近五年来上海增长最快的地区是哪里？
是奉贤。
近五年来，享受大虹桥项目红利的闵行、青浦增速远低于全市整体增速；
北外滩、东外滩并没有给虹口、杨浦带来太大的增长；
没有太多市政规划的奉贤、徐汇正在悄悄发财。
前面我们提到了徐汇，今天我们就来说说奉贤发生的事情。
奉贤的起点并不低，目前的快速发展实际上是一种复兴。
1992年，奉贤、青浦、松江首次跻身全国百强县，分别排名第35、36、37位。
2000年前后，县、区撤并并入上海。在这个过程中，奉贤被抛在了后面。
因为奉贤处于明显的地理劣势。
虽然三区与市区隔着闵行（闵行好烦），但青浦松江离市区还是近很多。
2000年松江开始出现城市过剩问题，大学城开始开发，松江新城开始建设，地铁规划开始。
9号线开通后，已成为开发最成功的五个新城之一。
青浦起步稍晚，但还是抓住了民营经济腾飞时期的一些机遇。
从奉贤到市区，要穿越闵行广阔的腹地，最短处约15公里。
这些大面积的荒地承载着大量的城市溢出物。哪些人适合落户闵行？
2003年，它被赋予一个名为奉贤的大学城，并放置在世界的尽头——奉贤海湾。后来老师和学生纷纷抱怨，场面一片狼藉。
进出这座城市就像是在学习一堂课。
而且，闵行和奉贤隔着黄浦江。奉浦大桥虽然于1995年通车，但由于设计缺陷，造成严重拥堵。
进一步拉开了与市区的距离。
在融入上海之前，奉贤、松江、青浦处于同一梯队。融入上海后，南闵行、松江、青浦的地位更加紧密，而奉贤、金山则沦为远郊。
当然，这并不意味着奉贤在这段时间停滞不前。
2002年奉贤人口为58.39万人，2020年增加到114.09万人，当然还需要继续扩大、再次扩大。
2003年南桥新城规划
因此，奉贤在撤县设区后就规划了南桥新城。
当时新城区的范围基本在沪津高速（S4）以西，而S4东侧还是大片农田。
与新版奉贤新城相比，面积只有三分之一。
新旧方案对比
现在看来，原来的图案确实很小。
不可能，谁也没想到上海发展得这么快。
更重要的是，当时仍然沿用内生思维。新城规划基本上由区政府自己完成，市政府的投入很少。
其实青浦不一样。
本世纪初，青浦围绕夏阳湖修建了公共活动中心。重要的行政部门、图书馆等服务机构相继迁往这里，中山医院分院也建于此。
不过，也仅限于此。那时还没有地铁线路规划，没有TOD规划理念，更没有产城融合的想法。
后来，市区面积开始扩大。市电注入后，松江新城、嘉定新城布局豁然开朗。嘉定新城有着庞大的骨架和地标建筑。大家对新城建设有了新的认识。
此时，青浦17号线也开始实施。领导们意识到当时的格局太小，但机会已经错过了。
核心资源已经给了夏阳湖，17号线沿线发展的弹药已经所剩无几。
因此，青浦新城在2015年后干脆放弃，转而投身房地产。淀山湖大道站、汇金路站全面开发。
直到2021年初，新的新城规划才出炉，放弃夏阳湖，转向青浦新城地铁站以北的一大片空地。
奉贤新城就比较幸运了。
原南桥新城基本向东发展，开发了新的居住区。
奉贤新城街景
现在继续向东，继续向北，就可以将它们完全连接起来。
南桥新城升级为奉贤新城的主要标志是5号线延伸段的竣工。
奉贤有了地铁后，各种公共资源开始全面升级。
老百姓最关心的莫过于医疗、教育、商业。
现在，该市已为其建设了三级新华医院，国家妇婴医院也将于2022年投入使用。
与嘉定、松江、闵行相比，奉贤引进的市级教育资源还比较匮乏，大部分学校名称仍以“奉贤”开头。
2014年，奉贤建成格致中学分校。 2019年，市外奉贤校区有了规划。今年与尚中国际学校合作建设尚中国际奉贤分校。
事实上，大家都知道，一个学校的成绩的决定因素是它的生源。奉贤曾经是一个内生地区。如果没有引入市区的中产客户，自然不会有多少名校来到这里。
随着地铁的开通和市区房价的上涨，越来越多的中产阶级顾客涌入奉贤，名校自然愿意前来开设分校。
当然，奉贤发展最快的还是商业配套。
一个有趣的现象是，5号线在奉贤设立的几个车站基本不经过居民区。
