党的十九大报告指出，“我国经济已从高速增长阶段转向高质量发展阶段”。为深入探讨房地产评估机构如何适应经济高质量发展，推动经济高质量发展，实现自身高质量发展，2018年10月25日至26日，中国房地产学会全国房地产评估行业组织评估师与房地产经纪人在京举办2018年“高质量发展阶段评估服务——转型升级向更高水平”。中国房地产估价年会。以下为本次年会嘉宾观点汇总：
转型升级迈向更高水平，努力实现房地产估价行业高质量发展
杜娟 中国房屋协会会长
观点总结：（一）党中央提出高质量发展的主要原因：一是高质量发展是保持经济持续健康发展的需要；二是高质量发展需要转变发展方式；三是高质量发展是解决经济问题的需要，是解决发展不平衡、不充分问题的需要；第四，高质量发展是应对外部环境重大变化的需要。 （二）对行业的期望：一是适应和服务国家发展趋势，开拓评估业务新领域；二是基于估值的基本需求，不断深化传统业务；三是以科技创新为动力，努力提高估值效率。
提供优质评估服务——评估机构的出路
柴强 中方研究院副院长兼秘书长
观点总结：（1）要提供高质量的评估服务，评估机构需要在11个方面进行转型：发展战略——专业化、咨询化、高端化、品牌化；报告内容——多元化、动态化、数据化、精细化、个性化；服务工具——智能、便捷。 （二）为了提供高质量的评估服务，评估机构需要做到以下几点：一是时刻关注评估报告的质量；二是坚决遏制低收费恶性竞争。第三，必须有数据和文件保护；四要注重吸引和培养人才。第五，要建立深度学习交流机制。 （三）未来行业将以评估机构信用评估为抓手，引导评估机构提供优质评估服务。
新技术对估值行业的影响和机遇
Scott Robinson，2016 年美国估值协会主席
观点总结：（1）自动计价源于美国集中应用纳税评估。自动评估是基于多元回归自动评估模型系统，为评估人员的决策提供依据。然而，自动评估并不能取代评估师。 (2)使用自动鉴定系统可以节省鉴定人员的时间，提高效率，降低运营成本。 （3）评估平台未来的发展分为两个阶段：第一阶段是平台向评估人员分配任务，需要时间和成本；第二阶段是平台对业务项目进行分类，评估人员自行选择。
基于台湾城市更新评估经验探讨高质量发展阶段的评估服务
卓惠华 台湾宏达房地产估价师公会会长
观点总结：（1）自2012年起，台湾开始修订《市区重建条例》并完善评估运营服务，在增强信任、保障民权、简化程序、完善争议解决等四大方面进行了改进。 （二）高质量的评估服务需要政府制定法规、监督审查、社会公众认真解释和维护权益、企业教育和营销、评估人员提高技能、端正形象。 （3）估值行业是专业、道德、时间三合一的竞争。当竞争优势增强时，企业的品牌价值就会越来越高，社会信任度就会越来越大，国家的公共利益就会更加得到保障。
评估师转型升级——资产管理与增值
于金雄 国中联集团顾问
观点总结：（1）评估职业的核心能力包括：专业观察、判断和分析能力；良好的职业道德和合规标准；对不同行业有一定的了解；掌握房地产市场、资产市场、资本市场走势；具有良好的沟通能力；保持敏锐的市场敏锐度和合理的预测；就当前社会事务和宏观政策提供专业意见。 (2)估值无处不在。评估师服务范围可涉及资产评估及咨询、融资评估及咨询、交易评估及咨询，可为公司治理、基金管理、资产增值等提供服务。
房地产估值行业的拐点真的来了
崔太平 亨通评估创始合伙人
观点总结：（1）大多数评估机构面临的困境：一是将评估作为一个独立的职业和行业所面临的困境；二是经济周期面临的困境；第三，大数据带来的估值困境。 （2）评估机构应按合伙制管理，资本不应成为该领域的主导力量。 （三）行业自律方面，建议制定评估服务对外公共采购示范性招标标准；制定网上查询领域的行业规范和标准；制定专业评估服务标准。
高质量发展阶段的评估服务
戴德梁行大中华区估值与咨询服务部中国区主管兼大中华区总监陈家辉
观点小结：（1）AVM系统只是辅助专业评估人员的工作，评估人员的专业判断才是合理使用该系统的关键。 AVM系统大规模使用后，对评估人员的要求越来越高。评估人员需要加强对市场的理解和判断，掌握国内外评估标准，优化产品和服务，开展上市、并购、旧城改造等新的评估业务任务。该领域帮助业主最大化利润。 （二）借鉴香港、内地和美国的成熟制度，通过规章制度严格执行评估人员的独立性，确保评估结果的公平、公正，并仔细检查是否存在利益冲突。
