普陀内环上一次引起广泛关注是在2018年初，当时2035计划公布，整个普陀地区没有被选为中央活动区（CAZ）。
徐汇、浦东、长宁的内环内外路段全部被选中，而普陀内环却被彻底抹掉，着实令人失望。
沉寂四年后，这一领域再次引起中产阶级的关注。
01
如果你的目标是电梯商品房，徐汇、长宁、静安、黄浦等地的两居室起售价已经达到1400万。
中产阶级的平均预算上限正好是1500万，能够进入汽车前几区的概率并不高。
虹口内环的商品房集中在东外滩的瑞虹和杨浦，价格并不便宜。而且，多是老房子，显然不是中产阶级的社区氛围。
众人无奈，只得将目光投向了普陀内环。
这里，除了少数标杆（如浅水湾凯悦城）外，大部分小区1200万就能买到两房。
在靠近内环的中远梁湾城，两套房子的成交价格一般在千万左右。
当然，价格也不低。但考虑到2公里外的老静安房价动辄1500万起，这里是不是更容易接受呢？
不仅价格较低（相对），而且选择也非常多。
说起上海的高楼大厦，第一个想到的就是陆家嘴。以上海中心为首的写字楼拥有中国最壮丽的天际线。
除了陆家嘴之外，20层以上高层建筑数量最多、最集中的区域其实就是普陀内环路。
静安南京西路上也有不少写字楼，但呈直线分布，有时夹杂着一些弄堂和房屋，并不都是现代建筑。
黄浦区整体改造进度比较缓慢。只有新天地和黄浦江滨的部分区域进行了全面改造。当镜头拉远时，仍然有大量的低层住宅。
长宁、徐汇也是如此，虹口、杨浦也有大量新工人村。郊区统一规划开发，但密度受到限制。
长寿路街景
仅普陀内环几乎都是高楼大厦，2000年以后规划建设了大量社区，呈现出一定的现代化感。
初步统计，武宁路、长寿路地区共有住宅小区175个，其中1998年至2007年建成的96个，占比55%以上。
可以说，从1998年到2007年，普陀是上海内环住房供应的绝对主力。
没办法，1998年房改期间，普陀内环是最适合建设商品房的区域。
浦西七区散布着大量的新工人村，普陀也不例外。但普陀集中在曹阳、甘泉宜川、贞光地区，即内环外。
内环苏州河两岸主要是工厂，工厂衍生的棚户区星罗棋布。
而且普陀的工厂不像徐汇、杨浦那样是大型国企，搬迁难度相对较低，所以1998年以后就进入了全面的旧改。
这就形成了高层商品房最集中的区域。
当然，这也受到当时视野的限制。如果放在今天，这么优质、宽阔的外套材料绝对不会被建造成普通的房屋。
众所周知，真如副中心的倒塌很大程度上是因为水产市场搬迁困难。
如果副中心位于苏州河两岸，不存在搬迁问题，李嘉诚的天良办公和业务能否尽快启动，能否缩小与徐家汇的差距？
如果定位好一点，像古北这样全是改良房，通过高价房引入高净值客户，能不能成为定位更高的住宅区呢？
然而，这些都是官方观点。对于我们普通购房者来说幸运的是，还有大面积的商品房可供选择。
这里有大量2000年至2008年的电梯商品房，质量不如近几年的次新房，但也有基本的绿化和基本的物业服务。
从今天的角度来看，大多数住宅区的单元设计可能不是那么合理，但比市区广泛分布的“老建筑”要好。
02
这个区域以前普遍不被看好。
前面说过，普陀内环最大的特色就是随处可见的高层住宅。
好处是提供了很多中产社区，坏处是直接锁定了面积上限。
与静安、黄浦相比，这里并不是核心区域。没有核心产业，没有核心商场，就连苏州河也没有建成核心休闲区。
也就是没有向外辐射的能力。
经过多年的发展，郊区设施不断完善，普陀内环的社区设施优势也有所下降。
长寿路曾经引以为傲的繁华商业如今逐渐没落，亚新商业广场、沃格广场也已老态龙钟。
郊区的企业规模逐年扩大。顾村有龙湖天街，南翔有印象城，九亭开了金地广场，周浦早就有了万达。
