文阳让臣
在一系列政策“组合”的支撑下，2024年上海楼市将率先呈现企稳回升势头。
日前，《第一财经日报》记者走访上海多家房地产营销中心发现，上海房地产市场正呈现“尾随”行情。不少房企和中介人士告诉记者，2024年年底会“有点忙”。
值得注意的是，2024年，上海豪宅市场将走出“独立市场”，包括翠湖天地六期、中海灵地、融创外滩一号二期等在内的多处楼盘将作为“独立市场”推出。阳光”。其中，中海地产上海有限公司2024年销售总额将突破700亿元，创下全国房企单城销售最高纪录。
据克而瑞最新统计，2024年，上海总价3000万元以上的一手高端住宅成交数量将达到2530套，占全国的61.6%。 2024年前11个月，全国单价15万元以上高端住宅项目前10名中，上海占据9席，另一个入围项目是北京的中海资本久旭。
上海中原地产高级分析师陆文曦告诉记者，总体来看，2024年上海楼市将处于相对健康的状态。受改善型住房需求集中释放影响，新房市场进入了一个新的发展时期。生长。 “2025年，上海新建住宅市场价格可能会小幅上涨。”
“日本光盘”频频出现在豪宅市场
“如果是下周，就不能保证会有住房可用。” 2024年12月29日，上海嘉定区保利虹桥合卓项目的房产顾问告诉记者，该楼盘128平方米的户型均价约为6万元/平方米，如果当天不要存款，可能买不到自己喜欢的房子，折扣也会被取消。 “今天项目开盘，楼盘可提供总价优惠10万元以上。”
当天，记者在保利虹桥合珠项目现场看到，前来看房、购房的人络绎不绝，签约处座无虚席。
无独有偶，位于青浦区赵巷地段的华发虹桥四季项目的房产顾问也告诉记者，该楼盘在2024年12月31日前将有93%的折扣。以100平方米左右的户型为例均价约为5.5万元/平方米。享受93折优惠后，总价可降低约16万元。
“如果购房者目前正在租房且符合相关条件，物业可提供5万元的租金补贴，并赠送物业车位券。”上述房产顾问告诉记者，“以上活动截止至2024年12月31日。”
与此同时，两位来自不同龙头房企的人士向记者表示，到2024年底，公司仍将有房地产项目“抢着”推出，“相对繁忙”正成为房企普遍常态。房地产公司的人。
此外，2024年，上海豪宅市场将走出“独立市场”，“日盘”频频出现。据中国指数研究院统计，2024年全年，新开盘的“阳光”项目中，售价10万元/平方米以上的项目有37个，销售5213套。
2024年12月25日，位于上海徐汇区滨江片区的中海灵地九旭项目118套面积约280平方米的豪宅上市，均价近15万元/平方米。项目开盘当天，118个单位在短短30分钟内全部售空，相当于每分钟成交额约1.6亿元。
事实上，这只是上海豪宅市场蓬勃发展的一个缩影。 2024年11月25日，上海黄浦区核心楼盘绿香园天域开盘销售。 260至882平米豪宅认购率超过100%，当天销售额达78亿元。
此前，9月27日，香港老牌豪宅制造商瑞安房地产推出的翠湖天地六期项目108套在开盘时即售罄。销售额达119.79亿元，销售均价约21万元/平方米。平均总价接近1.11亿元，单户最高总价为3.56亿元。
陆文曦告诉记者，2024年，上海新房成交价格将有一定幅度上涨，符合市场规律和预期，表明楼市已进入以改善性住房需求为主的状态。 “豪宅市场中，中海灵地、翠湖天地等项目地段较好，信贷政策的放松促进了改善型住房需求的集中释放。”
房地产市场表现具有标杆性
得益于地方一系列利好政策，2024年上海楼市将企稳回暖。
早在2024年1月13日，上海青浦区、奉贤区就出台楼市新政，调整原有购房政策。在放宽单次购房限制的同时，购房社保/税单起征点由5年调整为3年。 。
2024年上海楼市调控浪潮由此拉开。当年5月和9月，上海分别出台了“上海九项政策”和“上海七项政策”两大政策。 “上海九项措施”中，上海调整优化了全市住房限购政策。非上海居民和单身人士购房社保门槛由之前的三年降低为两年，购房范围扩大到全区。
“上海七条”中，上海进一步优化限购政策。非上海户籍居民和单身人士在上海外环以外购买住房的，社保门槛将降低至一年以上，且须持有《上海居住证》并达到标准分。非本市户籍居民家庭，在本市缴纳社会保险或个人所得税满三年以上的，享受与本市户籍家庭同等的购房待遇。
“2024年10月，上海新房、二手房市场成交量均有所增加。10月至今，该区月成交量大多在6套左右，较新政出台前为2至3套。” 《上海七号》新政时报》。一位房产中介房产顾问告诉记者，“‘沪七’新政效果明显，我的一个同事一个月签约就过亿，一套豪宅成交价已经突破5000万元。” ”。
2024年11月，上海将继续优化调整楼市政策。在取消普通和非普通住房标准的同时，还将调整个人所得税、增值税和契税政策。其中，个人购买家庭唯一住房，面积在140平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，从市场情况来看，上海的楼市调控政策是有效的，这也说明上海楼市表现在全国是标杆的。 “上海在调节豪宅和改善需求方面有自己的优势，但国内其他城市必须根据自身实际情况出台相关政策。”
有望率先“筑底回稳”
业内人士表示，2025年上海楼市仍有进一步优化的空间。
据克而瑞测算，2024年上海商品房交易额预计将突破5000亿元。中国指数研究院数据显示，2024年全年，上海商品房（不含保障性住房）成交量为55681套，成交面积677.86万平方米，较2023年大幅增长。
2025年，上海楼市是否会延续2024年的整体走势？在陆文熙看来，2025年，上海楼市总体发展方向仍将是“筑底企稳”。 “这个趋势非常明显。”
“在房地产企稳的过程中，北京、上海等一线城市的表现会好于全国其他城市。”陆文熙进一步表示，2025年，上海新房市场价格可能会小幅上涨。如果房价上涨，就要考虑豪宅产品对整个楼市成交价格的带动作用。
中国指数研究院上海分析师刘卓伟也对记者表示，总体来看，前期“止跌企稳”政策在上海得到有效落实，市场基础雄厚。上海楼市预计将在2025年率先走出市场底部。“受2024年土地供应萎缩、品质提升等因素以及地价普遍上涨等因素影响，2024年新建住宅均价2025年市场可能会上涨。”
不过，陆文熙也表示，从消费者角度来看，上海楼市表现仍有提升空间。 “上海外环线以外地区一年以上社保缴费仍存在限制，政策面仍有进一步调整的空间。预计上海在旧房改造、经济适用等方面也会做出相应的尝试。”住房，特别是促进新房去库存，也可能会出台一些新措施。”
