记者|马一凡实习生刘航编辑|彭飞
2019年至今，苏州人最大的震撼应该是突然发现苏州工业园区的房价已经超越了上海远郊。
还没解决房子问题的“苏飘”就像从头到脚被浇了一盆冷水。萧雀星一生的幻想破灭了。他们打开论坛并开始提出诸如“苏州还值得我留下来吗？”之类的问题。大家进行了热烈的讨论。
苏州曾经是一些人告别一线城市后的理想去处。在这里，IT、金融从业者可以找到家乡三四线城市无法提供的就业机会。他们可以过上比一线城市更体面、更宜居、压力更小的生活。他们有房子、汽车、猫和狗。
这一变化发生在过去六个月内。随着全国土地市场火爆、楼市总体平稳，苏州房价一开始按捺不住，一路反弹上涨，领跑全国。
尽管房地产市场10天3度收紧，从限售、土地、人才、学区四个维度出台政策，但苏州仍处于住建部房价预警名单上和城乡发展。不过，苏州房地产市场的火爆程度短期内并未熄灭。
所有关于“房子”的讨论仍然在这座城市中引起轰动。
苏州楼市到底发生了什么，目前正在经历什么？
房价虚高的“工业园区”
不熟悉苏州的人可能会奇怪，为什么苏州房价最高的区域是“工业园区”。
苏州的这波房价上涨浪潮始于去年底。无独有偶，《新闻联播》2018年12月8日曾对苏州工业园区进行专题报道，其中介绍：苏州工业园区占地278平方公里的土地上，现有企业8万多家。 1994年公园建成时，这里还是农田。当时全国已有五个特区，其中包括深圳。与它们相比，苏州工业园区无论是政策还是地理位置都没有优势。于是苏州工业园区提出了一个口号：不是独特，而是比特更独特。
这句话的意思是，虽然不叫特区，但是苏州工业园区的一些政策比特区还要厉害。
苏州在一张白纸上重新规划和建设新城区的做法非常成功。后来，全国很多二三四线城市纷纷效仿苏州，在大片空地上建设新区。
2019年，苏州工业园区终于达到了房价与深圳经济特区看齐的地步。
据链家统计，苏州工业园区二手房参考均价同比上涨25%，今年4月达到近4万元/平方米，较2019年初上涨8% 。
产业园区板块的一些热门楼盘，如泊悦西湖、天域花园、中海半岛华府等，二手房参考均价已突破5.3万元/平方米；一些高端楼盘，如苏州博悦公馆、金鸡湖花园等，万科建宾府，参考均价已经在6万元左右。 2019年4月，深圳二手房参考均价为57020元/平方米。
去年底，随着部分二三线城市对楼市调控的微调，苏州作为二线城市经济发展的领头羊，楼市也开始出现暗流，买家和房地产投机者变得敏感。今年房企的资金宽松让土地市场再度繁荣，而地王的诞生则进一步将苏州楼市的大戏推向高潮。
绿城收购的苏州“苏州桃花源”地块，连续十年保持工业园区最高单价记录。直到今年4月底的一次土地拍卖，中海以30287元/平方米的底价拿下公园湖。东区一块住宅用地，苏涛的地王纪录最终被中海打破。苏州园区成为首个楼面价突破3万元/平方米的地块。
随着未来新房单价突破6万元的预期，苏州工业园区房价一路飙升。链家网数据显示，大部分社区二手房均价环比上涨5%-10%。
苏州人突然发现，苏州工业园区二手房挂牌价普遍在4万-6万元/平方米之间，与上海外环线及部分地区以外的地区价格相当。中环线和外环线。
当时苏州最流行的笑话之一是这样的——
“在苏州工业园区工作的金融从业者小王，因为园区房价太高，在上海买了房子，每天上下班要花两个小时。”