融入粤港澳大湾区建设，实现评估行业共同跨越式发展
黄希钦 全国政协委员、深圳市房地产估价协会会长
意见小结：（一）我国已进入新时代，正处于高质量发展阶段。估值行业面临时代变革、市场变革、行业变革。它需要思考如何实现凤凰浴火重生。 （2）房地产估价行业是高端人才密集型行业。我们可以学习香港评估行业发展的先进经验，以粤港澳大湾区建设为契机，加强湾区行业交流合作，促进粤港澳大湾区的共同发展。估值行业跨越式发展。
适应优质估值模型，实现长期可持续发展
——坚持房地产估价改革创新
丁金利 河南省房地产估价师经纪人协会会长、河南省宏基房地产评估测绘有限公司董事长
观点总结：（1）房地产估价市场的主要矛盾是市场发展滞后于理论方法、经济利益凌驾于职业道德之上。 （二）评估报告的外部质量应当符合基本要求，内部质量应当符合技术标准。评估报告的核心是评估结果。 （三）为实现高质量的评估服务，行业必须制定房地产评估评估方法选择指南，制定重大遗漏和虚假报告的认定标准，建立评估基础数据库和评估参数体系。 （4）虽然房地产估价的质量反映在报告中，但决定报告质量的却是报告之外。
根深叶茂、枝繁叶茂——做好风险管控，实现高质量发展
高锡山 中国评估联盟房地产评估联盟理事长、首嘉置业顾问集团董事长
观点小结：（一）评估行业发展的高风险主要体现在三个方面：一是房地产评估行业面临来自律师、资产评估机构、信息公司等的激烈竞争；其次，评估行业需要承担的法律责任不断增加。三是甲方风险频发，乙方易受影响。 （2）评估行业主要面临三类风险：业务风险、财务税务风险、公司治理风险。 （三）评估机构主要负责人必须提高风险成本意识，持续关注和支持风险管控，采取切实有效的风险管控措施，注重风险管控和风险管控的落实。控制。
环境变化与制度选择
曹亚坤 深圳市世联置地房地产评估有限公司副总经理、首席评估师
观点总结：（1）房地产市场下半年，评估机构应做好选择，拥抱客户需求变化带来的机遇。 （2）互联网化是大势所趋，估值机构应利用大数据平台实现估值业务多元化。 （三）评估业务向高附加值、精细化、做强方向发展；衍生品多元化业务为估值做强做精提供资金投入保障；精细化估值业务为多元化业务提供核心技术支撑。
房地产税征收中的估价服务
严旭东 北京云方数据技术有限公司创始人、董事长
观点总结：（1）税基评估特点：评估范围广、数量大；注重整体公平性和一致性，以及区域平衡；不向纳税人收费，注重考核效率和成本；采用批量考核方式；考核时间点统一；评估是定期和连续的。 （二）税基评估评估值注重整体公平，一般评估评估值标准为市场价值或市场公允价值；税基评估多采用批量评估，注重规范化、规范化；一般评估多采用案例评估，注重准确性。自然;税基评估值通常低于市场价值。
提高质量深化服务——出租住房租金评估探讨
杨斌上海百盛房地产评估有限公司常务副总经理
意见小结：（1）市场租赁住房的评估方法根据租赁住房的来源不同而不同。其中，新建租赁住房的租金评估方法包括成本法、比较法、收益法。存量改造、改造过程中，征收房屋的租金评估方法包括剩余法和比较法。出租房屋的租金评估方法包括成本法和比较法。个人租金 出租房屋的租金评估方法包括比较法和收益法。 （2）与住宅销售评估相比，采用市场法评估租金时，更注重商业服务设施、公共交通便利性、装修、家具设备等因素。
深圳拆迁改造“麦肯锡”式估价服务
吴庆 深圳市格恒置地房地产评估咨询有限公司董事长
观点总结：（1）“麦肯锡”式服务以估值为核心，提供定制化、高端化、优质化、精细化、不可替代的专业咨询服务。主要有四个方面：一是政策研究和顶层设计；二是区域研究与战略决策；三是项目策划、咨询和监督；四是全流程管理、组织实施。 （2）“麦肯锡式”估值服务在服务理念上高度重视战略咨询和宏观规划；在服务内容上，强调全程跟进、综合服务，要求知识结构多元化；在服务态度上，强调主动思考、发现问题、解决问题；专注于服务角色中的专业协助和组织协作。
