周期方面，它更具优势；在价格方面，它也更显优势。
从大虹桥房龄 5 年内的次新房成交数据来看，有建面 195㎡以上的户型。这类户型的二手房均价，基本都比其它面积段的要高。并且其走势是趋于稳定的。
示意图
我们来看一套案例，是西郊庄园马德里洋房。它的小户型二手房成交价约为 7.6 万/㎡。而约 260㎡的大平层，成交单价高达约 8.6-9.8 万/㎡，溢价情况更高。
截于：链家网
未来，大虹桥的百平高层户型仍将占据主流地位。而虹桥润璟这样的千万级大平层，其销售情况是每卖出一套就会减少一套。
同样的地段，未来价值走向各不相同。或许正是因为稀缺性，才能够展现出更强劲的势头。
03
为何华润置地打造的低密大平层
不易错过？
虹桥润璟大平层具有稀缺性，这只是它的基本特质。更为重要的是，它以打造未来大虹桥的改善标杆为目标，其品牌实力、低密居住体验以及户型设计，都成为了产品的突出亮点。
首先，虹桥润璟是由华润置地打造的。华润置地的品牌实力本身就能够成为一种保障。从之前的外滩九里开始，到最近这两年海派作品不断涌现，华润置地的每一部海派作品都给购房者带来了很多惊喜，这些作品入市之后都引发了很大的轰动。
去年，前滩润璟提升了上海黄浦江沿岸人居的高度；今年，中環置地中心·润府凭借产品力在 600 万级市场实现逆势突围，并触发了积分；近期，虹桥润璟的销售状况十分良好，荣获大虹桥 2024 年 1 至 3 月商品住宅累计成交面积、成交套数、成交均价、成交金额四项冠军榜首；很快，华润置地的海派三子将再次推出，举行盛大的开盘仪式。
示意图
虹桥润璟首开之后，华润置地主动在产品等各个方面进行了全面升级。其目的是让项目能够更加长久地保持新鲜。这种不计成本的精心雕琢，充分展现了它的诚意。
值得一提的是，近期项目实景示范区有望对外开放。笔者第一时间带来了现场谍照。目光所及之处，尽显奢适！可以看到，每处细节所甄选的材质，在光影的交织下显得更具质感。
实景图
如果你想要探寻更多细节，那么在实景示范区正式对外开放之后，你可以前往现场进行参观，这样你一定会有更直接的感受，也一定会有更深刻的感受。
实景图
其次，从居住体验方面来看。虹桥润璟所带来的低密洋房居住体验，这种体验不但极为罕见，同时也更加舒适。
人们追求居住舒适度而进行的置换过程，其实就是容积率逐渐降低的过程。再看整个虹桥主城，在过去的三年时间里都没有 1.2 容积率的土地供应；而未来的住宅容积率会提升到大约 2.5。这就表明，在虹桥主城，约 1.2 容积率的情况，现在只有虹桥润璟，未来或许也不会再有了。
示意图
虹桥润璟位于大虹桥核心区域，且坐落于徐泾南部的墅区。从外部视角来看，周边到处都是低密住宅区。这里可谓是在喧闹之中能保持宁静，居住的圈层以及体验也更加纯粹。
项目位置示意图
（上图经简化处理及不按比例，图中一切资料仅供参考）
从内部居住环境方面来看，1.2 的容积率使得洋房的居住舒适度与其他超高层有所不同，二者拉开了差距。
首先，这里有奢居的静谧之感。该项目是由 6 到 7 层的洋房构成的。楼间距与楼栋高度的比例大约为 1.2:1。这就表明，在清晨推开窗户时，映入眼帘的不再是被高层所遮挡的狭窄视野，而是能够尽情享受低密的自然以及阳光所带来的奢华。
项目效果图
其次，纯洋房社区的自住客群圈层较为统一。邻里之间的交往更为和谐。其楼栋的均好性较强，楼间距宽在 23 到 54 米之间，公共空间面积更大。采用类一梯一户设计，每部电梯仅服务 12 户。与高层一梯两户至少服务 60 户相比，出入效率更高。
项目效果图
虹桥润璟凭借双面临河的优势，构建出了稀缺的低密滨河生活方式。它围绕景观河道，打造了“两心两轴、九境归家”的奢适体验。并且在生活场景方面，打造了【全景剧场】泛会所等空间，为业主提供了能丰富精神世界的更多场景。
示意图
进入内部空间，其建面约 198㎡的大平层空间设计有三个亮点令人印象深刻。在全市的豪宅中，这种产品都极具竞争力。
约198㎡户型图
其一，它打造了约70㎡的方正横厅。
单从尺度方面来看非常震撼。例如，大虹桥市场上的百平三房，其得房率大概在 70%到 78%之间，换算下来，差不多就相当于这套户型的厅的大小。
其客厅的南向面宽大概是 7 米。在市面上城央两百平左右的超高层中，大多因为受得房率的影响，厅堂的进深往往很深，这就使得阳光和空气的流通性不好。然而，虹桥润璟的横厅尺度感较为强烈，采光通风的效果更好。
阳台、客厅、餐厅、厨房这四大空间相互贯通成为一个整体，能够满足家庭全方位的活动需求。整个室内空间给予你充分的发挥空间，可以任由你去施展。
样板间实景图
其二，该户型做到了4房2厅3卫的全能格局。
南向设计有双套房，能让家人既拥有隐私又享有自由。奢阔的主卧具备复合场景，采用小家化设计。步入式衣帽间能让人领略到质感生活。自主卫浴间配备了双台盆和浴缸，让人享受尊贵之感。
三个卫生间很重要，对于追求改善的大家庭来说尤其如此。这种格局比常规户型多了“一卫”，能够满足家庭更多成员多样化的生活需求。
样板间实景图
其三，交付标准媲美市中心豪宅。
东芝和霍尼韦尔的三大件都已配备齐全；配备了西门子的三件套厨电以及凉霸；还有西班牙皇室品牌乐家的龙头和水槽；所有的洁具都升级为杜拉维特品牌，主卫则是汉斯格雅五金。
细节方面，客厅通铺的是大面积的手工高定工字拼地砖。主卧采用的是法式精细工艺人字拼地板。这些都用匠心注入了优雅与质感。此外，弧形吊顶是彰显身份的象征，金属拉丝玻璃移门是彰显身份的象征，专属定制门牌是彰显身份的象征，定制钢木复合子母门也是彰显身份的象征。
约198㎡样板间实景图
最后要强调的是，虹桥润璟的大平层总价多数处于 1200 万元到 1500 万元之间。它虽是市中心大平层价格的一半，然而却是居住体验比市中心豪宅平层还要好的低密洋房。
它本身具有品质，又有稀缺的优势，所以可以说在同价位段中是很难再错过的孤品，未来必定会成为大虹桥以及上海主城的改善大平层的标杆。
至于它能否打动你，相信来现场参观之后，你便会明白。
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