在线租赁签署和备案
上海租金备案起着决定性的作用。从办理居住证、分户、人才引进落户、到房管局登记备案，以及未来可能涉及到的租赁税费，都需要先做租赁备案……
《上海房屋租赁合同网上签订和备案操作规定》
上海市住房条例（2019）11号
第一条（目的和依据）
为规范本市房屋租赁合同网上签订、备案（以下简称网上签订、备案）行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋租赁合同网上签订备案办法》的规定，根据《房屋网上签备案工作指导意见》、《上海住宅房屋租赁管理办法》制定本规定和《上海人民政府办公厅关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》。
第二条（适用范围） 本市行政区域内房屋租赁合同网上签订、备案，适用本规定。
第三条（职责分工）
市房地产交易中心（市住房租赁服务中心）负责全市网上签约备案业务的业务指导、用户管理和日常监管。
市房况信息中心负责租赁合同网上签约备案信息系统的建设、运行和日常维护。
区房地产交易中心（区住房租赁服务中心，以下简称“租赁中心”）负责辖区网上签证办理工作的日常监管和便民服务。
租赁中心、各街道、镇社区事务受理服务中心（以下简称受理中心）、房地产经纪机构、房屋租赁公司（以下简称房屋租赁服务单位），按照各自职责权威机构，为租赁方提供网上签约、备案服务。
第四条（租赁合同网上签订备案信息系统）
市住房管理部门要依托本市住房租赁公共服务平台，建立住房租赁基础数据库，建设租赁合同网上签订备案信息系统，并与市级相关平台实现信息共享。
租赁中心、租赁服务单位使用租赁合同网上签约备案信息系统办理网上签约备案。受理中心使用上海社区事务受理信息系统，办理网上签字、备案。租赁合同网上签约备案信息系统接入上海社区事务受理信息系统，提供后台支持。
第五条（租赁合同网上签订、备案流程）
（一）申请 1、网签备案一体化申请：符合租赁合同网签条件的，租赁双方应向租赁中心提出增加或取消网签备案申请，受理中心或租赁服务单位；
2、仅备案申请：对于符合网上签订租赁合同条件，但租赁服务单位目前不具备备案权限的，由租赁服务单位为租赁双方办理网上签订并签发租赁合同备案申请书。租赁任何一方应向租赁中心或受理中心提出重新登记申请；尚不具备网上签订租赁合同条件的，租赁双方应向租赁中心或受理中心提出新登记或注销登记申请。
（二）租赁受理中心、受理中心或租赁服务单位对申请材料进行审核。材料齐全的，予以受理；若材料不齐全，需要补充更正的，将立即告知。
（三）网签备案一体化申请，由租赁中心、受理中心或租赁服务单位办理新增或取消网上签约，同时为租赁当事人办理新增或取消备案，并打印房屋租赁合同备案通知。 （详见附件1）；其中，通过租赁服务单位办理的，租赁方应在本市住房租赁公共服务平台完成实名认证和用户注册。
（一）申请 1、网签备案一体化申请：符合租赁合同网签条件的，租赁双方应向租赁中心提出增加或取消网签备案申请，受理中心或租赁服务单位；
2、仅备案申请：对于符合网上签订租赁合同条件，但租赁服务单位目前不具备备案权限的，由租赁服务单位为租赁双方办理网上签订并签发租赁合同备案申请书。租赁任何一方应向租赁中心或受理中心提出重新登记申请；尚不具备网上签订租赁合同条件的，租赁双方应向租赁中心或受理中心提出新登记或注销登记申请。
（二）租赁受理中心、受理中心或租赁服务单位对申请材料进行审核。材料齐全的，予以受理；若材料不齐全，需要补充更正的，将立即告知。
（三）网签备案一体化申请，由租赁中心、受理中心或租赁服务单位办理新增或取消网上签约，同时为租赁当事人办理新增或取消备案，并打印房屋租赁合同备案通知。 （详见附件1）；其中，通过租赁服务单位办理的，租赁方应在本市住房租赁公共服务平台完成实名认证和用户注册。
第六条（新增租赁合同网上签订备案）
（一）租赁双方向租赁中心、受理中心或者租赁服务单位提出网签一体化备案申请的，须提交以下材料：
1、租赁合同网上签订（备案）申请表
2、身份证明（原件需验证）；
3、住房证明（原件需验证）。租赁双方通过“一对一在线服务”门户、APP等申请在线签订租赁合同并备案的，须在线提交上述材料。
（二）租赁双方通过租赁服务单位完成网上签约后，租赁方可向租赁中心或受理中心提出备案申请，并提交以下材料：
1、租赁合同备案申请；
2.身份证明（原件待验证）。
（三）目前不具备网签条件的，租赁双方向租赁中心或受理中心提出备案申请的，须提交以下材料：
1、租赁合同备案申请书（需正本）；
2、身份证明（原件需验证）；
3、住房证明（正本核对，复印件领取）；
4.租赁合同（核对正本并领取复印件）。提交的材料可通过本市电子证书数据库共享的，申请人无需提交原件。
第七条（租赁合同解除及网上签名备案）
租赁合同提前终止，租赁双方向租赁中心或受理中心申请租赁合同网上签订备案的，须提交以下材料：
（1）申请在线签订租赁合同并备案（需提供原件，详见附件4）；
（2）身份证明（原件需验证）；
（3）租赁双方提前终止协议（需原件）。
