2023年2月9日
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导读：“亿城”各有其独特的致富“秘诀”，楼市发展水平也千差万别。
作者 |第一财经日报 马一凡 张慧敏
截至目前，我国已有4个“千亿镇”，即地区GDP超千亿的乡镇级行政区。分别是昆山玉山镇、遵义茅台镇、佛山北滘镇、狮山镇。
这些乡镇经济实力堪比地级市，各具特色。他们有的以历史悠久的酿酒业起家，有的凭借地理优势吸引外资办厂，有的靠做粉丝发展壮大，成为全球最大的酿酒厂。作为家电生产基地，还有一个小镇自20世纪90年代起就大力招商世界500强企业，成为“制造小镇”。
经济的繁荣自然会带来消费和楼市的繁荣。四个“千亿小镇”中，房价最高的玉山镇部分地段与上海一线城市相当。最贵住宅区价格接近6万元/平方米，最贵单套房挂牌价已超过12万元/平方米。米。不过，也有房价刚过万元的城镇，有的地区单价还没有突破万元。
昆山玉山镇：
坐稳“中国第一镇”，最贵房价堪比上海
中国一个县级市的GDP已经超过了几个省级行政区。那么这个县城最强的小镇到底长啥样呢？
近日，2022年各地区GDP陆续公布。江苏省苏州市下辖的县级市昆山全年完成5006.7亿元，高于青海（3610.1亿元）、西藏（2132.64亿元）两省，成为全国第一。全国第一。 GDP超过5000亿元的县级市。
到2021年，全国“千亿县”总数将达43个，昆山领跑全国县。在这个“全国最优秀的县级市”中，玉山镇是“第一中的第一”。
五年来，玉山镇稳居中国“千强镇”第一名。网络上广为流传的说法是，玉山镇2021年GDP已达2700亿元。但根据玉山镇近两年的政府工作报告，2021年该镇地区生产总值为965亿元， 2022年地区生产总值达到1020亿元，突破千亿大关。
目前，玉山镇最贵地段房价接近6万元/平方米，最贵独栋挂牌价超过12万元/平方米，与第一期房价相当隔壁的一线城市，上海。近日，第一财经记者从上海出发，探访这个“中国第一镇”。
从上海乘坐高铁到昆山只需20分钟，比上海的通勤时间还要短。玉山镇位于昆山市中部，是一般意义上的昆山市区。昆山以玉山镇为依托，打造全国首个县级市国家级高新区。
当你出了昆山南站，脚下的土地就属于玉山了。首先映入眼帘的是一块巨大的红色广告牌，上面写着“建设社会主义现代化示范县”。
玉山镇其实并不像一个小镇，而更像是一个设施齐全的中等城市。这里有大型购物中心、时尚街、山姆会员店、盒马X会员店等，这些商业设施体现了当地居民的高水平。物质生活条件。
玉山镇人民政府位于中心区。作为中国最强镇的行政机构，老建筑显得相当低调。玉山镇政府以北不远就是富士康工厂。早在1993年，富士康就在昆山设立了工厂。除富士康外，和硕、纬创、广达、立讯精密等多家苹果零部件供应商和合作伙伴也落户昆山。
您使用的笔记本电脑或手机很可能是昆山制造的。昆山市人民政府官网数据显示，2021年昆山生产计算机整机4529.1万台，移动通信手机（手机）3380.2万部。
按照功能划分，玉山镇的几个地段面貌完全不同。富士康所在的玉山市北部，大工厂林立，小街道烟花缭绕。店主们出售来自安徽、河南、山东的小吃，安抚工人们的味蕾。这里的平均房价为19000元/平方米，是玉山镇的一个价格洼地。
玉山镇人民政府以西区域有昆山体育馆、昆山杜克大学、城市生态森林公园、中央湖公园等，环境优美，文化氛围浓郁。这里有很多别墅区和低密度住宅小区。很多社区的房价都非常低。达到58000-60000元/平方米。在北科房屋搜索App上，最贵的别墅标价为12.1万元/平方米。
