2021年的下半年已经开场。
回顾上半年，上海整体楼市是在调控中开启，又是在调控中结束。
2021 年开始后，仅过了 21 天，第一道楼市调控政策就出现了。随后，调控的上半年便开启了。
2021 年 1 月 21 日，上海的 8 个部门联合发布了红头文件《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。“沪十条”正式出台，其中堵住了假离婚炒房的途径，并且明确了增值税免征年限从“2 改 5”。
2021 年 1 月 25 日，限购的范围再次扩大。法拍房被正式纳入限购政策之中。这再度将投资性购房群体清退出去。
2021 年 2 月 6 日，上海开始施行新房认购积分摇号制度。从此，上海购房进入了比拼“分数线”的模式。
2021 年 3 月 3 日，《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（简称沪 7 条）表明，对于依据优先购房政策所购买的新建商品住房，要在购房合同网签备案满 5 年之后才可以进行转让。
2021 年 4 月 23 日，上海推出了新规则，规定公示 3 天并且认购 7 天，以此来杜绝突发认购以及神秘认购等违规行为。
2021 年 4 月 25 日，官方发布了《商品房认购规则样本》。此样本正式对认筹金与资产证明的总和不允许超过首付比例进行了规范，从而杜绝了开发商通过设置资金门槛来筛选购房者的现象。
2021 年 4 月 30 日，官方发布了土地拍卖的新规则。新规则设定了最高溢价率为 10%。同时禁止开发商通过间接参股的方式来增加土拍参与方。并且严厉打击了炒作土地价格的行为。
2021 年 5 月 20 日，集中供地的明细公布之后。在这批涉及住宅用地的出让文件里，存在一份《关于 XX 地块理性竞价承诺书》。这份承诺书直接对未来新房的售价进行了限定，从而扼杀了相关预期。
2021 年 5 月 28 日，官方发布了限购新规。其中规定，已取得产证的情况，在二手购房名下套数查询中被认定为购房套数；已网签备案的情况，在二手购房名下套数查询中被认定为购房套数；已取得一手房入围获得认购资格的情况，在二手购房名下套数查询中也被认定为购房套数。
整个上半年，经不完全统计，先后发布了涉及地产相关的政策，数量多达 9 道。调控的紧密程度以及力度之大，在历史上是最为突出的。
最大原则：清退炒房客
如今来看，上海在过去整整半年的时间里发布了一系列政策。对这些政策进行归纳总结后可以发现，主要是围绕着清退市场投资客以及逐步实现购房“公平”这两大核心来进行调控的。
在清退投资性购房者这件事上，有三大重磅政策，即“沪十条”、“沪七条”以及法拍房纳入限购。一方面，是针对为了获取一张房票而引发的家庭乱象；另一方面，更是直接指向长期以来的那个“法外之地”。
而这次在“双限”政策下，几乎堵死目前市场上的投资购房者。
“沪十条”中尤其有关于离异限购的判定，这必然会导致“误伤”。然而，无论是从政策的发布到执行过程，还是从政策的力度来看，都是前所未有的坚决。由此可以看出，这一轮调控对于清退投资客的决心是非常坚定的。
然而在实现购房“公平”方面，相比于清退市场投资客的“快横准”，其进程却不那么顺利。
为了达成购房的“公平”这一目标，先后推出了积分摇号制度，制定了认购新规，实行了新房限价等一系列举措。
探索购房“公平”
首先说说最为关键的积分摇号制度。
积分制度采用基础分与年限分相结合的方式。从其出发点来看，切实地帮助了那些“无房户”，使他们能够获得优先购房权。并且，它还为过热的一手房市场起到了降温的作用，将部分购房者引导到了二手房市场。
积分购房制度的初衷是没有问题的。在初期执行时，个别项目为了避免触发积分制，便开始施展各自的本领。
有些是抬高验资标准，以此劝退低首付的购房者；有些是选择在“神秘”的内部认购售楼中心唱空城计；甚至还有违规收取“茶水费”的情况。在积分制度刚开始执行的时候，各种乱象不断出现，这更引发了购房群体的焦虑情绪。
随后对认购颁发规定政策，用来杜绝市场的违规行为。
一方面，开发商存在乱象行为，这种行为可以通过行政监管来加以控制。另一方面，不可否认的是，积分摇号制度所引发的购房焦虑在很长一段时间内都难以消除。
导致购房焦虑加剧的原因，与积分摇号制度有一定关系。由于低积分限制，这批购房者面临两种选择，要么放弃购房，要么涌入二手房市场。这样一来，二手房市场价格倒挂现象变得严重，形成了恶性循环，进而使购房焦虑加剧。
总结来看，上半年上海楼市切实贯彻了“房住不炒”的方针。调控的重点是投资客群，同时大力支持无房家庭购买首套中小户型的自住房，并且也兼顾了合理的改善型购房需求。这样做的目的是稳定市场之前那种“过热”的情绪。
不知大家发现没有，政策调控重心在一手房市场。
但，如今上海楼市矛盾，实际已经转向一二手房房价不平衡上面。
新房市场持续被打压，但二手房迟迟不见有效调控机制。
这才是最大问题所在！
二手房价倒挂 调控力度该加强了
7 月 9 日，上海突然开始实施二手房源价格核验制度。上海市房地产交易管理部门会依据市场真实价格，对每套房源进行核验工作。那些没有通过价格核验的房源，是不可以对外进行发布的。
进入下半年，上海终于开始对二手房市场动刀了！
7 月 13 日，经统计得知，上海二手房交易平台链家网上新的房源数量为 5 套。其中，住宅房源仅有 2 套。与之前的挂牌量相比，现在的挂牌量大大减少了。
另 1 套是中阳小区，其挂牌价为 93640 元/㎡。小区挂牌均价是 87076 元/㎡。中阳小区去年底今年初的成交价在 6.5 万-7 万/㎡之间。
从结果方面来看，挂牌的数量急剧减少。由此可以看出，房产经纪机构正在切实地去落实新的规定。然而，实际的挂牌房价在很大程度上并未受到政策过多的影响。
因此可以大胆预测，短期内二手房市场供应量会迅速减少，从而致使二手房成交量下降。然而，这种下跌趋势并不意味着市场真正降温，因为需求量是存在的。一手房积分不足，二手房房源也不足，从长远角度看，被抑制的需求最终是需要寻求释放的。
二手房源价格核验制度没有在有效控制房价方面发挥作用，仅仅只是在表面上进行了治理，而没有从根本上解决问题。
因此，二手房价格核验制度很可能是二手房市场调控的 1.0 版本。通过抑制供应，能进一步驱逐投资客。之后极有可能细化核验标准，或者效仿深圳出台二手房指导价，以进一步平衡一二手房价格的矛盾。
