上海 2023 年第一轮第二批 16 个地块，报名截止日期为 7 月 7 日，现场交易会将于 7 月 11 日举行。
16 个地块总面积 86.7 万平方米，总建筑面积 193.6 万平方米，总起动价 389.6 亿元
其中，浦东新区推出 2 块住宅用地，均位于曹路板块，总出让面积 3.7 万平方米，总起售价 19.2 亿元。
绘图指示器
浦东新区第二批地块分布图
浦东新区推出的草路地块有哪些优缺点？对良好的土地网络进行了详细的解读。
一、剧情优势
根据好地研究院的分析，草路地块有以下 6 大优势：
1、板块位置：草路板块位于浦东新区东部，毗邻金桥、外高桥、唐镇。金桥开发区聚焦未来汽车、新通信、智能制造三大产业，以浦东1/50的土地贡献浦东工业经济的1/4、上海1/15;外高桥保税区是中国第一个自贸区;唐镇北部是上海建设的金融信息服务产业基地。
曹路位置图
2、交通便利：该地块距在建崇明线一期灵空北路站约0.5-0.6公里，崇明线一期2026年开通后，转乘12号线可到达杨浦、虹口、静安、黄埔、徐汇等核心区域， 转乘 9 号线至陆家嘴，交通水平将大大提升;此外，该地块被环城高速和外环高速包围，距离外环高速入口直线距离约 3.2 公里，车程约 15 分钟。
地铁线图
3、配套齐全：地块3公里范围内各类配套齐全，生活便利，教育设施包括草鹭大邑小学、古鹭中心小学、浦东模范中学等，恒悦融新广场等商业设施，草鹭社区卫生服务中心等医疗设施。
未来，新的三级医院上海长征医院浦东分院预计将于 2024 年落成，医疗水平也将大大提高。
绘图位置
4、零库存：草路板块以搬迁房为主，历年只售出1块普通住宅用地，新房库存为零。
5、价格低迷：草路地块楼盘联动价格仅为51500元/m2，是名副其实的价格低迷，板块北侧外高桥均价约8.5万元，西侧金桥约9万元，南侧塘镇约7万元， 都比曹璐高很多。
Sector spread 图表
6、总价门槛低：对于开发商来说，草路地块的另一大优势就是总价门槛低，两块地块的总起价分别为12.2亿元和7亿元，即使达到上限价格，也只有13.4亿元和7.7亿元， 属于 16 个地块中最低的梯队。
地块 12-01 鸟瞰图
地块 15-01 的鸟瞰图
二、剧情的缺点
目前，该剧情的缺点主要有以下三点：
1、部门内住房集聚，居住质量一般;
2、地块距离地铁9号线草路站约2公里，已开通，距离较远;
3. 剧情周边的商业配套能量水平一般，缺乏高质量的商业。距离招商局花园城有一定的距离，距离汽车约5公里。
3. 行业市场
近年来，该板块唯一出售的普通住宅用地为距地块3.4公里的招商局亮城，该地块于2021年6月售出，由招商局以21.743亿元一次性报价中标，成交楼面价13276元/㎡，溢价率4.51%， 楼盘联动价格4.5万元/㎡。该地块为商住用地，住宅面积 51,000 平方米，占 30.9%;商业面积 113,000 平方米，占 69.1%。
项目于去年7月首开盘，房价5.4万元/㎡，首认率178%，入围得分67.59，两个月后再加推，开认率154%，入围得分62.76。
该板块目前暂无在售项目，最靠近该地块的两个在售项目为金鼎跃府及普发虹湾。
其中，金鼎跃府位于金桥板块，距离地块约 4.6 公里，今年 2 月首次开盘，认购率 113%，3 月上线，认购率 150%，均未触发积分。项目占地面积11万平方米，销售面积10.3万平方米（在线签约），拆迁率93.6%，平均成交价85068元/㎡。
普发虹湾位于唐镇板块，距离地块约5.7公里，去年9月首次开盘，认购率186%，入围评分46.25,12月上线，认购率45%，今年6月重新上线，认购率约50%。项目占地面积72000平方米，销售面积63000平方米（在线签约），拆货率87.5%，平均成交价73086元/㎡。
项目分布图
综述
行业内对草路地的价值判断存在差异，优劣更为显著，区位、交通、配套、存货、价格、总价为正分，板块属性为减分，堪称硬伤。从今年上海地市的整体环境来看，一批激烈的竞争会促使部分开发商以“捡漏”的心态参与草路等非热门地块，或许有可能会让廷林、旭航等一批地块引来激烈竞争。