投资人陈先生去年3月退出P2P后，以每平方米2.3万元的价格购买了苏州工业园区的一套商品房。现在这套房子的价格已经上涨了一百多万元。直到现在，他都很难相信自己竟然如此幸运。 “去年买房的时候，可以随意议价、降价，没想到之后苏州市场会变得如此疯狂。”
陈先生还将自己的好运归功于他精准的投资眼光。自从在苏州工作以来，他一直坚定看好园区板块的价值。
事实上，在“工业园区”这个与工业城市联系在一起的冰冷、毫无吸引力的名字背后，隐藏着苏州最宜居的居住环境、先进的基础设施、最好的学区和高端商圈。在很多人眼里，在我心目中，它的居住价值并不逊色于上海郊区。 “为什么苏州最好的地段房价就不能高于上海那些缺乏配套的郊区呢？”
有些人不这么认为。小徐三年前从上海财经大学毕业，随后在苏州一家银行工作。她一直租用雇主提供的房子。她父母出钱给她买车，银行福利也不错。她在苏州。生活安定而平淡。但现在她已经提交了辞呈，打算去美国留学，然后上海找到一份新工作。
“以前苏州的房价让大多数勤劳的外地人都认为可以在这里定居，今年的房价暴涨让很多人失去了希望。而我有这么多钱，为什么不去上海投资呢？” ？”小徐的计划是，在美国大学拿到学位后，定居上海，定居上海。毕竟上海拥有更高水平的教育资源和医疗资源，也能为她开辟更广阔的职业前景。
精准控制
苏州的房价值多少钱是一个很难回答的问题，因为这是一个经济强而政策弱的城市。
正如苏州工业园区在没有特区政策优势的情况下发展起来的那样，苏州整体创造了极其出色的经济成果。 2018年，苏州GDP总量1.85万亿，排名全国第七，甚至更高。在成都、杭州、南京等省会城市，这背后是当地政府长期精准的管理运作。
苏州的房地产市场调控政策始终体现出对贸易商的精心管理，令人深思。
近期新的限购政策是在谣言传了半个月后才实施的，但只针对最热门的区域，即整个苏州工业园区和高新区狮山片区。园区内新建住宅限售期为三年，二手房限售期为五年。限售期。
尽管房地产流动性的锁定时间超过了大部分城市，但看似严格的限售政策在全市范围内并不统一，只是给部分地区一把“温柔的刀”。工业园区新建住房供应量本来就小，但需求量却很大。二手房市场多为改善型需求的购房者，持有期限本来就较长。
在其他地区，这只是房价可能继续上涨的信号。 “新政策可能会造成一定的需求外溢，吴中、吴江、相城以及新区非限购地区将出现一波结构性增长。”这是苏州一家拥有多个项目的房地产公司内部人士的判断。
过去6个月，工业园区和高新区狮山片区并不是唯一房价大幅上涨的地区。与此同时，苏州其他地区也不断涌现新的地王。例如，5月9日，河北房企荣盛首次入驻苏州，以溢价率68%拿下吴中区新地王； 4月24日，新城与招商局联合夺得吴中区太湖新城板块第一名。住宅用地使得该板块楼面价首次突破2万。
一手商品房方面，即使在苏州工业园区、高新区以外的地区，不少楼盘在4月份推出时，也出现了下午就有人领取预售证、数千人排队的场景。一大早就去抢房子。卖号的黄牛又回来了。江湖。
据克而瑞统计，4月份苏州（含吴江）新建商品住宅成交均价为21884元/平方米，环比上涨6.51%。 2019年4月，苏州新房成交量突破万套，创2016年10月实施限购以来的历史新高。
但该规定的范围尚未触及这些领域。
苏州上一次频繁出现地王是在2016年，当时的土地拍卖经常出现溢价超过200%的情况。当年，苏州国土资源局发布土地市场“熔断机制”，设定了土地拍卖最高限价。如果房地产公司报价超过最高报价，土地出让将暂停，竞价结果无效。