未来房地产评估机构多元化发展的机遇与挑战
Kam Qishan，仲量联行企业估值和咨询服务部高级总监
观点总结：（1）房地产策略多元化主要体现在：政府对科技和第三产业政策的鼓励；国内市场对技术产品和服务的需求激增；以及资金需求旺盛。 （2）建议加强评估师在资金安全和融资需求方面的平衡作用；在资产价值优化和投后管理方面，评估师的角色应更加多元化；利用大数据和区块链的分析学习功能，优化评估效率，适当减少对主观判断的过度依赖。
多维度为高质量发展提供评估服务
王昌华上海城市房地产评估有限公司副总经理
意见小结：（一）以评估业务为引领，开展区域定位与规划、产业调查与评估、土地规划等业务，不断创新业务领域。 （2）与市场接轨，为客户提供定制化的服务标准和服务内容，体现高品质的评估服务。 （三）通过多种形式的内部培训、多样化的培训方式、学习共享平台、综合交流平台、专业教学，培养新型专业人才。
最专业的房产经纪人——房产评估师
王波 中国房地产学会副会长、深圳市同致诚土地房地产评估咨询有限公司董事长
观点总结：（1）当前房地产市场和房地产经纪行业的发展为房地产估价师进入房地产经纪行业提供了机会。 （二）房地产估价师具备完整的知识结构、充足的市场信息和良好的服务态度，可以成为专业的房地产经纪人。 (3)单方经纪人+评估师=最好的房产经纪人。
专题论坛：新技术革命给估值带来的变化
翟猛（中国房地产学会副会长、北京国信达房地产土地评估有限公司董事长）：（1）目前行业最大的挑战是盈利能力不足。我们正在从风险角度和投资角度积极分析业务拓展的方向。如果成功，我们会将成功的模式介绍给大家； (2)没有人能够主宰市场。评估行业需要大家共同努力，共享市场机遇，用我们的专业知识和辛勤劳动提供优质的评估服务。
尚爱群（安徽中安房地产评估咨询有限公司董事长、中国房地产评估联盟理事长）：（1）数据对房地产评估有很大的引领作用，可以提高服务质量。 （2）信息技术对评估行业影响较大。互联网公司进入估值行业将促进估值机构的统一。估值行业的春天已经不远了。
蒋文军（浙江恒基房地产土地资产评估有限公司董事长、总经理）：（1）挂牌数据与真实成交数据差距较大。互联网公司直接抓取大数据得到的挂牌价格并不准确。客户需要的是真实的价值评估，评估行业的专业技能是不可替代的。 （2）立足本地，作为本地数据维护和更新提供商，与本地中小型机构合作。
刘晓娟（汇丰智业组织主席）：（1）数据技术在估值行业的应用是“福祸相依，火力全开”。好消息是，即使在经济不景气的背景下，互联网仍然有20%的增长率；令人担忧的是，数据处理方面缺乏技术积累，未来非常不确定。 （二）互联网时代的三个特点：一是各行业、各企业都在快速迭代；第二，一切可以编程的东西都必须数字化；第三，以最佳方式重新组织事物。
徐军（中国评估联盟副理事长、上海中国评估联盟信息技术有限公司董事长）：（1）未来评估行业肯定会被新技术变革。不如尽快行动起来，利用技术工具为评估机构和评估师服务。 。 （2）过去20年估值行业发展的驱动力是市场化，未来的驱动力将是新技术。新技术必须与估值专业知识甚至相关专业相结合，才能成为估值行业发展的核心驱动力。
孙杰（深圳房讯通信息技术有限公司CEO）：（1）估值在房地产的整个生命周期中发挥着作用。估值报告中的数据非常有价值，估值行业是一个数据金矿。 (2)中心化数据建设存在安全问题。未来，去中心化的区块链技术有望通过透明化解决数据合作的瓶颈，让估值行业实现数据共享。
徐金良（智地平台执行总经理、苏州天元土地房地产评估有限公司执行董事）：（1）评估机构的发展要考虑三个层面：第一是客户和资源；第二是评估机构的发展。二是商业和产品服务；三是内部管理和成本控制。 （2）在估值这个词中，“价格”的价值将越来越小，“估值”思维的应用将变得越来越重要。这就是改变估值机构的方法。
李秀荣（厦门君达房地产资产评估咨询有限公司、厦门云平众联科技有限公司董事长）：（1）评估技术不能流于形式。必须以客户满意为己任，精益求精。 （2）新技术就是未来，与新技术共生共赢、共同成长。
（注：以上内容根据现场记录整理，未经本人审核）