魏云（化名）是昆山某领先中介机构的高级经纪人。他告诉第一财经记者，玉山城西是昆山著名的“富人区”。昆山工业发达，工厂众多。厂区的空气和昆山差不多。大部分环境不好，但城西没有工厂。环境不错。昆山当地人更愿意在城西买房，所以房价水涨船高。 “现在的价格已经下降了，同比下降了5个点，去年还高一些。” ”。
该区域的房价与上海相当。它们膨胀了吗？魏云认为，不存在泡沫。 “城西购房者较多，主要是当地人的改善需求，也有学区的支持。”
魏云说，昆山常住人口超过200万，相当于一个地级市的人口。直通上海地铁的昆山花桥镇，上海房地产投资者较多，但玉山镇楼市主要靠常住人口支撑。当地人口 有钱人更喜欢城西，而不少“新昆山人”则在城东、城北买房。整体均价在22000元/平方米左右。
过去，玉山镇的繁荣与其地理位置密切相关。它靠近上海，是外商投资办厂的理想地点。现在，玉山正在加快攻克高新技术产业，努力成为我国县域示范的“高新技术样本”，着力打造计算机、生物医药、高端装备等产业集群。
据玉山镇2023年1月《政府工作报告》显示，该镇已开工建设近350万平方米的先进计算产业园和近150万平方米的生命健康产业园。寒武纪昆山智能计算中心建成并启用。泽晶医药产业化项目二期投产，7万平米小型核酸生物医药研发产业化平台高效投产。新兴产业产值占规模以上工业总产值的63.5%。
目前，国家超级计算昆山中心已承担国家重点研发及产业化项目的算力需求。 “深时数字地球国际大科学计划”通过国家科技改革领导小组会议审议，成立全球首个固体地球地球科学领域科研中心。有了工作站式工作平台，全镇科技型中小企业首次突破1000家。高新技术产业发展成为玉山镇夺得“千强镇第一”称号的最大动力。
佛山市北滘镇：
上市公司14家，楼市繁荣过后已趋于平静。
2023年1月28日，佛山市委经济工作会议透露，佛山市顺德区北滘镇将成为继狮山市之后佛山市第二个GDP突破千亿元的镇。
北滘镇隶属于广东省佛山市顺德区。位于顺德区东北部，东与广州市番禺区相连。辖总面积92平方公里。截至2022年底，北滘镇常住人口37.7万人，其中户籍人口16.6万人，户籍人口不到常住人口的一半，具有较强的人口吸纳能力。
“千亿小镇”离不开扎实的“产业基因”。早在20世纪80年代，北滘镇所在的顺德就与南海、中山、东莞并称为“广东四小虎”。北滘生产的电风扇享誉全国，被称为“扇城”。
经过多年发展，北滘镇已成为中国家电制造业重镇，拥有全球规模最大、最齐全的白色家电产业链和小家电产品集群。北滘镇副镇长胡兵曾向媒体表示，2021年北滘镇工业总产值将突破4200亿元，其中家电产业产值占比将超过70%，占约占全国家电行业总产值的10%。
随着产业结构迭代升级，北滘机器人产业近年来也快速发展，美的库卡智能制造科技园、博智林机器人谷、埃斯顿、中国装备、中力德、拓业等重大项目相继落户。此后，北滘形成了智能家电、高端装备、机器人等多个产业集群。地方及控股上市公司14家。
说到北滘，碧桂园和美的是不得不提的两家企业。它们位于潭洲河的东西两侧。两者都是在北滘镇本地发展起来的世界500强企业。上述两家企业除了布局家电、机器人智能制造等产业外，还与北滘城市界面建设密切相关。
1992年，碧桂园成立元年，第一个项目——顺德碧桂园开工建设。以此为起点，碧桂园开始了北滘乃至全国的城市建设。今天，当我站在碧桂园总部区的一栋高楼上环顾四周，看到的几乎所有东西都是碧桂园建造的。美的地产在开发领域起步较晚。 2004年成立后，开发了北滘君兰国际高尔夫社区项目。截至目前，已在北滘开发了14个住宅项目。
北滘楼市与全国房地产周期大致相似。 2015年前后，楼市供需两旺，价格快速上涨。再加上“产业强”、“临广”的标签，北滘楼市的表现也更加出色。安居客数据显示，目前北滘区二手房价格为20300元/平方米，远高于顺德区的15500元/平方米。 2021年上半年，北滘房地产市场再次迎来一波增长。一位北滘房产销售顾问告诉第一财经记者，当时房屋供应紧缺。原来的住房供应量为24000元/平方米，最高涨至30000元/平方米。客户按每平方米付费。
