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房产企业具有特殊性，其预售收入在当年不符合收入确认的条件。按照预售收入来计算的税金及附加以及土地增值税，也不会确认当年的税金和附加。所以，就存在税会差异。
税法规定，开发产品符合完工条件时应结转营业收入和成本。在会计期末，需在税法确认实际毛利额时进行纳税调整。等到会计核算确认收入并结转成本之后，再进行反向纳税调整。
案例分析
某房产开发公司属于一般纳税人，其机构所在地在成都。在 2024 年 1 月，该公司开发了某省的一个房地产项目。此项目获取了 15 万平方米的土地，并且支付了 30000 万元的土地价款。
预计可总售面积为 300000 万平方米。2026 年 5 月，项目完工。2026 年 5 月项目完工后取得预售收入 109000 万元，对应的建筑面积为 10000 平方米。2027 年 6 月，满足增值税纳税义务条件。2027 年 6 月当月购进用于抵扣的进项税额为 130 万。已知土地增值税预缴率为 2%。
会计税务处理
1.取得土地使用权
借：开发成本－土地价款30000
贷：银行存款30000
2.2026年5月收到预售款
借：银行存款10900
贷：合同负债10000
贷：应交税费－待转销项税额900
收到预售房款后开具增值税发票，依据国税 2016 年 53 号规定，此预收款应开具普通发票，不能开具增值税专用发票。商品和服务编码采用“未发生销售应税行为的不征税项目”编码，其中选择 602“销售自行开发的房地产项目预收款”。货物及应税劳务名称填写为商品房，单位栏填写平方米。发票金额为 10900 万元，税率栏填写不征税，税额为****，备注栏注明不动产的详细地址。若无产权证，则可不填写房屋产权证书号码。
4.预缴增值税
然后将这 300 万向项目所在地的税务局进行申报预缴税款。
在预缴增值税事宜中，无需在《增值税纳税申报表》的第一行“按适用税率计税销售额”进行填报。具体而言，在《增值税预缴税款表》中，需在第 2 行的第一列填写“销售额”，数值为 10900 万元；第二列“扣除金额”无需填写；第三列“预征率”填写 3%；第四列“预征税额”填写 300 万元。
会计处理
借：应交税费－预交增值税300
贷：银行存款3000
5.预缴土地增值税
按照财税 2016 年 43 号的规定，土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入属于不含税收入。倘若纳税人取得了预收账款并销售自行开发的房地产项目，那么可以依据以下公式来进行计算。
土地增值税预征的计税依据=预收款－应预缴增值税税款
本项目预缴的土地增值税为：10900 减去 300 之后的结果乘以 2%，其值为 212 万元。
会计处理
借：应交税金－应交土地增值税212
贷：银行存款212
待该项目收入实现时，转入税金及附加科目。
6.企业所得税
假设项目的预计毛利率是 15%，那么应纳税所得额为 10900 除以 1.09 之后再乘以 15%，结果是 1500 万。
季度申报缴纳的企业所得税为，用 1500 减去 212 所得的差再乘以 25%，其结果是 322 万。
7.2027年交付房屋
允许扣除的土地价款为 10000/300000 乘以 30000，结果是 1000 万。这 1000 万对应的销项税额抵减金额是 1000 除以 1.09 再乘以 9%，为 82.57 万。
借：应交税费－应交增值税(销项税额抵减)82.57
贷：主营业务成本82.57
8.2027年，项目交付确认收入
借：合同负债10000
借：应交税费－贷转销项税额900
贷：主营业务收入10000
贷：应交税费－应交增值税(销项税额)900
增值税发票进行开具，是全额开票但实行差额纳税。票面的金额为 10000 万，税率是 9%，由此产生的销项税额为 900 万。
2027 年应交的增值税为 900 万减去 82.57 万再减去 130 万然后减去 300 万，结果是 387.43 万。
(所得税纳税调整表填列略)
提醒：开具发票就需缴纳增值税。然而，按照完工进度确认收入时，不一定会确认所得税收入，即便开具了发票也不会确认所得税收入。反之，对于使用完工进度确认收入的企业，依据完工进度确认收入，若未达到增值税纳税义务发生时间，就无需缴纳增值税。
建筑企业遇到这种情况时，首先可以计提税金，将其记入“应交税费一待转销项税额”。此明细科目既能用于一般计税方法，也能用于简易计税方法。等到开具专用发票时，再冲减已经计提的税金，然后依据进销项来进行计算并缴纳增值税。建筑业企业仅收到了预收款，甲方要求开具专用发票，然而却不具备企业所得税收入的确认条件，由于未确认所得税收入，所以导致增值税收入与企业所得税收入不一致，这种情况应属于合理差异。因为企业所得税与增值税的纳税义务发生时间是不同的，并且企业所得税与增值税收入确认的条件也并非完全一致。
增值税按照纳税义务发生时间来确认。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件 1 规定：“第四十五条，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间具体为：其一，纳税人发生应税行为且收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；其二，先开具发票的，为开具发票的当天。”纳税人销售服务、无形资产、不动产时或完成后收到款项，这就是收讫销售款项。取得索取销售款项凭据的当天，若是书面合同确定了付款日期，那就是该书面合同确定的付款日期；倘若未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期，那就为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
