最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其中规定的第 20 条明确了唯一一套住房可执行的条件，这些条件有 3 个：
在第二十条关于金钱债权的执行中，若出现下列情形中的一种，当被执行人以执行标的是其本人以及其所扶养家属维持生活所必需的居住房屋为由提出异议时，人民法院将不予支持。
被执行人有扶养义务的人，其名下拥有其他能够维持生活必需的居住房屋；
执行依据生效之后，被执行人为了逃避债务而转让了其名下的其他房屋。
申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准，为被执行人及所扶养家属提供居住房屋。同时，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年的租金。
执行依据明确了被执行人需交付居住的房屋。从执行通知送达的那一天起，已经给予了三个月的宽限期。如果被执行人以该房屋是本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议，那么人民法院不会予以支持。
最高人民法院执行局的复议监督室主任范向阳担任审判长，他对规定里的重点问题作出了详细的阐释。
被执行人名下仅有一套房产时也可以执行。那么在什么情形下可以执行呢？并且具体又应当怎样执行呢？
应当说这个问题在未来会成为社会关注的热点问题。最高法院出台《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》时，其中第六条的规定引发了强烈的社会反响。
第六条规定，对于被执行人及其所抚养家属维持生活所必须的房产，人民法院仅能查封，不可执行。第七条规定，对于超出被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院依据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品之后，是可以予以执行的。
但在实践里，人民法院基于维护社会稳定的考量。有的时候，在被执行人名下仅仅只有一套房的案件里，有些法院就都一概停止执行。
后来，在许多由金融机构作为申请人的执行案件里，申请人的反应较为强烈。如果在被执行人仅有唯一住房的所有案件中，房产都无法被执行，那么很多金融借贷就都无法得以执行。金融机构通过国务院、银监会以及银行业协会这些部门，与最高人民法院进行了沟通。
为确保实践中的问题能妥当解决，我们充分考虑了这一类债权的特殊性，依据法律做了一个补充规定。对于设定抵押的房屋，无论其是不是一套房，只要设定了抵押，就意味着对该房产可能被执行有充分的风险预估。在对被执行人及其所扶养亲属作出必要安置，并留出一定宽限期之后，人民法院可以执行。
在没有设定抵押的房屋作为执行标的的这类案件里，执行程序一直处于停滞状态。社会各界对此反应强烈。很多时候，债权人常常因为债权无法及时收回，而处于生活无着的境地，然而被执行人名下明明有房产和财产，却无法执行。
在这次司法解释起草过程中，我们为了进一步解决问题，充分征求了意见，并且深入探讨研究，坚持了以下几点指导思想。
在执行程序里，人民法院所保障的是被执行人的居住权，并非房屋的所有权。
这种居住权对于被执行人以及其所抚养的家属的生存来说是必需的。如果不具备这种居住权，就不属于必要的保障。
这个保障存在期限限制。“救急不救穷”，被执行人最终的居住权保障需依靠当地政府的各类救济保障机制。这意味着应当向当地政府申请社会保障，而不能让原本应由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。
４，被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。我们经过充分调研得知，在很多案件里，被执行人原本拥有几套房子。当人民法院的判决或者仲裁机构的裁决一经作出，被执行人察觉到自己即将输掉官司，便迅速卖房，将自己名下的房屋全部进行转让和转移。其中，有的转移到自己的子女名下，有的转移到自己的父母名下。等到人民法院执行的时候，被执行人却声称自己只有一套房子，不能被执行。
现在北京和上海的房价上涨速度较快。一些房屋的所有者将自己的房子出售后，买受人把购房款全部交付给了卖方。过了一段时间，卖方看到房价上涨，就不愿意交付房屋了。在这种情况下，买受人就会通过打官司的方式，要求卖方交付房屋。人民法院判定合同有效，规定出卖人需在特定期限内向买受人交付居住房屋。到法院执行阶段时，他称自己仅有一套房子，不能被执行。在这类案件中，出卖房屋属于当事人能够预见到的风险范畴，也是当事人真实的意愿表达。一旦进入执行程序，被执行人再以该理由对抗执行，就缺乏依据了。这违反了一个法律基本的原则或原理，即任何人都不能因自己的过错行为而获得利益。
综上，基于上述指导思想，这次的司法解释规定了对于被执行人仅有一套房的执行情况，在进行充分的利益权衡之后，作出了一定的变通规定。
一是将债权的种类区分为金钱债权和非金钱债权这两种情形，二者存在区别。
１、针对金钱债权的执行
对被执行人保障力度大一些，列举了可以执行的三种情形。
第一种情况，被执行人有抚养义务的人名下有其他能维持生活的必需居住房屋。例如你是老人，即便你名下有一套房子，但你儿子的房子较多，他完全能够保障你的生存。在这种情况下，我们认为对你的保障就没有必要了。
第二种情况，执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房产。原本有房产，甚至有多套房产，然而执行依据生效后，为躲避债务，将自己名下的房产进行转让、转移，致使最终只有一套房产。这不属于被保护的对象，因为其目的是逃避债务的履行。