然而，随着全国楼市下滑，北滘楼市销售也面临挑战。
王旭（化名）是北滘一处房产的销售经理。他所在的房产是北滘新城区公认的优质楼盘，均价约2.4万元/平方米。他向第一财经透露，2022年上半年，他的房产月均销售额在6000万元左右。 2022年6月，随着佛山市限购政策放宽，北滘成为非限购区域。该楼盘迎来销售小高峰，月销售额约1.4亿元。 6月份之后，销售额逐渐恢复到之前6000万元/月的水平。
值得注意的是，在北滘销售需求尚未回暖的背景下，2023年1月中旬开业的顺控博悦湾销售表现良好。一位知情人士告诉第一财经记者，顺通博悦湾本次推出了300套左右的房源，截至2月初，已售出80%以上。据悉，该项目位于博智林机器人谷。该区域配套成熟，居住氛围浓厚，新增供应较少。是难得的江景房，现房出售。此外，该项目主要售价区间为14500-20000元/平方米。无论是与佛山或隔江相望的广州江景房相比，还是与同区域近期的新房、二手房相比，价格都相对有优势。上述业内人士表示，博悦湾的热销只是当前北滘楼市的一个案例。其之所以能在短期内取得较好的表现，与其较高的性价比有关。
在房地产行业需求尚未释放的当下，北滘楼市似乎失去了往日的辉煌。
遵义茅台镇：
股王背后的小镇，土地为酒企扩大生产用地
截至2月9日收盘，贵州茅台（600519.SH）总市值仍为2.28万亿元。
上市公司背后，贵州茅台酒的发源地遵义茅台镇也颇具实力，被誉为“中国第一酒镇”、“西部第一镇”。
茅台镇隶属遵义市仁怀市管辖。 2020年，地区生产总值突破1000亿元。目前，仁怀市政府官网并未提供茅台镇2022年地区生产总值数据。可供参考的是，2021年，仁怀市实现地区生产总值1564.49亿元，其中茅台镇带来的产值——香型酒产业占据大头，2022年仁怀市酱香型白酒产业总产值将突破897亿元，同比增长50%。
茅台镇位于赤水河畔，四面环山，地势险要。古有“川盐行黔，秦商云茅台”之说。这里特殊的生态、气候、土壤和微生物区系，成为生产茅台等高品质酱香型白酒唯一不可复制的产区。 1915年，茅台酒在巴拿马万国博览会上荣获金奖，从此茅台镇名扬天下。
作为“千亿小镇”，似乎还不够热闹和繁华。截至2021年6月，茅台镇常住人口仅6.39万人。 2021年，全镇地区生产总值达到1277亿元，同比增长16.9%；城乡居民人均可支配收入分别达到65046元和25743元，同比增长8.9%和9.2%。
去过茅台镇的人都说，那里的空气中弥漫着酒香。 2020年，仁怀市茅台镇工会召开第一次代表大会，透露了一组数据：茅台镇有正常生产酒类企业1000多家，非公酒类企业职工近3万人。镇内聚集了茅台古镇文化产业园、仁怀名酒产业园、仁怀空港新区三大园区，构成了茅台发展格局的三大经济增长极。也就是说，茅台镇一半以上的人口在酒类企业工作。
茅台镇土地弥足珍贵，大部分土地都预留给酒类企业扩大生产。几乎没有留给居民的土地。 2009年，仁怀市启动搬迁进程，数万人从茅台镇搬迁到仁怀市。如今，茅台镇人更习惯在十几公里外的仁怀市买房、花钱。
据安居客网站显示，截至2022年12月，仁怀市平均房价为7088元/平方米。 2020年均价仍为4733元/平方米，两年上涨49%。据中国房价市场网统计，近一个月仁怀市二手房挂牌价已达10203元/平方米。仁怀市有望成为又一个房价过万元的县级市。
佛山狮山镇：世界500强企业比比皆是，房价一向“低调”
“一小时创造1141万GDP，60辆一汽大众汽车下线，3000台机器人投入运行……”佛山官媒曾形容南海区制造业重镇狮山的速度，佛山市.
