大家好，在这篇文章中Jason将为您讲解公司注册在上海上海产权房产交易的税务计算、交易流程以及注意事项。
1. 税金计算
纳税计算公式（注：需提供原始购货发票）：
1、增值税：（核定计税价格-进货价）/（1+5%）*5%
2、增值税附加费：增值税*增值税附加费率（主要有5%和6%两种税率，各地区税率不同）
3、企业所得税：（核定税价-进货价-本次销售增值税）*10%
4、土地增值税：
计算土地增值税所需参数：
一个。本次销售缴纳的增值税及增值税附加（特别说明：抵扣项目不含增值税，仅含增值税附加）；
b.此次销售的印花税；
c.按发票金额加扣除：原值×年数×5% 【年数定义为：2004年12月购买，现2010年1月，年数为5年（按日期计算）购买发票上，如果月份≧6个月，则按一年计算，如果﹤6个月则作废，不计入年数）]，请注意原件必须提供购买发票才可以扣除。若无原始购买发票，该项目不能计入抵扣项目；
d.原始购买时缴纳的契税；
e.房地产原购买价；
求出上述参数后：
第一步计算：扣除项目=房产原购买价+原购买时缴纳的契税+销售时缴纳的增值税附加+销售时印花税+按发票金额扣除+已缴纳原始购买时的交易费、登记费、抵押费、绘图费
第二步计算：增值额=（本次销售价格-本次缴纳的增值税）-扣除项目总额
第三步计算：增值率=（增值金额/扣除项目）×100%
第四步计算：土地增值税=增值税部分×适用税率-扣除项目×扣除系数
5. 印花税：0.05%（仅卖方支付）
6、房产税：
小规模纳税人：35%×1.2%×原值×年份
一般纳税人：70%×1.2%×原值×年份
【年份的决定因素是：一手购房以合同中的房屋交接书为准；二手购买以发票上的日期为准。年值必须精确到月：例如2006年7月29日到2012年2月2日合计时间为5年7个月，所以房产税为税率×原值×(5+ 7/12），即使少于1个月，如果超过一天，则需要在该月支付全额]。
7、城镇土地使用税：与土地等级有关。
计算公式为：城镇土地使用税=每平方米房屋土地×若干元
【根据具体社区所在区域确定，只能在税务系统中查询。一般内环内每平方米年税费为7.5元。城镇土地使用税必须每六个月向房产所在地税务局（国土局）缴纳一次。延误将产生滞纳金]
8、评估费：通常按售价的千分之三计算
2. 纳税
（一）增值税、增值税附加、登记费在房地产交易中心缴纳；
（二）其余土地增值税、印花税、企业所得税、土地使用税、房产税在公司注册地税务机关缴纳； （企业所得税可以与公司年度纳税申报一起缴纳，如有滞后则补税，由家庭承担的需特别注意）；
（三）评估报告的要求应当结合公司注册地税务部门和房地产交易中心的要求制定；
3、注意事项
·公司出售房地产的税种有很多种，其中包括土地增值税（该税的计算结果根据给定的条件会有很大差异），因此建议将所有值都在实际操作中明确并与税务管理员讨论核实；核实
·根据《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》明确规定，自2016年3月24日起，企业购买的商品房不再上市并且交易必须完成3年或以上。交易对象为个人的，按照本市限购政策执行。
·根据《财税[2016]36号关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》中有关营业税改征增值税试点有关事项的规定， 2016年5月销售房地产规定：一般纳税人于2016年5月出售房产1月1日后取得的房地产（不含自建），应适用一般计税方法...预缴税款后房地产所在地按5%预缴税率，向机构所在地主管税务机关申报纳税……；小规模纳税人销售取得时，按照5%的税率计算应纳税额。 （第三条、第四条、第五条、第六条）特别提示：关于2016年5月1日后公司取得的房地产出售时税率的变化，请勿参考本文。
4. 流程
1、确认评估报告的要求并进行处理
2、买卖双方到房地产交易中心申报纳税、查询限购、申请过户登记。
3、税款大约4天左右缴纳（部分地区需要公证的需要20天）。同时，卖方联系公司注册地税务管理员，缴纳土地增值税、企业所得税、印花税、房产税、土地使用税。所有剩余税费等，并获取纳税联系表
注：本市注册公司交易信息：
a) 董事/股东大会决议原件；
b) 董事/股东大会成员名单证明原件；
c) 法定代表人身份证件复印件；
d) 公司委托个人办理房地产销售相关事宜的授权书；
e) 受托人须亲自到场并携带身份证原件；
f) 营业执照、组织机构代码证、税务登记证或三证合一复印件；
g) 公司章程；
h) 验资报告（如有）；
i) 法定代表人公章、私人印章；
j) 购房发票原件、购房契据及税单原件、房屋买卖合同原件；
k) 签订销售合同时法定代表人到场签字；
l) 房地产评估报告；
友情提醒
本文的信息与大家分享。在计算公司出售的房地产的税收时，您应该确保澄清所有价值，以避免由于给出的原始价值数据错误而导致最终税收结果出现巨大错误。建议您致电房产所在地税务部门。 ，或在继续之前咨询 Jason！
13585848984（微信同号）--Jason Zhang
由于公众号平台更改了推送规则，如果您不想错过内容，请记得在阅读后点击“喜欢”和“阅读”，这样每次推送新文章时，它都会出现在您的尽快发布订阅列表。
