来源 |网易财经
今天，一则关于住房交易税费降低的消息在网上流传。
消息显示，个人销售房屋增值税附加由11%降至6%，增值税及附加总额为5.3%； 2019年1月1日后签订的个人非住宅网上合同印花税减半，由50%降至50%。为每万2.5份，下调将于2019年3月7日起生效。
多方获悉，上海税务局相关人员证实上述信息属实。上海链家和上海中原均证实了上述消息。但国家税务总局税务服务热线及北京多家中介机构均未收到上述通知。
笔者今日下午2点左右咨询国家税务总局税务服务热线，对方表示，目前尚未收到相关通知。对于“2019年1月1日后网上签订的个人非住宅住房合同印花税由5万元减半至2.50%”的说法，国家税务总局税务服务热线表示，“非住宅住房是还是万分之五没有减税。”
今天下午5点左右，当笔者致电上海税务局相关人员时，对方表示，上述调整情况属实，已下发至各房产交易机构执行。根据财税[2019]13号进行调整。
北京链家一位工作人员告诉网易，目前尚未听到相关消息，当地税务专员也尚未收到相关通知。另一位北京某大型机构工作人员告诉网易，他们听说过上述消息，但公司尚未收到具体文件。
不过，据上海中原披露的消息，上海今日下调了相关房屋交易税费。上海链家也证实上述消息属实。
事实上，对于二手房的买卖双方来说，除了中介费、过户费之外，他们更熟悉的是个人税和契税，而不是增值税和印花税。前者是因为很多二手房交易不需要缴纳增值税。后者是因为印花税本身并不大，买家感受并不强烈。
增值税：“全两”政策
上述某大型房屋中介机构工作人员告诉网易，对于二手房交易，在缴纳税费方面，主要看是否符合“满五独”和“满二”的标准。
根据现行政策，结合国家税务总局纳税服务热线、中介机构和二手房购房者的报告，目前二手房交易涉及的税种主要包括增值税、个人所得税、契税等。税和印花税。
国家税务总局纳税服务热线告诉网易，如果交易标的是住宅，个人购买住房不满2年并对外出售的，应缴纳增值税满额5%；个人购买住房2年以上（含2年）对外出售的住房，免征增值税及附加。
具体政策方面，2016年3月，财政部、国家税务总局下发通知，经国务院批准，自2016年5月1日起，营改增（以下简称营业税）将在全国全面推行。更改并添加）试点。其中，《关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》对房产税改征税率作出了上述具体规定。
但北京、上海、广州、深圳不适用上述政策。对于这些城市，个人购买房龄不超过2年的房屋并对外出售的，按5%全额缴纳增值税；个人购买房龄超过2年（含2年）的非普通房屋对外出售的，差额为5%。需缴纳5%的增值税；个人购买普通住房2年以上（含2年）并向外界出售的，免征增值税。
其中，差价是指业主两次交易的差额，即买房时的房款与卖房时的房价（2年前以内）的差额。
此外，对于大多数二手房交易者来说，个人税和契税是比较熟悉的。
国家税务总局纳税服务热线告诉网易，个人出售购买未满5年的房屋的，按财产转让收入的20%税率缴纳个人所得税；如果是个人转让，已使用5年以上，且是家庭唯一居住用途。住房收入免征个人所得税。如果不是家庭唯一使用的房屋，则按不超过5年的期限缴纳个人所得税。至于印花税，目前普通住房是免征的。至于契税，如果是家庭唯一的住所且面积小于90平方米，税率为1%；家庭唯一居住住宅面积超过90平方米的，税率为1.5%。
其中，买方需要缴纳契税，卖方需要缴纳个人税、增值税及附加。
增值税及附加费微调
事实上，近期二手房交易的增值税和附加也有一些小幅调整。
上述北京链家工作人员告诉网易，目前增值税及附加税率为5.6%。
不过，据上海中原披露的信息，上海今日下调了相关房屋交易税费。其中：个人销售房屋增值税附加由11%降至6%，增值税及附加总额为5.3%，以纳税时间为准。网上签订的个人非住宅合同日期在2019年1月1日之后的，印花税减半由5/1万降至2.5/1万。此次削减将于2019年3月7日起生效。
上海中原介绍，增值税附加是附加税种的一种，与增值税相对应，按照增值税税额的一定比例征收。纳税人与独立税相同，但税率另有规定，以增值税的存在和征收为依据。通常包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等，这三项附加加起来合计为11%，约占房价总价的0.6%。
亲戚买房创始人蔡兆明也对网易表示：“原来增值税及附加是5.6%，现在是5.3%。”
这一变化可能主要是由于2019年初财政部发布的《关于落实小微企业普惠减税降费政策的通知》（即相关部门提到的财税[2019]13号）上海税务局以上人员）。其中一条规定：“省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况和宏观调控的需要，确定增值税小规模纳税人可减按50%征收的资源税、城镇维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育费附加”。
此后，当地相关部门相继出台文件。例如，山东省财政厅与国家税务总局、山东省税务局联合印发《关于落实增值税小规模纳税人税收优惠政策的通知》。 2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人免征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税） 、耕地占用税、教育费附加、地方教育费附加，按税额的50%征收。
新规定实施后，增值税附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）将减半，即增值税附加税率由0.6%降至0.3%，即增值税（5%）和附加税率由之前的5.6%降低至5.3%。
这或许也是上述消息中“增值税及附加合计5.3%”的来源。
对楼市影响不大
中原地产首席分析师张大伟分析，上海此次下调相关房屋交易税费：首先是近期二手房交易、租赁方面出现了降税。减税的原因是整个社会体系都减税了，而不是专门针对房地产行业。其次，二手房交易中的增值税只发生在部分房源上，即交易两年以内的二手房，以及房龄超过两年的非普通住宅二手房。
“各地的税基都是5%+附加费，不同地方的附加税不一样。北京总税基为5.6%，郊区税基为5.5%。
产权年限不满2年的，全额收取。产权超过2年的，需补差价。应税价格减去原始购买价格。 ”
在张大伟看来，这一政策对楼市的直接影响不大，只是降低了部分交易税费。但在部分地区楼市小幅企稳回升的情况下，会对市场产生一定的心理影响。未来，预计全国其他城市也将有不同程度减免增值税。但预计其规模将接近上海。
上海链家的工作人员也对网易表示：“这次增值税附加和合同印花税税率的调整是针对所有行业的，不仅仅是房地产行业，税率的降低会对诸如房地产等大宗交易产生影响。”作为房地产。这是最小的。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，税收成本降低是2019年的关键事件，将对降低住房交易成本、刺激住房交易产生积极作用。
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