21.7公里长的海滩绵延在脚下，阳光、海鸟、渔帆、海风徐徐吹来。闻着空气中淡淡的海水咸味，让身心同时回归自然……伴随着美丽的海景和海浪的大力宣传，山东省威海市乳山银滩海景别墅近十年来，吸引了大量来自全国各地的购房者。
近日，有媒体透露，乳山海景房价格每平方米仅1000元。这个价格很难与海景房相比，甚至比中西部很多偏远小县城还要低。威海海景房价格真实情况如何？
国庆假期，第一财经记者驱车前往乳山银滩。一路上，许多破旧无人居住的“别墅”映入眼帘，墙体防水、修葺一新的商铺矗立在路边显眼。走进距离银滩最近的街道大庆路，除了熙熙攘攘的海鲜餐厅，每隔几米就有一家房屋中介门。门上、墙上贴满了密密麻麻的二手海景房销售信息。但前来询问的购房者却寥寥无几。
乳山银滩附近一栋破旧海景别墅
“今年以来房价大幅下跌，生意非常困难。有许多房主出售他们的房子。不知道疫情的影响什么时候才能结束。有些年纪大的人不愿意来。有些人生意不景气，花钱着急。房子卖了，套现了，但来询问买房的人却比往年少了很多。”在银滩做了十几年房产中介的王东北告诉第一财经记者。
王东北认为，10万元以下的海景房对于人们来说没有参考价值。 “房价确实在下跌，但市场均价在3000元/平方米左右。那些标有1000元/平方米的房子要么是阁楼，要么是车库。”王东北说道。
大庆路上密集的房产中介门
海景房卖的是“白菜价”吗？
乳山市是山东省威海市下辖的一个县级市。位于山东半岛东南部。海景房所在的银滩距离乳山市区20多公里。其美丽的海岸线被誉为“世界上最好的海滩”、“中国最美的海岸线”。 ”，被评为国家AAAA级旅游度假区，并荣获联合国人居与生活最高奖——人居奖。
王东北代理银滩海景房已有13年。他告诉第一财经记者，目前银滩周边活跃着1000多家中介机构，他们之间经常有交流。当房主急于低价出售房屋时，他会先以低于市场价的价格出售，然后等待更高的价格。以后再卖吧。在房价上涨的时代，王东北只要低买高卖，一套房子就能赚到数万元。但随着今年房价下跌，市场不景气，他去年买的几套房子不得不亏本出售。
“去年，我花33万元买了一套6楼电梯房，楼龄10年，88平米全装修，当时市场价36万元，原业主是江苏人，买来是为了投资。”他从来没有住过，不过因为原主人急着用钱，所以我就低价出价了，没想到即使价格降到了。 “今年30万元，房子就很难卖了。”王东北说。
以上海景房内景
王东北现在拥有十多套房子。随着海景房市场的下滑，他急于卖掉自己的几套房子。
“我们收房子借的钱都是有利息的，现在卖的话会损失一万到两万元，如果再几个月不卖，损失就更大了。”王东北说道。
王东北告诉第一财经记者，10年前，银滩的房价曾达到每平方米4000多元。这么多年过去了，房价不但没有升值反而下降了。很多买海景房作为投资的人已经无法忍受了。开始卖你的房子。
诸葛找房数据显示，9月乳山银滩二手房均价为每平方米3940元，最低价为每平方米2000元。
据王东北了解，乳山银滩房价2017年至2018年涨幅最快，但今年以来房价开始回落，失去了前几年的增速。
除了王东北之外，银滩的多位房产经纪人都告诉记者，今年的情况不好，他们几乎赚不到钱。
乳山中介发布的二手海景房信息
早在2003年，大庆油田就率先来银滩开发海景房，其中不少被用作大庆油田员工的福利房。随后，越来越多的开发商在银滩投资房地产开发。 2007年至2010年是乳山房地产开发的高峰期。金钱纷纷涌入土地，海景房纷纷盖起。据不完全统计，在深达3公里、绵延20多公里的银滩海岸线上，已密集修建了200多个住宅小区。每个小区少则十户，多则近百户。几乎有一个社区是开发者。王东北说，银滩的房子太多了，具体数量没人统计过。
17年前，银滩刚开发时，来自山西太原的周光平跟随看房团的大巴来银滩看房。