相比南京、上海当时为应对土地拍卖过热而出台的调控办法，苏州的地价限价办法被房企认为相对“温和”。 2016年起，南京在达到最高限价后实行土地“摇号出售”。房地产公司能不能拿到土地就看运气了。然而，上海的“招挂联合评分制”却让不少实力不足的房企彻底放弃了上海拿地也让上海的土地市场稳定至今。
另外，苏州的限购政策也不是特别严格。自2016年恢复限购以来，苏州本地户籍家庭每户可购买三套房。外地户口的，需提供累计一年的纳税证明和社保证明即可购买。一栋房子。落户苏州的条件并不高，因此苏州相对宽松的限购政策也被认为是给炒房者留下了空间。
“这两年，苏州楼市并没有真正降温，所以一着火就被点燃了。”苏州房地产行业一位业内人士表示。
相比之下，上海的限购令自2016年起要求上海本地家庭只能购买两套房子。非上海家庭必须提供五年的纳税和社保证明才能购买一套住房，单身人士不得购买一套住房。购买房屋。严格的限购政策，使得上海房价进入了两三年的稳定格局。
在今年土地拍卖火爆之前，苏州土地出让金已连续两年下降。从今年前5个月的土地拍卖情况来看，情况有望扭转。
2016年，苏州以1465.8亿元位列全国土地出让金排名第四，仅次于南京、上海、杭州。到2017年，苏州土地市场明显降温，部分地块滞销，土地出让金排名滑落至全国第十位，收入仅938亿元，同比下降36% 。 2018年，苏州土地出让金同比再下降8%。
不过，截至今年5月9日，苏州本地拍卖成交总价已达482.6亿元，比去年同期增加305.64亿元。
余温未散
2016年苏州土地市场的火爆记忆犹新。虽然此轮房价上涨给曾经的地王项目带来了缓解，但仍有不少地王项目没有得到解决。
即便如此，大多数开发商仍然不愿错过在苏州拿地的机会。今年1-5月，商海、碧桂园、中南、新城、阳光城、徐汇、融信、佳兆业、中骏、金地、华华等大地产企业在苏州积极抢地，终于获得了新的土地储备。
“看得出来，这次限售政策并不是很严格，但可能会影响购房者的心理预期。”投资人陈先生表示。
据克而瑞苏州统计，限购新政策发布后首周，火热的苏州楼市并未受到太大影响。 5月13日至19日，苏州市区新房成交量整体下降，而二手房成交量不降反升。房价上涨，新盘人气依然可观，二手房代理商也反映近期成交量还不错，工业园区房管局依然人头攒动。
5月20日至22日，苏州新建、二手房日成交量仍在800-1000套，与新规发布前的数据相近。
不过，监管的效果可能会在一两年内显现出来。首先，投资者将变得谨慎；二是市场心理预期发生变化，购房者观望心态增强；第三，部分开发商担心监管可能继续加大。自然，监管政策还有行动空间。
不过，苏州某房企内部人士认为，苏州房价未来较长一段时间下跌是小概率事件。新的限购政策无疑会抑制部分供需。但如果长期下跌，肯定是供需关系出现了问题，供给就会过剩。大量需求萎缩。目前苏州不存在这样的问题。限购之后，供给得到了控制，但需求依然存在。
“苏州土地市场狼多肉少，开发商拿地积极性依然存在。没有进入苏州的房企想要突围，进入苏州的房企想要补位。不过，新政出台后，苏州相对较高的地价相比前期会有一定的回落，房地产企业会更加理性。”一位房地产投资业务负责人表示。
作为投资者的陈先生对于未来房价下跌一点也不担心。 “我知道我一定会赚钱。这只是赚多或少的问题。”如今的情况，说白了，在“房子是用来住的，不是用来炒的”和精准管理下，楼市的热度既不能完全消退，也不能让房价失控。