好在普陀后来开通了环球港，挽回了三分面子。
医疗、教育一直是普陀的短板，近年来也没有大的改善。
相反，瑞金医院开往嘉定新城，华山医院开往顾村，第六人民医院开往临港。
名校遍地开花。
在社区资源方面，普陀内环不能再忽视郊区，即自身资源优势并不明显。
普陀内环还剩下什么？只有密密麻麻的住宅。而且之前也提到过，这里的住房并不是上海的标杆，非常注重品质的客户可能会流失。
即没有能力吸纳城市地区的高品质客户。
更重要的是，这些密集的高层住宅是不可能拆除的。普陀内环改造空间不大。近年来，建成了千树广场。
这样的区域严重不符合房地产投资逻辑。
然而事实恰恰相反。普陀内环是本周期涨幅最大的地区之一。
2020年初，中远梁湾城成交价为6.5万-7万元，如今高达9.5万-10万元，涨幅超过40%。
上图中的数据是2020年环线首次评估长寿路时的住宅区平均报价，现在都已经提到了10万以上。
不用说，五个主要新城，即便是最热门的临港、大虹桥、唐镇，也未必有如此理想的增速。
发生这种戏剧性的逆转是因为我们以前的财产评估体系失败了。
从区域规划看，配套落实、产业政策、人口流动等都不靠谱。
03
我先说一下结论。当前的房地产市场仅仅反映了市场上流通的资金量，与其他因素的相关性越来越小。
笔者撰写本文当天，陆家嘴豪华中粮海景一号出售一套止赎房屋，单价超过30万。
通常止赎房屋的成交价仅为市场价的80%-85%左右，可见豪宅的上限在部分居民心目中有多高。
其实房子还是原来的房子，只是竞拍者的资金多了而已。
由于种种原因，顶级客户的资金量首先扩大，将豪宅推向了新的高度。
一些原来的客户群体被挤到了次要地区，比如连阳这个中产阶级地区，房价开始上涨。
幸运的是，不幸的是，普陀内环处于这条传播链的前端。静安暴涨后，被迫上涨。
不管你是否值得，需求正在被挤出，你必须填补这个缺口。
当然，部分需求必然会溢出到中外环的次新房，导致玉桥、徐泾等地区的房价上涨。
从反应速度上来说，肯定还是内循环。
如前所述，郊区在资源上正在逐渐与城市接轨。如果需求分散在这些供应量大的地区，对价格就没有支撑。
然而不幸的是，扩散链在到达玉桥和徐泾后就突然停止了。就像柏林墙建成一样，购买力无法继续向郊区扩散。
欢儿多次提到，房价的本质是一群人的共识，而共识之间存在明显的地区差距。
配套设施和城市建设很容易更新，但这个共识很难打破。
长寿路和武宁路段你可以挑出各种破绽，但在大家的共识里，这里仍然是市区。
是继静安、黄浦、长宁、徐汇之后的内环优质区位。
为了证明这个共识是正确的，你还可以找一些理由，比如静安步行即可到达，地铁密度极高等等。
普陀内环的一小片区域，地铁3号线、4号线、7号线、11号线、13号线、14号线多达6条。
其实这些因素就像你买衣服时给自己找的借口：衣服颜色合适、款式时尚等等。
事实上，你第一眼看到这件衣服时，根本不假思索地爱上了这件衣服。
我们回到基本逻辑：流动资金的多少体现为房价，人口的多少体现为贫富分化。
二十年前，郊区的房价可能跑赢市场，因为政府在郊区修建了地铁、购物中心、学校和医院。地段价值提高了，房价自然也就上涨了。
因此，远郊居民一开始是幸福的，市政红利不断流入，家庭资产不断增加。
但现在逻辑倒过来了，远郊房价不再上涨，但市区房价却暴涨。
普陀内环正好跟上这趟车。
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以上为正文
编辑|环线咨询
直播预览：由于篇幅所限，对普陀区的分析只能仅限于此。更全面详细的介绍，请关注3月13日Ring直播间。
