本报记者李蓓蓓上海报道
受3月复工潮和6月毕业季影响，今年以来上海个人租赁市场租金大幅上涨，已连续七个月上涨。业内人士认为，租金上涨的主要原因是供需失衡。目前，今年的租赁旺季已经结束。随着市场进入淡季，且随着租赁保障制度、住房供应量增加等措施的逐步落实，后续租金价格将维持波动或小幅下跌。
上海住房租金普遍上涨
“工资涨得没有房租快，多挣的钱都给房东了。有时候我突然不明白来上海的意义了。” 9月7日，在陆家嘴工作的“上海漂流”朱震（化名）下班后，跟随经纪人看了龙阳路地铁站附近的四处楼盘。
朱珍对四套公寓中的任何一套都不满意：一间主卧或一间10平方米左右的次卧，每月租金在3000元至4000元不等，其中一间次卧是由客厅改造而来。这样的情况朱珍有些失望。他向中介表示想多看几套房子比较，但中介礼貌地劝他“现在合适的房子不多，租金还在上涨”。
“当我看到房子的那一刻，我其实有点绝望。”朱震有些感慨地告诉华夏时报记者：“外地人在上海生活越来越难了。”
这并不是朱珍一个人的感受。 8月25日，央视报道“上海住房租金普遍上涨，部分地区涨幅近20%”。年内上海租金暴涨备受关注。
华夏时报记者近日在采访中还获悉，今年上海房租普遍上涨，部分房屋直接涨价数千元。 “谢天谢地，涨了三五百元。”一位租客说道。例如，一租户目前居住在浦东新区康桥与周浦交界处。两居室的租金原为3800元/月。 9月起，租金上涨至5000元/月。
研究机构的数据提供了更全面的租赁市场情况。克而瑞城市租金数据显示，今年7月，上海14个区全部租金同比上涨。除金山、崇明外，全市14个行政区中有12个行政区同比增幅超过10%。其中，奉贤7月租金同比上涨7.95%，涨幅为全市最低； 7月徐汇区租金同比上涨23.35%，涨幅最高。
上海中原地产首席分析师陆文曦向华夏时报记者提供的数据显示，8月份上海租金指数为272.8，今年以来全市租金上涨10.8%。 “今年确实是上海租金涨幅较大的一年，部分板块涨幅可能较高，从全市年均涨幅来看，基本在7-10%之间。”陆文昔说道。
诸葛住房数据研究中心发布的《8月全国大中城市平均租金价格报告》显示，8月份，全国大中城市平均租金价格为35.85元/平。米/月，环比下降0.23%，同比增长。 1.94%，涨幅收窄0.61个百分点。 40个城市中，环比下降的城市有31个，比7月份增加12个。 8月租金环比涨幅前五名的城市为保定、杭州、泉州、上海、洛阳，环比涨幅分别为2.31%、2.29%、2.22%、1.72%、0.94% 。
上述《8月份全国大中城市平均租金价格报告》显示，今年以来上海住房租赁市场较为活跃，租金呈现小幅上涨趋势。前四个月，上海租金水平总体稳定。 5月份开始，上海的租金水平开始上涨。据诸葛住房数据研究中心统计，8月份，上海月租金达到103.36元/平方米，环比上涨1.72%。
挂牌出租物业两年内减少36%
华夏时报记者注意到，近日有网友在社交平台发帖称，上海本轮房租上涨是因为二房东提高了租金。 “现在大部分房子不在房东手里，而是在二房东手里。他们大面积、批量“购买”房屋，然后聘请工程团队进行装修、设计、出租。这样一来，他们就可以提高大部分房屋的租金价格，而同一小区的个体房东也会跟随上涨。”
中汽集团（易居企业集团租赁行业研究部）战报也显示，今年上半年，上海私人住房市场（个人租赁）整体呈上涨趋势，租金上涨了连续7个月，6月打破近两年来最高租金，达到89元/平方米/月。