“当时的环境没有现在好，当时一套房子才卖1000多元一平米，11万元就可以买一套。”周光平告诉第一财经记者。
周光平看房团里不少人被开发商提到的海滩和美好未来吸引，决定买房。比较理智的周光平一开始并没有采取行动。
“虽然当时房价低，但当时工资也低，买房的群体中并不能说是投资成功的。”周光平说。
已经退休的周光平今年国庆假期带着妻子再次来到银滩。这次，他想买一套海景房给自己和妻子养老。
“我觉得乳山的房子没有投资价值，但这里环境好，空气好，负氧离子高，对一些慢性病有好处。每年都会来这里几个月出海、游泳、钓鱼，生活成本也低。 ，非常适合养老。”周光平解释道。
看房团的秘密
记者在威海探访海景房时发现了一个颇为奇怪的现象。在威海，装修和居住条件都不错的二手房每平方米售价在3000元左右，而新房均价在1万元左右。一手房和二手房的价格是有差别的。很大。
周光平告诉第一财经记者，造成这种情况的重要原因是新房和二手房面对的客户群体不同。新房主要面对的是开发商组织的“看房团”，而二手房则主要面对的是来海边的散客。
“我们跟着公交车看房子、免费玩，每天的行程都安排得很紧。旅行团没有时间和当地人见面，也没有机会了解当地的二手房价。销售都是骗人的，很多人都以为这么好。海滩，房价这么便宜，我忍不住买了。这是一个理性与非理性的问题。如果是一个理性的人，他会看二手房的价格。”周光平说。
“看房团”公交车停在乳山新海景房旁
记者在威海一栋新楼门口发现了一辆来自江苏看房团的公交车。销售人员正在向团员们介绍新开业的海景房。这套海景房的平均售价已经达到1万元/平方米。
山东各地的海景业主正在北京、上海、天津等大城市推广养老理念。海景房销售团队在当地组织看房团，以免费游览为噱头，利用公交车将潜在购房者一一送往海景房售楼处。
老鲍是山东另一个沿海城市河北邯郸市龙口市一个海景房项目的总负责人。国庆假期期间，老包在邯郸组织了多个公交车观摩团来到龙口。
“一辆车有55个顾客，都是北京和邯郸的，上午来了一批，下午来了两批。邯郸已经有40、50户在这个小区买房了，我买了两套。”我家对面的邻居也是邯郸人，她买了四套，其中一套是全款，三套是贷款。”老包告诉第一财经记者。
老包今年43岁，家住邯郸峰峰矿区。矿区以煤窑、陶瓷、钢铁为经济支柱。老鲍告诉第一财经记者，在他们这个小县城，房价已经涨到一万元一平方米了，不可能再有升值空间了，他认为龙口的海景房只有四到四万元。每平米五千元，很便宜，还有升值空间。
“龙口西海岸的海景房还是有投资潜力的，我主要看好正在建设的人工岛项目，项目建成后将带来30万人流入，是距离龙口最近的。”而且不像龙口的东海海景房和西海岸海景房靠近市区，有市政供暖，设施齐全，适合长期居住。”老鲍晋升为记者。
窗外望海，海上人工岛工程已完成地基沉降，进入施工阶段。
从龙口海景房看人工岛工程
为了区分本地购房者和看房群体，开发商通常会采用两套销售团队并行销售，互不干扰，但给出的销售价格却有所不同。
“我们不接受团里的顾客，他们来了，吃喝住行都会由他们来承担，费用上都会平摊。”一位负责接待当地客户的销售人员告诉第一财经记者。
为了促进外地购房者的消费，当地开发商还将提供周到的贷款服务等项目。
上述销售人员表示，对于外地客户，由售楼处负责办理贷款。业务员带领银行工作人员前往客户所在城市，帮助其办理贷款手续。例如，贷款业务员从龙口到潍坊，到济南，再到北京。 ，花了20多天的时间，为100多户家庭申请了贷款。
与以往的热潮相比，今年海景新房的销售也受到了影响。
“本来是出口销售，但疫情导致国外客户不再来了。去年放假的时候，每天有30、40辆公交车开到售楼处。即使一辆公交车只卖了一套，几十套房子也被卖掉了。”今年的情况非常冷清。”上述销售人员告诉第一财经记者。
房子是用来居住的