租赁一方不配合的，另一方可以单方面申请解除租赁合同并进行网上登记。
第八条（身份证明）
（一）自然人身份证明 1.中国公民申请网上租赁签证登记，须提交有效身份证件。如无身份证，须提交有效军人身份证（并提供身份证号码）、中国护照等身份证明文件；如果您是未成年人，可以提交户口簿。
2.香港、澳门特别行政区居民申请网上签证登记，须提交香港、澳门特别行政区身份证或来往内地通行证；台湾居民申请网上签证登记，须提交大陆通行证或旅行证。
3、外国自然人申请网上签证登记，须提交护照。若文件为外文，还须提交有资质的翻译公司提供的中文译文。
（二）法人和其他组织的身份证明
1.境内法人或其他组织申请网上签证申请，须提交营业执照或法人登记证书或组织机构代码证。外国企业境内代表机构申请网上签证申请的，须提交代表机构登记证书。
2.在境外和港澳台地区注册的法人或者其他组织申请网上办理签证的，须提交相关登记证明。
第九条（住房证明）
本条例所称房屋证明包括：
（一）房产证、房屋所有权证、房产证；
（二）房地产登记证（预登记）及房屋交接函、房地产登记证（预登记）及房屋交接函；
（三）新建商品房销售合同，或者新建商品房预售合同、房屋交接函；
（四）公租房证明（红卡）；
（五）拆迁安置协议及配套商品房供应清单及个人住房对应的其他证明文件；
（六）无法提交宅基地使用证、土地使用批准文件或者房屋建设批准文件的，由乡、镇以上行政管理部门出具相应证明文件；
持有（一）至（四）类房屋证明的，应向租赁中心、受理中心或租赁服务单位申请网上签字备案；持有第（五）、（六）类房屋证明的，应当向租赁中心、受理中心申请备案。
第十条（租赁合同网上代签备案）
（一）法定代理人是无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人，申请以法定代理人网上签订、备案租赁合同的，监护人证明复印件以及委托人的身份证明，以及代理人的身份证明（验证原件，需复印件）。
（2）双方委托代理人申请网上签署备案的，须提交授权委托书原件、委托人身份证明复印件、代理人身份证明（验正本、复印件）集）。
第十一条（公共租赁住房、廉租实体住房网上签约备案）
本市公共租赁住房合同网上签订、备案由管理公共租赁住房的市、区公共租赁住房经营机构实施。区住房保障机构负责廉租住房供应合同网上签订和备案。实施机构对申请人租赁行为的真实性、合法性负责。申请人通过公共租赁住房经营机构或者区住房保障经办机构网上签字的，公共租赁住房经营机构或者区住房保障经办机构将打印住房租赁合同备案通知书。
第十二条（网上签证申请期限要求）
网上签约登记必须有明确的起止日期，租赁期限不得少于30天。注册登记的有效期一般不超过3年。有效期满后，注册自动失效。租赁同一房屋或者同一地点的，备案间隔原则上不少于6个月。
第十三条（处理要求）
租赁中心、受理中心为租赁当事人提供全市范围的网上签约备案服务，具体实施进度将根据系统建设情况确定。
租赁中心、受理中心、租赁服务单位将为符合网上签约备案条件的提供现场结算服务。
第十四条（责任要求）
租赁中心、受理中心、租赁服务单位应当按照本规定的要求为租赁当事人提供网上签约备案服务，并接受市、区住房行政管理部门的监督。其中，租赁服务单位未按照本规定要求提供网上签约备案服务的，视为未完成中介或租赁服务，由区房屋管理部门责令其限期改正。按照《上海住宅租赁管理办法》规定的期限；逾期不改正的，处3000元以上3万元以下的罚款；租赁中心、受理中心、租赁服务单位为当事人伪造材料提供便利的，经区房屋管理部门查实的，请市租赁中心撤销网上签名备案，并处理涉案事项将机构和人员的违法行为记入本市相关诚信档案。
第十五条（房屋租赁合同备案通知书）
房屋租赁合同登记通知书一式两份，出租人和承租人各一份。房屋租赁合同备案通知书使用租赁合同备案业务专用印章，并逐步实施电子印章的管理要求。
申请人申请网上签约备案的，须在线打印《房屋租赁合同备案通知书》。
第十六条（数据管理）
网签备案形成的相关业务信息，在租赁有效期满后2年内，由租赁中心、受理中心、租赁服务单位妥善保存。保存期限届满，租赁中心、受理中心、租赁服务单位可以按照档案管理有关规定予以销毁。租赁中心、受理中心、租赁服务单位所在地地区对档案管理另有规定的，从其规定。
第十七条（信息查询）
租赁当事人在市住房租赁公共服务平台实名登记后，可根据房屋所有权证号码、网签合同号码或合同备案查询该房屋是否存在有效的网签备案信息。号码及其他相关信息。
2018年1月1日至本规定施行之日止的住宅房屋租赁合同登记备案，按照原《上海住宅房屋租赁合同登记备案操作规则》执行。 《上海住房租赁公共服务平台业务技术规定（试行）》与本规定不一致的，以本规定为准。
第十八条（施行日期）
本规定自2019年12月25日起施行，有效期至2024年6月30日。
租赁登记看似一件小事，但却是在上海立足的第一步，也是办理很多业务的基础。决不能低估它。
房地产顾问
程晓杰
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