正在进行一场资产内部重新洗牌的, 是二零二六年的中国房地产市场。
在上半年期间, 内地的买家于香港投入了1071亿港元这一巨额资金。按照中原地产所提供的口径来看, 以普通话拼音为标识的买家达成交易9776宗, 并且成交金额首次突破了千亿大关, 如此一来, 香港在上半年的楼市当中又一次成为众人瞩目的“当红辣子鸡”。
就连香港本地的明星, 也加入那般“扫货”的阵营, 从去年开始, 陈奕迅投入1.82亿港元去购置港岛南区的豪宅, 任贤齐买入浅水湾的房产, 邓紫棋花费8500万港元拿下湾仔东半山的单位。
除此之外, 那个在金融圈当中被称作是“银行界最美女CEO”的徐仲薇, 花了一大笔资金有4650万港元, 这个金额大概是4011万元, 去买下了中半山宝云阁的一个三房单位, 每平方米折算下来人民币超过了29万元。
然而同一时间, 存在着一部分港岛的老牌艺人, 他们集中地选择离场, 以折价的方式抛售已然老旧的豪宅, 最终达成了地产红利的兑现以及资产形态的升级。
如周润发减持山顶阳光花园独立屋, 降价幅度达2500万港元, 张家辉持有中半山嘉慧园豪宅长达6年, 期间多次降价, 最终以1.32亿港元低价抛售, 忍痛离场作别, 在计算账面情况时连同税费佣金一并考虑, 结果是倒亏719万。
一进一出的市场反差，意味着新旧财富交接的底层变革。
将镜头再次转向内地, 从深圳起始, 于全国范围内兴起了一股“全款买房”的新潮流。依据深圳2026年上半年公布的数据信息, 二手房全款购买者达成交易的占比达到了25.3%, 相较于去年同一时期而言, 其占比扩大了6.3%。在这些交易当中, 总价处于200万元以内的房源全款完成交易的占比高达44.7%。
不仅仅是普通住宅呈现这样的情况, 那极为奢华讲究乃至挥金如土的高端豪宅市场当中, 全款买房所占有的比例同样显著增多了。依据媒体给出的报道显示, 处于深圳湾超级总部基地的一个豪宅公寓项目, 超过九成的买家都挑选了一次性付款的方式。
不太容易看出来, 楼市早就已经跳出简简单单的上涨下跌逻辑, 而是拉开了财富结构迭代, 以及资产逻辑重构的大幕。
香港现象：撤辣、降息打开“折价窗口”
被内地新钱精准接住
香港在2024年2月全面“撤辣”之后, 非本地买家印花税从最高30%的档位, 直接下降到4.25%左右, 一套价值5000万港元的物业, 节省税收约750万港元, 再加上美联储降息周期下HIBOR回落, 以及按揭利率走低, 香港房价从2024年的低位开始攀升, 这就如同把“核心城市核心地段”进行临时打折售卖。
来自内地的买家接单之速度极其迅速。依据中原所给出的数据表明, 在2026年上半年期间, 整个香港范围内, 价值2000万港元以上的一二手住宅进行登记的数量为2372宗, 金额达1113.18亿港元, 这创造了自1995年以来处于半年度时段的新的高度；其中山顶南区豪宅达成交易的数量为121宗, 与同比情况相比急剧上升了72.9%, 金额更是猛烈增长了165.2%。在价值5000万港元以上的顶级豪宅范畴之内, 来自内地的客户所占比例已经达到了三分之二。
其中的买家构成情形实在是颇值得玩味琢磨: 其一乃是奔赴香港的高才、优才家庭, 他们将香港身份以及学额换算统计进房价之中来考量；其二是内地的新兴富裕群体以及带有机构背景的资金大规模地涌入市场。在今年6月的时候, 高瓴资本创始人张磊的妻子张子丽, 以5.626亿港元的价格购得石澳道的老牌独立洋房“The Round House”, 此一举动刷新了2026年香港二手房单笔成交的纪录。
有留就有走，市场触底反弹下，也有不少明星择机抛售旗下资产。
发哥手里拿着山顶、九龙塘、西贡等起码7处物业, 其市值超过10亿, 西半山坚道50平的小户他持有了31年, 以392万买入后750万卖出, 账面实现翻倍；山顶阳光花园的独立屋从2.2亿降到1.95亿进行放盘, 这本身是慈善捐赠计划下的渐进变现。
持有中半山嘉慧园的张家辉，于2017年以1.31亿买入, 到了2020年叫价2亿却无人接手, 直至2026年以1.32亿成交, 其女儿很久之前就不在附近上学了, 该房产空置6年自用属性不复存在, 故而不如换成有流动性的资产。
攒下房产于老港片黄金年代, 其具备单套体量大、持有超10年等特征。新一代买家所需乃是“可按揭、可出租、可快速转手”的金融资产, 往昔传家宝式豪宅却流动性差、维护贵、继承麻烦。他们退场, 是将1950—2000年代累积的香港地产红利, 兑换成跨代的新理财方式。
内地全款买房为哪般？
不是更有钱了，而是更怕负债了
在同一时间段内, 内地楼市呈现出反向的动作, 2026年上半年, 深圳二手全款率为25.3%, 200万以下房源占比为44.7%, 与此同时, 居民房贷余额已经连续三年处于下行状态。
一直到2025年年底的时候, 全国个人用于购房的贷款余额是37.01万亿, 跟同一时期相比较已经减少了差不多2万亿元人民币, 居民部门的杠杆率从之前的61.4%下降到了59.4%。
得到的数据表明, 当下全款客之中存在着两类主要人群, 其中一类, 是卖掉老旧小户型房屋进而去更换核心区域改善型住房的所谓“置换族”, 这类人会削弱自身的杠杆；而另一类人群, 则是手里攒有存款的保守型中产, 他们将房子看作是消费行为而非投资举动。
具有深长意味的是, 这般“去杠杆偏好”, 与前往香港大肆扫货的内地客人, 存在着同一种底层逻辑, 在涨幅信仰破灭之后, 居民不再借助“未来收入”的方式去加杠杆, 转而运用“已有财富”来进行房屋配置。
居民在将资产负债表从负债端转变为资产端, 企业也在把资产负债表从负债端变成资产端, 进而完成一场不动产的升级。
另需提及的是, 在7月27日这一天, 新华社再次发出声音, 表明要着力稳定房地产市场, 依据不同城市情况采取措施控制增量、去除库存、优化供给, 还要加快构建房地产发展的新的模式。
与此同时, 着重强调各个地方要坚持依据城市自身的情况来制定相应办法、实施精准调控, 充分运用好已经准备好的政策工具集合, 不断持续地进行调整并且优化房地产的相关政策, 从而能够有力地对刚性和改善性质的住房需求给予支持。
由此可见，下半年房地产市场在调整中将更加积极。