事实上，为了避开原来的居民区，5号线在奉贤新城突然向东转向。
因此，对于现有居民来说，目前的地铁并不是特别方便，最后一公里问题很难解决。
说起自私，小区没有空地，坐地铁红利的是当地居民；
如果经过一个全新的区域，土地增值的利润将属于公众。
体现公共性，在新的地区设立地铁站，以地铁为中心建设更多的公共设施。
不是的，奉贤大部分的商场都建在地铁口。
龙湖的两个购物中心和一个万达广场正在建设中。建成后，奉贤的商业水平将得到质的提升。
这不就是五年前的青浦吗？
松江、嘉定、青浦一一开发，现在终于轮到奉贤了。
奉贤的房地产市场比较单一。
奉贤面积733.38平方公里，比昆山市小不了多少，不可能全面开发。
事实上，奉贤大片地区仍为农田和生态湿地，主要开发区域为奉贤新城。
奉贤下一步重点建设的公共设施基本位于奉贤新城。
奉贤新城鸟瞰图
凤城早已是奉贤的核心区域。民国时期，凤县迁至南桥，凤城成为一个普通乡镇。
由于历史原因，丰城仍有不少居民，但已不再是重点开发目标。近期，仅开发了中海高雅花园等少数物业。
乍一看，这些房产是为了改善和供当地居民使用。市区急需的建议看南桥、奉贤新城。
海湾是另一个人口相对集中的地区，但却错过了最佳的发展机遇。
1998年，海湾被定位为世界九大湾区之一。
香港的浅水湾和纽约的长岛都是湾区，后来成为当地的富人区，所以海湾也将成为上海富人区。
按照这个神奇的逻辑，区里给了海湾很多资源。
首先，奉贤大学城选址湾区，入驻上海师范大学、华东理工大学两所重点大学，以及上海应用技术学院、上海旅游学院。
后来的4A级景区碧海金沙还有：
国际风筝场、东海观音寺、滨海知青文化广场、龙腾阁、京剧服装馆、文化街、松声马术俱乐部、游艇基地、上海师范大学实验学校、安达医院、海泉路商业、金汇港等待滨水景观区...
只有一件事被忘记了：人口从哪里来？
该湾距离市区较远，距离奉贤市中心较远，不可能容纳大量城市人口居住；
当地工业相对匮乏，仅靠西部的化工厂无法支撑。
所以后来海湾房地产市场崩溃了，很多年都没有上涨。一些办公楼未完工，成为鬼城。
现在当局似乎已经放弃这里了，不再注入核心资源。这样一个远离中心的区域，已经完全成为内生的了。
西渡原本是一个渡口，之前就有一定的人口积累。后来，这里被定为搬迁基地，人口更加密集。
5号线开通后，利用奉贤首站的优势，也吸引了一些闵行居民，地铁站旁的连城商业广场也热闹起来。
一楼商铺租金已达20元/平方米/天以上。
但西都的城市界面并不理想。由于历史原因，老房子太多，搬迁居民太多。
西行的下一站小塘，几乎是一个全新的区域，却有着更好的居住体验。现也纳入奉贤新城。
总体来说，奉贤集中了全区的力量建设新城区，自然是发展最快的区域。
当然，奉贤不少地区已经被纳入自贸区，但目前来看，自贸区的意义似乎只是帮助奉贤卖房子。
其他实质性激励措施短期内不会实施。
青浦、嘉定、松江这三个新城市该打的牌已经基本打完了。
松江开始向外建设G60；嘉定新城二期仍不愿开工，只能返回南翔敲定；青浦新城核心区已经没有多少资源了。
现在，奉贤时代到来了。
东方美谷正在发力，到2025年产值将达到600亿，占奉贤总产值的37.5%。
奉贤5号线建成通车后或将迎来一波高潮。 15号线延伸、南丰线南延、嘉闽线、奉贤线均在筹建中。
不过，按照奉贤之前的进度，这些项目的实施还需要一段时间——大家等五号线的延长线已经等了十年了，这些线路岂不是还要更久吗？
而且，奉贤的产业劣势依然明显，第二产业仍是主导产业。
2020年，奉贤第三产业GDP占比仅为36.1%，远低于其他新城。
目前奉贤的房价已经达到了3.5万-4万，其他几个新城的房价基本都在4万-5万左右。差距基本在合理范围内。
不过，对于预算在300万以下的用户来说，除了奉贤之外，确实没有太多选择。
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