申请执行人依据当地廉租住房保障的面积和标准，为被执行人以及其抚养家属提供了可供居住的房屋。例如，按照当地廉租住房保障面积标准提供了临时的周转房。在大城市中，这可能会比较困难，因为找到合适且适当的房源是一件较为困难的事情。我们规定了一个选择性方案，一种情况是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均租金标准，从该房屋变价款中扣除 5 至 8 年的租金；另一种情况是申请执行人不同意按照此标准扣除租金。因为考虑到被执行人向当地政府申请被保护，需要一定的周转时间，所以规定了 5 至 8 年的期间，这 5 至 8 年的时间也为当地法院预留了做工作的时间。如果被执行人配合法院执行，或者申请人愿意多扣租金，那么可以扣 8 年。倘若被执行人不配合法院甚至抗拒执行，我们就会少扣除一些，扣除 5 年也是可行的。这实际上构建了一个激励配合执行的机制。
２、针对非金钱债权的执行
这类案件中，执行依据明确的是交付居住的房屋，人民法院必须依据执行依据来执行。这是毋庸置疑的。然而，考虑到被执行人需另外租房子，可能需要一个周转期，故而给予 3 个月的宽限期。若 3 个月的宽限期届满，被执行人仍拒不搬出，人民法院就只能强制其迁出。
附：上海高级人民法院关于唯一住房的执行意见
上海市高级人民法院执行局与执行裁判庭召开联席会议，形成纪要。纪要表明，对于被执行人名下的唯一住房，是可以进行强制执行的，具体意见如下：
二、关于“一套房”的执行
在执行“一套房”政策时，如何确定扣除的租金年限是五至八年呢？具体的年限是怎样确定的呢？
申请执行人若同意按照当地房屋租赁市场的平均租金标准，从房屋变价款中扣除五至八年的租金，那么执行法院就应当组成合议庭进行评议，以确定“五至八年”中的具体年限。
“一套房”执行时，若房屋在上海，那么所参照的“当地房屋租赁市场”中的“当地”该如何确定呢？
申请执行人同意从房屋变价款中扣除五至八年租金，扣除的租金参照当地房屋租赁市场平均租金标准。若房屋在上海，这里的“当地”指的是被处分房屋所在的各区。
在执行“一套房”政策时，需要确定所参照的当地房屋租赁市场平均租金标准是如何确定的呢？
申请执行人同意从房屋变价款中扣除五至八年租金，且租金参照当地房屋租赁市场平均租金标准。执行法院需组成合议庭，参照当地房屋租赁管理部门所提供的信息以及市场行情，同时结合案件的具体情况进行充分评议，以确定租金标准，也就是确定“当地房屋租赁市场平均租金标准”。
9.“一套房”执行时，“扣除的五至八年租金”具体如何计算？
申请执行人若同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从房屋变价款中扣除五至八年租金，那么在计算租金时，应当分别明确被执行人及所扶养家属的人数，当地廉租住房保障面积标准，以及当地房屋租赁市场的平均租金标准。计算公式为：租金（元）等于被执行人及所扶养家属的人数（人）乘以当地廉租住房保障人均面积（平方米/人）乘以当地房屋租赁市场的平均租金（元/平方米）。
江苏省高级人民法院
关于执行唯一住房若干问题的通知
苏高法电〔2017〕218号
各市中级人民法院、各基层人民法院：
现就目前执行程序中唯一住房的执行问题通知如下：
2017 年 2 月 28 日，最高人民法院下发的《关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》第六条，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条以及我省《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》，不存在冲突。对于被执行人名下的唯一住房，倘若满足规定的条件，那么就可以对其进行执行。在执行唯一住房时，如果需要为被执行人及其所扶养家属提供生活保障，那么可以优先选择房屋置换的方式。
特此通知。
江苏省高级人民法院
2017年4月6日
关于执行“唯一住房”相关问题的解答
江苏高院执行局 2015.11.24
为规范执行程序中对“唯一住房”的执行，要均衡保护债权人的债权以及被执行人及其所扶养家属的居住权。依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定和精神，同时结合全省法院执行工作的实际情况，制定了本解答。
本解答中所说的“唯一住房”指的是被执行人以及其需要扶养的家属生活所必需的那唯一的可以居住的房屋。
本解答所涉及的“唯一住房”的执行对象仅限于权属明确的城镇房屋。对于农村宅基地上的房屋、小产权房以及其他无证房产等，由于它们涉及国家土地制度和政策，所以按照相关规定来执行，而不适用本解答。
被执行人名下仅登记有一套“唯一住房”，那么在何种情形下可以对该“唯一住房”进行执行呢？
登记在被执行人名下仅有一套住房，然而存在下列情形中的任何一种时，人民法院对于登记在其名下的“唯一住房”依然可以执行：
被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人，其名下有其他能够维持生活必需的居住房屋；
一审诉讼或仲裁立案之后，被执行人为了逃避债务而转让其名下的其他房屋；
被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地的农村拥有宅基地并自行建造了住房；被执行人拥有小产权房等在权属方面存在瑕疵，从而无法自由流转的住房。
被执行人的“唯一住房”被用于出租或者出借；被执行人的“唯一住房”虽未出租、出借，但已经超过一年无人居住。
被执行人的“唯一住房”是执行依据所确定的被执行人应当交付的房屋；
申请执行人依照当地廉租住房保障面积标准，为被执行人及所扶养家属提供居住房屋；或者申请执行人同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年的房屋租金。
(七)其他可以执行的情形。
二、如何认定“唯一住房”是否超出“生活所必需”?