周光平也有过和很多看房团一起旅游看房的经历。他认为买房首先要了解自己的需求。海景房虽然好，但如果没有真正的居住需要，买的可能就很便宜了。薯。
“你以为这是一次免费的旅行，但如果你跟团买房，那可能是你一生中吃过的最贵的一顿饭、最贵的一次航班。”周光平说。
郑州的王秀娟阿姨五年前带着看房团来龙口。升职后，她花35万元在龙口东海购买了一套70平方米的两居室。房子的装修总共花费了40万元左右。 。但后来因为要去看孙子，她就没有时间呆在那里，只在那里待了一个春节。
“冬天过去了，没有暖气，冷极了，放在那里也没用。现在标价30万元，两年没人要了。我本来憧憬着未来的退休生活，但现在我花钱买的是一份忧。”王秀娟说。
龙口东海海景房销售信息及接送业主的公交车发车时间
王秀娟认为，房子难卖的主要原因是二手房供大于求。无论是乳山还是龙口，80%以上的海景房都是“外地人”买的。他们没有暖气，配套设施差，潮湿，距离市中心较远。尽管海景房比当地普通住房便宜很多，但当地人并不愿意选择海景房。
“老外”购买海景房的目的首先是为了投资，其次是为了养老。一位中介告诉第一财经记者，整个区域海景房的入住率夏季在50%左右，冬季只有10%左右。老年人每年都像候鸟一样迁徙。他们通常在五一前后来到海景房，国庆后离开。另外，他们大量投资购买海景房，最终导致海景房在冬天变成“鬼城”。
快到银滩了，路边的防水店和墙修店鳞次栉比。
近年来，政策不断引导房地产市场回归居民自身需求。 “房子是用来住的、不是用来炒的”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“不把房地产作为短期刺激经济的手段”等政策相继出台，成为房地产调控的标杆。未来房地产市场的发展。
如何判断一个地方的房子是否适合投资？周光平根据自己多年看房、买房的经验，总结了三点：一是看经济；二是看经济。第二，看人口流动；第三，看地理位置。周光平认为，威海的地理位置和环境不错，但经济发展和人口流动性不好。 “只有一条腿站不起来。威海适合我们养老，但不适合投资。我们只需要低廉的生活成本和良好的养老环境。”周光平说。
恒大研究院发布的《中国人口大迁移新趋势》显示，从人口流动性来看，近四年城市人口流出主要分布在东北地区、山东半岛、北京-津冀等地区。具体来看，近四年年均人口净流入超过10万的都市圈有10个。其中，广佛肇、杭州、上海、深莞惠、长株潭5个都市圈年均净流入超过20万。
“从长期来看，房价的涨跌与人口流动方向一致，经济基本面良好、人口流入地区的房地产市场潜力较大。北部海景房区大多位于人口外流的地区，这些地方的房屋在冬季变得空荡荡，而南方的海景房主要分布在惠州、三亚、北海、厦门等地，是比较典型的项目。 ,而且他们目前的运营情况比北方的“易居研究院智库中心”还要好。研究总监严跃进告诉第一财经记者。
据乳山市统计局发布的《2019年国民经济和社会发展公报》显示，2019年乳山实现生产总值（GDP）277.36亿元，同比下降2.8%。 2019年，乳山全年固定资产投资同比下降35.4%。 %，其中房地产开发投资同比增长7.03%。从房屋建设用途看，住宅投资同比增长10.53%，占全部房地产开发投资的92.42%。
严跃进表示，固定资产投资同比大幅下降的同时，房地产开发投资大幅增长。这至少说明当地各行业表现疲软。只有房地产相对较好，但这也让经济姗姗来迟。很大程度上取决于房地产。
“城市要注重通过发展产业吸引更多的外来人口流入。卖地、过度开发房地产只能取得一时的政绩。海景房的开发也需要控制。如果确实有“一个开发海景房的项目，建议选择在一个地方集中开发，而不是沿着海岸线过度、漫无目的地开发，才能形成更好的产业和居住新城，真正促进人口聚集。”
（王东北、周光平、老包、王秀娟为化名）
（实习生刘永杰对本文也有贡献）