不过，多位受访者否认了这一观点。陆文昔直言：“二房东比例没有具体数据，一般来说至少达到20%就会直接干扰市场。”链家告诉《华夏时报》记者，“没有租赁市场的基础数据”，因此没有详细的上海租赁市场份额数据显示，二手房东的市场份额并不高。近年来上海持续开展群租整治，消除违规隔断。二手房东的利润空间被极大挤压。
业内人士表示，“供需失衡”是上海本轮租金上涨的根本原因。
“据克而瑞监测，上海私房租金年涨幅在15%左右，部分地区涨幅达到20%以上。”中汽集团战争研究中心分析师吴晶晶对华夏时报记者表示：“从需求端看，上涨的原因有很多，比如说到6月到8月的毕业季，一般都是租金上涨是正常趋势，还有一点也与购房市场的强力监管有关，无论是新旧贷款政策的变化，都导致一些急需的客户不得不继续租房。是叠加的，租金是上升”。
陆文熙还向记者指出，2017年至2019年，上海租赁市场处于温和盘整期，“基本没有增长”。但今年以来，随着疫情好转，上海人流恢复正常，毕业生到北上广深发展的愿望强烈，加速了毕业季的租房潮。 《华夏时报》记者看到，自如研究院发布的《2021年10城市毕业生租房报告》显示，上海今年仍位居毕业生租房城市第一梯队，吸引近半数大学生来沪发展。
从供给端看，近年来上海租赁市场的房屋挂牌数量大幅下降。克而瑞数据显示，2021年第二季度，上海共有出租房屋11万套。 2019年第二季度，有173,000处房产挂牌出租。两年内，单位数量减少了63,000套，挂牌出租的房屋数量减少了36%。
陆文曦强调，今年房价涨幅也比较明显：“从房子本身的租金回报率来看，上海平均年租金回报率在1.7%左右。通胀的影响也会传导到住宅楼宇，租金的上涨也会在一定程度上跟随房价的波动。”
《华夏时报》记者看到，权威部门已经注意到包括上海在内的一些城市的房租上涨情况。 8月10日，住建部起草《关于实施城市更新行动中防止大规模拆建的通知》，强调要“确保住房租赁市场供需稳定” ”并要求“住房租金年涨幅不得超过5%”； 8月31日，国务院新闻办公室召开“努力实现全体人民都有住所”新闻发布会，定下“有地方住”的基调，指出“住房租赁将发挥主体作用”解决新公民的住房问题。”角色”。
8月13日，上海人民政府办公厅印发《上海住房发展“十四五”规划》的通知，将持续建设住房租赁体系摆在首位的重要任务。与“十三五”相比，住房“十四五”将增加租赁住房供应。期间将供应租赁住房（房间及宿舍床位）超过42万套，占住房供应总量的40%。 。其中，出租房屋（室）22万套，宿舍床位20万张。继续规范该机构30万套租赁住房（间）。
高层的关注也让业内人士对上海租赁市场的稳定走势充满信心。
“预计未来上海的租房趋势肯定会上涨，但涨幅可能受到控制，或者受到大型租赁社区入市的影响，增速会放缓。”吴晶晶解释说，上海的R4土地（即租赁土地）正在逐步进入市场。这些大型租赁社区规模较大，并在一定程度上受政府控制。其中包括经济适用房，且价格通常相对较低。 “增加中低价位的供应，市场租金自然会稳定下来。”
“今年租赁旺季已经结束，从以往经验来看，四季度上海租赁量将大幅下降，租金价格将维持波动或小幅下跌。”陆文昔表示，基于今年比较大的增幅，不排除后续还会有透支空间。明年的租金涨幅可能会比今年小。
诸葛住房数据研究中心的研究报告也指出，自6月份以来，上海租金涨幅已连续三个月收窄。预计市场将逐步进入淡季。此外，随着租金保障制度和住房供应量增加等措施的逐步实施，租金将趋于平稳。