各地法院会根据经济发展水平来自行确定是否超过“生活所必需”，原则上参照以下这些标准：
住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的 150%，面积过大。例如，南京三人以上廉租住房保障面积为 50 平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到 50×150%=75 平方米，就可认为超过了生活所必需的面积。
住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积，并且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的 150%，这种情况下市场价值过高。若某区计划执行“唯一住房”的建筑面积是 65 平方米，该区域的住房平均价格为 10000 元/平方米，然而由于“唯一住房”是学区房或其他原因，其市场价值达到了 15000 元/平方米，那么就可以认定超过了生活所必需的程度。
对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，如果申请执行人为抵押权人，那么人民法院无需对其是否超过“生活所必需”进行审查，就可以执行该住房。不过，若被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题，这种情况下则不能执行。
三、执行“唯一住房”应遵循哪些原则?
执行“唯一住房”时需遵循一些原则，目的是为了均衡保障债权人的债权以及被执行人的居住权。
一般情况下，如果有证据表明被执行人拥有其他可供执行的财产，那么就不适合对其“唯一住房”采取具有处分性质的执行措施。
申请人遵循申请在先的原则。对被执行人的“唯一住房”进行执行时，应以申请执行人提出申请作为前置条件，人民法院不能凭借自身职权而主动对被执行人的“唯一住房”采取具有处分性质的执行措施。
解决临时住房应遵循在先原则。对于确实没有地方居住的被执行人，在对其“唯一住房”采取处分性执行措施之前，最好事先把被执行人及其所扶养家属的临时住房问题解决好，可以由申请执行人提供临时性住房，也可以让申请执行人先行垫付租房费用。
执行“唯一住房”时需综合考虑多方面因素。要考量处置该房产时可能产生的评估费用、公告费用、执行费用以及生活保障等费用。如果除去这些各项费用之后没有余值或者余值较小，那么从原则上来说，不适合对该“唯一住房”采取处分性的执行措施。
四、执行“唯一住房”程序上应当如何操作?
人民法院在执行“唯一住房”时，可按以下程序进行：
申请执行人申请执行“唯一住房”时，人民法院应当要求其出具承诺书。承诺书内容为自愿提供临时住房或承担临时住房租金。对于需要支付生活保障费用的被执行人，申请执行人需在该承诺书中一并承诺同意从变价款中支付此笔费用。
执行人员对于拟拍卖的“唯一住房”，要查明住房的基本情况，还要查明被执行人及其所扶养家属的人数等信息。接着填写拍卖呈报表，并且在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由，同时说明对被执行人及其所扶养家属的生活保障措施。之后经合议庭讨论，再报执行局长或分管院长审批。
准予进行拍卖的话，就应当向被执行人发出执行裁定书以及迁出告知书。如果不符合拍卖条件，那就应当及时告知申请执行人，并且要说明理由。
执行裁定书和迁出告知书送达之后，被执行人若未在规定的期限内将房屋腾空，那么执行法院便可以作出强制迁出的裁定以及公告，进而实施强制执行。
(五)对拟执行的“唯一住房”依法评估交付拍卖。
(六)拍卖成交扣除相关费用后，其余部分依法分配。
五、执行“唯一住房”时，被执行人的临时住房如何解决?
在执行“唯一住房”之前，需要先把被执行人及其所扶养家属的临时住房问题解决好。临时住房的面积标准要参照当地廉租住房的面积标准。临时住房的地段可以参照被执行人的合理要求，要尽量做到方便其生活和工作。
若协商不成，由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
被执行人自行租房的，可由申请执行人先行垫付六个月的租金。
上述费用是使用房屋的费用或租金。这些费用应从保留给被执行人的生活保障费用中予以扣除。
本解答第一条所列的情形，原则上是可以不再给被执行人解决临时住房的。
哪些情形下应当给予被执行人及其所扶养家属生活保障呢？又该如何进行保障呢？
本解答第一条所列的情形，原则上不再为被执行人及其所扶养家属给予生活保障。本解答第二条第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般要为被执行人及其所扶养家属提供生活保障。
为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下方式：
申请执行人同意从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，此租金参照当地房屋租赁市场平均租金标准，用于作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用，同时保留租金。此笔款项可在房屋变价款中先行提留，人民法院不得对其进行强制执行。
房屋进行置换。申请执行人主动提出以小换大、以远换近、以劣换优等的方式，为被执行人及其所扶养的家属提供能够保障其基本生活的住房，并且将此住房与被执行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积以及地段可以参照本解答中关于临时住房的标准。