狮山镇位于南海区西北部，总面积336平方公里。是南海区最大的镇。截至2020年底，狮山镇常住人口95.5万人，是广东省人口最多的镇。
与土地面积和人口相匹配的是其领先的生产力。早在2017年，狮山镇GDP就突破千亿大关。 2023年1月28日在广东召开的全省高质量发展大会上，狮山镇党委副书记、镇长麦满良对媒体表示，2022年，狮山镇GDP预计突破1300亿元，规模以上工业产值超过4000亿元。
狮山镇坐拥佛山国家高新区、佛山展新产业园、佛山市人才创新灯塔产业园三大平台，是名副其实的制造小镇。第三产业比例为1：74：25，制造业是绝对主力。 。那么制造业小镇是如何发展起来的呢？这与“大树搬回家”的投资模式密切相关。
所谓“大树搬回家”，就是吸引世界500强企业来狮山投资。 1995年，狮山街道正式成立。当年，狮山引进了第一家日资世界500强企业日商岩井； 2004年至2006年，本田、丰田等9家世界500强企业投资项目落户狮山。狮山； 2010年，一汽大众华南工厂正式签约落户狮山，成为当时佛山历史上最大的外资项目。佛山市商务局数据显示，截至2019年，已有69家世界500强投资企业落户狮山。目前，狮山镇已形成汽车及零部件、高端装备制造、有色金属、生物医药等支柱产业。
或许是因为开发时间较晚，或者是没有“临光”因素的加持。虽然GDP早已突破千亿，但狮山的房价并没有成为南海区的“龙头”。安居客数据显示，目前狮山镇二手房均价为1.3万元/平方米，低于南海区1.7万元/平方米的均价。
记者以投资者身份与佛山市狮山镇西站片区一位房产中介交流时，他告诉第一财经记者，如果预计短期持有该房产，建议考虑南海区其他地区——禅城、桂城。狮山等地区的房地产，因为“狮山房价上涨相对缓慢”。她表示，2018年和2019年是狮山房价的高峰期。当时，她的很多客户都以15000元/平方米的价格在狮山投资了房产。但现在当他们想卖的时候，却发现二手房的价格和他三年前买的新房的价格相差无几。 “价格没有上涨，我还亏了利息。”
博爱湖片区是狮山镇政府所在地，也是狮山镇近年来重点建设的区域。该地区最贵的新房价格为3万元/平方米，这也是整个狮山镇的最高价格。近日，该地区一位房产经纪人向第一财经记者透露，博爱湖区域首个熙瑞花园正在推出特价房。其中，87平米户型最低价为13500元/平米。此前，该户型最高售价为18000元/平方米。该房产中介坦言，与罗村相比，博爱湖区域的商业氛围还不够浓厚。
在这一轮房地产行业周期中，狮山楼市的降温也略显艰难。广东湾研究院统计显示，截至2022年8月31日，狮山镇官窑板块、松岗板块、狮山板块、罗村板块楼市枯竭周期分别为92.7个月、61个月、61个月。 20.4个月，18.3个月。
